Wie moet de leiding nemen om een probleem van een potentiële lek op te lossen

IN 2016 kocht ik een huis na totaalrenovatie van een projectontwikkelaar (met 21% BTW).

Intussen blijkt er op 1 welbepaalde plaats water van achter/binnen de crepi gevelbekleding te lekken op 1 van mijn vensterruiten, langs een minuscule opening tussen de crepi en het vensterraam. (Het gaat heel duidelijk NIET om regenwater dat langs de buitenkant van de crepi naar beneden druppelt.)

De foto in bijlage illustreert het druppelspoor dat duidelijk extra zichtbaar is (bovenop de regenspatten nadat we de ruiten enkele maanden niet hebben gewassen).

De cosmetische impact vandaag deert me niet zo zeer. Ik maak me wel zorgen dat er een dieperliggend probleem is dat potentieel dure breek- en herstelwerken met zich mee kan brengen over enkele jaren, omwille van een fout waar ik niet verantwoordelijk voor ben en waarvoor ik dus de kosten niet zou moeten dragen.  

Ik heb de projectontwikkelaar aangesproken die mij voorstelde om de dakwerker + schrijnwerker + gevelafwerker samen te roepen.

- De dakwerker is al langsgekomen, heeft wat nieuwe silicone aangebracht (op de rand tussen de sierprofielen en de roofing van het plat dak boven de 1ste verdieping), maar me stellig verzekerd dat het lek onmogelijk van het dak kan komen.

- De gevelafwerker (= die de crepi plaatste) heeft me gebeld en geeft aan dat hij er niks mee te maken kan hebben.

- Bij de passage van de dakwerker heeft de architect (die hier net naast woont) aangegeven dat de schrijnwerker er ook niks mee te maken kan hebben. In plaats daarvan stelde hij voor de algemene aannemer (die elektriciteit, sanitair en diverse andere/kleinere schrijnwerkerij heeft gedaan, waaronder plaatsing van het deel van de gevel dat in houten latten is afgewerkt, zie foto) te laten komen om een test te doen en zo één en ander uit te sluiten als oorzaak. 

De algemene aannemer reageert echter niet op mijn e-mails. Toen ik hem (nu 3 maanden geleden) hier kort over opbelde (een week na mijn eerste e-mail), zei hij (surprise surprise) niet te geloven dat hij er iets mee te maken kan hebben. Op mijn e-mail reminders komt geen reactie.

Is het eigenlijk wel aan mij om dit te coördineren en het onderzoek van het probleem (en het leveren van de oplossing) vooruit te doen gaan? Wie zou dit eigenlijk moeten doen? Wat zijn mijn mogelijkheden?

De verzekering heb ik voorlopig nog niet gecontacteerd.

Alvast bedankt voor alle eventuele tips.

Beste,

stuur mij eens een privé-bericht aub.

of zet uw privé berichten aan :-)

Beste,

Vermits je zegt dat het over een raam gaat dat in een crépi gevel veronderstel ik dat het over een raam op het gelijkvloers gaat. Bij de ramen er boven is er immers geen plat dak of zijn er geen dakranden waar iets mis mee zou kunnen zijn. Daar heb je enkel een hanggoot.

Indien het dus inderdaad een raam van het gelijkvloers betreft dan lijkt het me hoogstwaarschijnlijk dat er een lek is ontstaan in de afwerking van het plat dak erboven. Men zou dat dan toch beter moeten onderzoeken.

Indien het een raam van het verdiep betreft dan is er iets mis met de aansluiting van de pannen in de dakgoot of misscchien zelfs met een dakpan hoger in  het dakvlak. Als daar een pan is verschoven of gebarsten dan kan er via het onderdak water terechtkomen in de  spouwmuur boven het raam om vervolgens in de voeg tussen raam en muur naar buiten te lopen.

Sowieso is het zo goed als zeker dat het water ergens hogerop in de spouw terechtkomt.

Jij bent de eigenaar van de woning en dus zal jij de nodige stappen moeten zetten en eventueel de opdracht moeten geven om het nader te onderzoeken en te herstellen.

Ik zou me niet gebonden voelen aan de vroegere uitvoerders, die gaan een herstelling na 5 jaar zeker niet meer gratis doen. Maar ik zou er wel niet te lang mee wachten want er is inderdaad kans op schade als dit te lang zo blijft.

Dus mijn raad: contacteer een betrouwbare dakwerker of loodgieter en geef het probleem in zijn handen. zoiets is vaak simpel op te lossen. 

Dag Charel

Bedankt voor uw reactie.

Er zou 10 jaar garantie moeten zijn dacht ik, dus hoopte ik toch de projectontwikkelaar aansprakelijk te kunnen stellen (en hij op zijn beurt één der onderaannemers) indien nodig.

