schade bij buren door gebrekkige toestand woning na funderingswerken

Zoals hogerop al gesteld:  begin met zelf professioneel advies in te winnen van een onafhankelijke expert.  Hij/zij kan je je kansen aangeven op winst of verlies.  Dit forum kan dit niet.

Als de buurman het hard speelt gaat hij naar de rechtbank.  De rechter zal een expert aanstellen om advies te geven. Expertises worden meestal door de rechter gevolgd want een rechter kent niets van bouwkunde.  Hem uw argumenten overmaken over slechte renovatie etc is verloren moeite.  

Het rapport van een door u eenzijdig aangestelde expert is juridisch waardeloos maar helpt je om de aangestelde gerechtsexpert te voeden met input in uw voordeel.

Als uw buurman naar de rechter stapt zal hij de expertisekosten moeten voorschieten maar als jij veroordeeld wordt betaal je die hem terug.  Evenals een rechtplegingsvergoeding.

t Wordt dus gokken:  t been stijf houden in de hoop dat de buur niet naar de rechter trekt of minnelijk schikken.  Aan u de keus.

PS:  Uitgraven naast funderingen van oude woningen is "not done". Uw architect had mi beter moeten weten en boringen of platen moeten voorzien.  Mogelijks zal jij dus tegen hem/haar moeten procederen als de buur tegen u een zaak opstart.  Haal uw spaarvarken al maar boven want zonder advocaat red je t waarschijnlijk niet. ;-(

reactie onder voorbehoud natuurlijk

Ik heb de indruk dat ik hier wat voor een dommerik wordt gehouden.

De vraag tot minnelijke schikking komt er namelijk op vraag van de rechtbank. Wij hebben ons been stijf gehouden, de buur gewezen op het feit dat hij geen plaatsbeschrijving heeft en dat hij maar moest bewijzen. En dat zijn woning een oud krot is dat ooit wel zou instorten, of wij daar nu met onze bouwfouten een handje toe bijdragen of niet.
Ook weinig communiceren toen de buur ons in gebreke stelden hielpen hierbij. 

Vooreerst had buur er zijn verzekering, expert en stabiliteitsingenieur en advocaat bijgehaald. Wij zijn blijven zwijgen omdat we wisten dat we toch gelijk gingen krijgen. Hij is naar de rechter gestapt en die heeft een deskundige aangesteld. De deskundige kende (gelukkig voor ons) weinig van stabiliteit en bouwprocedures bij funderingswerken, heeft op zijn beurt een stabiliteitsingenieur aangesteld die de deskundige wees op onze bouwfouten. De deskundige heeft - gelukkig voor ons - niet naar de stabiliteitsingenieur geluisterd en diens opmerkingen niet in het verslag aan de rechtbank vermeld. Ook van de opmerkingen van de buur en diens expert heeft de deskundige bijna niets in het verslag vermeld (goed in ons voordeel) die op volledige aansprakelijkheid van ons zou wijzen. De buur moet mee opdraaien voor de kosten (50% maar na aftrek vetusteit) volgens de deskundige letterlijk "omdat zijn huis bij de bouw en renovatie niet volgens de regels van de kunst is gebouwd". Zo zie je maar dat wel degelijk een argument is.  

Zoals Kris zegt zal de rechtbank het advies van de deskundige volgen (de bouwfouten waar de stabiliteistsingenieur die door de deskundige zelf is aangesteld naar verwijst zijn immers niet in het verslag opgenomen en tellen dus niet mee). 

Buur doet nu natuurlijk moeilijk en wil geen minnelijke schikking omdat de deskundige weigert de opmerkingen van zijn eigen experten en van de ingenieur stabiliteit in het verslag op te nemen. Van niet kunnen herstellen van de verzakte gemene muur en verzakte vloer is nu geen sprake meer in het verslag en wordt gewoon niet vergoed. De buur was met zijn gezin uit het huis gegaan omdat ze zich er niet meer veilig voelden en maakte zelfs aanspraak op een vergoeding voor de huur die hij elders betaalde. Natuurlijk volgt de deskundige hem hierin niet. Barsten in muren en plafonds die blijkbaar wel verder barsten en wat klemmende deuren en ophogende of verzakte tegels geven hoogstens enkele tientallen euros mindergenot. Als je daar nog eens 50% aftrekt omdat ze zelf ook in fout zijn en wat vetusteit en voorbestemdheid blijft er niet veel over.

Als de rechtbank de visie van de deskundige volgt zoals enkelen van jullie terecht aangeven zal het mij al bij al veel minder gekost hebben (enkele duizenden euros) dan al die verzekeringen waar jullie het over hebben.
Laat de buur maar procederen dat haalt toch niks uit.