Wat betreft uw aanname over het raam : het gaat inderdaad om een raam op het gelijkvloers. Maar - anders dan wat u wellicht dacht - het raam helemaal LINKS op de foto van de gevel. Het lek uit de crepi bevindt zich net boven het meest linkse venster van dat meest linkse raam op de foto.

Het vermoeden vd architect is dat er mogelijks regen stagneert op het mini-stukje plat dak (dat dan bovendien niet goed is afgedicht) net voor het raam in het met houten latten afgewerkte deel van de gevel daarboven, op de eerste verdieping. Het lek bevindt zich daar dus niet pal onder, maar iets meer naar links (van buiten af bekeken).  Het witte profiel waarmee dat deel van de crepi / overgang tussen gelijkvloers en 1ste verdiep is afgwerkt, is - net als de houten gevelbekleding op de 1ste verdieping zelf - geplaatst door de algemene aannemer. En mogelijks heeft hij die afdichting ergens op die plek dus niet goed verzorgd.

De dakwerker die al is langsgekomen, heeft het plat dak nagekeken bovenop de 1ste verdieping (en nieuwe silicone aangebracht tussen het - zwarte - profiel en de roofing aldaar).

Oké, dat maakt het wel wat complexer.

Op de foto is niet heel duidelijk te zien hoe die houten bekleding is aangesloten op de onderliggende muur. Het lijkt alsof de dakrand van het plat dak daar gewoon doorloopt en dan vraag ik me af hoe het water dat tussen die beplanking komt wordt afgevoerd. Wellicht is daarmee iets mis. Ook de aansluiting van die raamdorpel daar is na te zien. Het water dat op die dorpel komt zou eventueel zijdelings kunnen binnendringen. Enkele detailfoto's zouden kunnen helpen.

Die 10 jarige waarborg is eigenlijk een aansprakelijkheid die geldt in het geval van mankementen die de stabiliteit van de woning in gevaar kunnen brengen.

Ik heb de ervaring dat men zelden op die 10 jarige aansprakelijkheid kan terugvallen. Typisch ook dat de aannemer zelfs niet eens komt kijken.

U komt geen knijt verder omdat u alles via mails en telefoontjes en van kastje naar de muur en van de muur naar de zolder wordt gestuurd. 

Om aanspraak te kunnen maken op de 10 jarige aansprakelijkheid zijn er bepaalde voorwaarde die je in acht moet nemen: 1 Jij moet het verband aantonen. 2 Het moet gaan over zo'n ernstige gebreken dat de STABILITEIT en de INTEGRITEIT van de woning in gevaar komt. Een streep over een glasraam zal heel moeilijk zijn om aan te tonen dat hierdoor de stabiliteit van de woning in het gedrang komt. Intigriteit ... mmm ik twijfel, is eerder als je dak zo zwaar lekt dat de onderliggende kamers niet meer kunnen gebruikt worden.

Heb je het over een 10 jarige garantie dan zal je de garantievoorwaarden moeten gaan nalezen en uitpluizen voor alle elementen die mee in dit item verband kunnen hebben.

10 jarige garantie wordt nooit op het gehele bouwwerk gegeven. 10 jarige garantie kan uitsluitend voor zeer welbepaalde omschreven onderdelen van een bouwwerk. Bv velux ramen, radiator, kraaanelementen ... NOOIT de som van alle onderdelen.

Je ziet. Kast muur en zolder.

Mijn advies : schakel een bouwexpert in. Deze kan een analyse maken van het probleem, de oorzaak bepalen, de oplossingen voorstellen en eventueel de aansprakelijkheid vast stellen. Ik weet niet of ik reclame kan maken maar er zit nogal een straffe in de omgeving van Gent. 

Heb al een paar keer met deze man een expertise moeten doen en was altijd naar mijn gevoel zeer correct en oplossend denkend.

Oja , buiten een technisch raadsman , kun je best ook ineens een advocaat aanstellen want met dat paruplugedrag van e aannemers en je architect en de projectontwikkelaar kun je beter duidelijk zijn en correct. 

Laat hem in eerste instantie een officiele ingebrekstelling sturen waarin hij een oplijsting geeft van de gebreke.  Maar wacht eerst de technische expertise of bouwexpert af en die kan oordelen of het inschakelen van een advocaat aangewezen is.

Een ervaren bouwvakker zou zoiets redelijk snel en gemakkelijk moeten kunnen vinden en ook oplossen. Dat lijkt mij nog altijd de meest aangewezen oplossing.

Ik vrees dat je de denkpiste over die tienjarige aansprakelijkheid best kunt vergeten, dat gaat u meer kopzorgen en uitstel bezorgen dan het waard is.

Met zogenaamde experts heb ik in tegenstelling tot kas veel minder goede ervaringen: ze lopen wat rond met allerhande metertjes, vertellen wat praatjes, bezorgen u een verslagje met bijhorende faktuur, lossen zelf niets op en staan niet garant voor hun zogenaamde bevindingen of voorgestelde oplossingen. Bovendien slaan ze dan zeer vaak ook nog eens de bal volkomen mis en zal de vakman uiteindelijk iets anders ontdekken.

Het aanstellen van een expert wordt in de meeste gevallen dan ook niet gedaan om de juiste oplossing te bepalen maar eerder om bijvoorbeeld verzekeringsmaatschappijen al dan niet te ontlasten van uitbetaling. Of in geval van gerechtszaken een verantwoordelijke aan te duiden. 

Maar goed, ik wil niet veralgemenen, enkel waarschuwen.

Bedankt Kas en Charel voor jullie reacties. Ik zal in de eerste plaats alvast eens mijn verzekering contacteren om te zien of ik rechtsbijstand / een advocaat kan bekomen etc. 

Een ervaren bouwvakker zou zoiets redelijk snel en gemakkelijk moeten kunnen vinden en ook oplossen. Dat lijkt mij nog altijd de meest aangewezen oplossing.

Ik vrees dat je de denkpiste over die tienjarige aansprakelijkheid best kunt vergeten, dat gaat u meer kopzorgen en uitstel bezorgen dan het waard is.

Met zogenaamde experts heb ik in tegenstelling tot kas veel minder goede ervaringen: ze lopen wat rond met allerhande metertjes, vertellen wat praatjes, bezorgen u een verslagje met bijhorende faktuur, lossen zelf niets op en staan niet garant voor hun zogenaamde bevindingen of voorgestelde oplossingen. Bovendien slaan ze dan zeer vaak ook nog eens de bal volkomen mis en zal de vakman uiteindelijk iets anders ontdekken.

Het aanstellen van een expert wordt in de meeste gevallen dan ook niet gedaan om de juiste oplossing te bepalen maar eerder om bijvoorbeeld verzekeringsmaatschappijen al dan niet te ontlasten van uitbetaling. Of in geval van gerechtszaken een verantwoordelijke aan te duiden. 

Maar goed, ik wil niet veralgemenen, enkel waarschuwen.

 

De ironie wilt dat deskundigen zijn ontstaan omdat de meeste bouwvakkers er met hun klak naar slaan en alleen trial & error kennen. 
het zijn net de deskundigen die -niet alleen door hun bouwtechnische kennis- door de feiten te kunnen kwantificeren ("die allerhande metertjes") dat er tenminste geen twijfel meer bestaat over de vaststellingen, de ernst en de evolutie. 
vandaar uit kunnen zij gedegen en onderbouwd advies geven over hoe het moet hersteld worden, kunnen ze de herstellingen evalueren ifv al dan niet goede uitvoering en weet bouwheer tenminste dat het probleem aan de basis is opgelost, nu en in de toekomst. 

dat, mijn beste Charel, is wat bouwvakkers als jij nooit gedaan hebben en nooit zullen doen. 

we weten dat je niet hoog oploopt met deskundigen, maar wij (gerechts)deskundigen lopen ook niet hoog op met knoeiers van bouwvakkers.

en het juridisch advies (regelgeving bouw, aannemersrecht, 10-jarige aansprakelijkheid) krijg je van ons er gratis bij. 
Gene flou artistique die veel bouwvakkers hanteren opdat hun fouten toch maar niet het daglicht zouden zien. 

Ieder zijn gedacht art ! Ik weet enkel dat deskundigen vooral door verzekeringsmaatschappijen worden ingezet om verantwoordelijkheden te ontlopen of te bevestigen, niet om oplossingen voor te dragen en nog minder om er dan ook garant voor te staan. Dat laat men over aan de vakmannen.

Maar zoals ik al zei, we mogen niet veralgemenen, ik zal dat niet doen voor die zogenaamde experts want ik ken er hier minstens al één met veel minder praatjes die ik wel zou vertrouwen, doe jij die veralgemening dan ook niet voor de vakmannen.

Over veralgemenen gesproken: ik ben art niet. 
je moet het onderscheid maken tussen mensen die door verzekeringen nr voren worden geschoven om zo weinig mogelijk te moeten uitkeren en (onafhankelijke) deskundigen wie het geen moer kan schelen wie gelijk heeft. 
die laatsten kijken enkel nr de feiten en die liggen vast. 

in het geval van TS gaat het trouwens helemaal niet om verzekeringen, maar om correct en feitelijk advies. 
gegeven het verhaal van TS kan je niet ontkennen dat het juist die vakmannen waar jij het altijd over hebt, TS in de steek laten en altijd hun verantwoordelijkheden afschuiven op anderen. 
Ook dat zijn feiten en geen veralgemeningen.