Aan de buur om zijn spaarvarken boven te halen wegens uitgestelde bouwkost en niet kunnen bewijzen van de bouwschade. Dat wij een nieuwbouw optrekken naast zijn krot met onvoldoende fundering is zijn fout en ook "een beetje brute pech voor hem" (volgens de deskundige).     

Ik hou u niet voor dommerik maar wel voor iemand die de informatie aanpast en uitbreidt telkens er een advies wordt gegeven wat hem niet zint.

Nu is er blijkbaar al een advies geweest van de rechtbank en is er al een geweigerd voorstel tot minnelijke schikking gedaan.

Wij steken hier vrijwillig en onbezoldigd tijd in om u zo goed en eerlijk mogelijk van antwoord te dienen. Maar dan wel met de volledige informatie van in het begin zonder dat die telkens wordt aangepast of uitgebreid.

Sorry, dit moest ik even kwijt.

Succes gewenst bij de rechtbank.

Ik denk dat je buur samen met zijn expert, zijn architect en verzekering een wraking van de gerechtsdeskundige aan het opstellen zijn. Een wraking van de gerechtsdeskundige is een vrij eenvoudige  procedure waarbij één van de partijen verzet aantekent wegens partijdigheid ( moeilijk te bewijzen ) en /of niet bevoegd kennis of deskundigheid  over de materie. ( rapper te bewijzen ) Proces moet herdaan worden .

Voor de rest

ik sluit mij voor 100% aan bij de laatste opmerking van charel en vind je manier van ons behandelen laag en achterbaks. Als je hulp vraagt dan geef je alle relevante informatie . 

Ik wens mij te verontschuldigen als dit inderdaad zo overkwam. SORRY ! SORRY ! SORRY !

Achteraf gezien had ik jullie inderdaad vanaf het begin alle info moeten geven. Ik vond dat even moeilijk om van in het begin alle info te geven. Jullie hebben me zeker verder geholpen en ik trek jullie deskundigheid en kennis niet in twijfel. Ik ben er zeker van dat jullie me nog veel gaan kunnen verder helpen (als je verder leest zal je begrijpen waarom !) en ik heb hier tevens enkele heel belangrijke zaken opgepikt. 

Alles is voor de rest echt 100 % gelopen zoals beschreven. Het gaat over een voorval van bijna 5 jaar geleden.  
Alleen....nogmaals sorry...IK ben die BUUR, de eigenaar van het schadelijdende pand. De tegenpartij is een sleutel-op-de-deur firma die een appartmentsblok heeft geplaatst tussen 2 oude rijwoningen en aan beide woningen schade heeft berokkend. 

Toen na meer dan 2 jaar contacten onderling en met verzekering en experts niets uithaalde en onze woning verder bleef barsten hebben we de woning verlaten en zijn elders gaan huren (nu al meer dan 3 jaar) voor veiligheid van ons gezin. We hebben de tegenpartij en mijn eigen verzekering die me niet echt wou verderhelpen in gebreke gesteld omdat alles maar bleef duren. Rechter oordeelde dat de verzekering (rechtsbijstand familiale) haar contract niet was nagekomen en alle expertisekosten en advocaat minstens diende voor te schieten. 

Gerechtsdeskundige werd aangesteld en donderdag ll. kreeg ik via mijn advocaat het voorverslag. Ik had ook altijd - net als jullie trouwens - gedacht dat de gerechtsdeskundige minstens op basis van zijn eigen ingenieur zou aangeven dat de bouwers in fout waren. Er staat echt letterlijk in "dat onze woning niet gebouwd en verbouwd was volgens de regels van de kunst" en niet voldoet aan de huidige bouwnormen. We krijgen € 5.000 schadevergoeding (100 m² tegels, barsten in metselwerk herstellen, verzakte muur wordt verzwegen). Verzakte vloer : nieuwe opbouw want is een uitgestelde bouwkost. In dat bedrag zit ook een € 40,00 (!) mindergenot omwille van deuren die niet sluiten/slepen; barsten in de vloeren waar stof uitkomt, basrten met scherpe randen die voor 50% een veiligheidsprobleem vormen enz...

De woning is meer dan 60 jaar oud. De rest weten jullie. Jullie eerste reacties en info hebben me terug moed gegeven dat er misschien toch nog gerechtigheid kan geschieden. Je kan je niet voorstellen wat het met een mens doet om jaren te moeten wachten en dan zo een voorverslag te moeten lezen. Los van de verhuiskosten betaalde ik in de voorbije 3 jaar al meer dan € 50.000 huur en kosten voor onderhoud van 2 woningen en meer dan € 5.000 expertisekosten voor onderzoeken op eigen initiatief door andere expertise bureau's.

Ik ga maandag een gesprek aangaan met mijn advocaat en zeker de mogelijkheid van wraking van de gerechtdeskundige met hem bespreken. Ik wist niet (ik weet ook zo weinig) dat die mogelijkheid bestaat (Bedankt Kas !). Ik begin eerlijk gezegd ook wat te wijfelen aan de kennis van mijn advocaat en eigen expert (via de verzekering). Gelukkig wees mijn eigen extra expert en stabiliteistingenieur die ook als gerechtsdeskundige soms optreedt - net zoals jullie trouwens - me erop dat de plannen en funderingswerken allemaal wijzen op zware fouten van de tegenpartij en dat de woning gewoon terug moet hersteld worden naar de oorspronkelijke toestand (vlakke vloer, geen tegels met barsten, enz... ). Opmerkingen van de deskundige betreffende bouwen volgens de regels van de kunst daar waren zelfs mijn advocaat en expert vd verzekering even in meegegaan tot ik hen terug 'tot de orde riep' en zei dat dit er echt over was. 

Hopende op jullie begrip (dit is echt enorm zwaar voor ons), nogmaals mijn oprechte excuses !

Pfff ... dit lijkt wel op een slechte soap.

Ik zou het wel graag begrijpen. Waarom heb je eerst gedaan of je de nieuwbouwer was die het buurhuis maar een krot vond dat ook uit zichzelf schade zou gekregen hebben ????

En waarom verander je nu van rol en ben je plots de eigenaar van die oudere woning ????

In elk geval dat verandert niets aan mijn eerste antwoord. Dus als de eigenaar van de oude woning geen genoegdoening krijgt in eerste aanleg dan kan hij nog altijd in beroep gaan.

Hier lijkt het wel de wereld op zijn kop. Ik heb een gelijkaardige zaak meegemaakt waar er niet direct sprake was van fout maar er was toch schade bij de buren. En de zwarte piet werd doorgegeven van de bouwheer naar de bouwpromotor en op zijn beurt naar de onderaannemer. Iedereen wist op voorhand dat bij een eventuele rechtzaak de schadelijder de zaak ging winnen en de kosten van experten en advokaten voor hun rekening ging zijn. De regeling uiteindelijk was dat de 3 partijen elk voor 1/3 de schade, vastgesteld door een expert door zijn verzekeringsmaatschappij aangesteld, hebben betaald.

Maar de architect heeft hier ook een ernstige fout gemaakt en de aannemer die lager uitgraaft dan de aanpalende fundering ook. Dus om tot een degelijke rechtzaak te komen zouden die 3 partijen, de bouwheer, de architect en de (onder)aannemer die de graafwerken heeft uitgevoerd,  zeker moeten gedagvaard worden.

.....

Expertises worden meestal door de rechter gevolgd want een rechter kent niets van bouwkunde.  Hem uw argumenten overmaken over slechte renovatie etc is verloren moeite.  
....

Dat gerechtsdeskundige - experten steeds gevolgd worden door de rechters zou ik toch willen nuanceren. Ooit een zaak gehad met een schilder die het zich heel gemakkelijk had gemaakt. Voor het schilderen van het plafond moest eerst nicotine verwijderd worden en een geschikte primer geplaatst geworden. Niet dus en het plafond verkleurde van spierwit naar bruin groen geel getint wit. Oordeel van de gerechtsdeskundige: het verkleurd wit past perfect bij de achtergrondkleur van het behang. In een andere kamer was duur behangpapier op de muren geplakt zonder rekening te houden met een doorlopend motief. Beoordeling van de gerechtsdeskundige-binnenhuisarchitect: het foutief behangen valt niet op (en dat was inderdaad zo). Beoordeling van de rechter in het vonnis: de gerechtsdeskundige bevestigt de gebrekkige uitvoering van de aangehaalde werken en bracht een overeenkomstige minwaarde toe op het totaal van de werken 

Bedankt voor je inbreng Hugo.
Dat de gerechtsdeskundige bewust of onbewust niets van de informatie verkregen van zijn eigen sapiteur die wijzen op duidelijke bouwfouten van de architect en de aannemer niet in het voorverslag opneemt is wel vreemd. Maar het kan de tegenpartij wel eens zuur opbreken. Het volstaat dat wij dan de rechter op het bestaan van die verslagen wijzen. Minstens dat de rechtbank dat een 2de opinie vraagt van een ander archietct. De expert is niet de eerste de beste maar een bekend stabiliteitsingenieur in Vlaanderen. Maar elk zichzelf respecterend architect zal wel aangeven dat er grote bouwfouten door de aannemer en architect zijn gebeurd.