Schenking bebouwde grond - reeds eigenaar van huis

Mijn ouders bezitten een huis met grond. Wij verkregen een bouwvergunning om ons huis te bouwen mee op deze grond. Dit werd geregeld via recht van opstal zonder natrekking. (2009) Met deze regeling dienden zij toen ook mee onze hypotheek te ondertekenen als borg. 

Wij zouden nu onze hypotheek herfinancieren. Voorafgaand zou de grond nu gesplitst worden en een stuk, het stuk met ons huis op, zou aan mij worden geschonken (enige dochter). Dan kan de nieuwe hypotheek genomen worden door ons als eigenaar van grond én woning- de gebruikelijke situatie - waardoor wij deze alleen ondertekenen.

We zouden de kosten hiervan deels mee kunnen opnemen in de nieuwe hypotheek. Een groot deel van de kosten ervan zijn afhankelijk van de waarde van de grond. Hier zijn echter enkele verschillende meningen over. De waarde van de grond zou niet als bouwgrond (bebouwbaar) worden berekend, maar daar de grond reeds bebouwd is en niet meer bebouwd kan worden aan een lagere waarde worden geschat (ook daar huis reeds onze eigendom is). Er zou een gunsttarief geweest zijn tot eind 2019 bij schenking van bouwgrond ook (en onder bepaalde voorwaarden terugwerkende kracht ivm schenking bouwgrond die in die periode dus bebouwd werd en nadien geschonken). Twee notarissen, twee meningen. 

Wij willen vooral weten wat de waarde van de grond nu is (met welke waardebepaling rekening dient worden gehouden in ons geval van schenking van reeds door ons bebouwde grond) en daarbovenop met welke percentages die we hierop moeten betalen we rekening moeten houden. 

Kunnen jullie ons de juiste wettelijke manier zeggen? Welke zienswijze correct is en we moeten volgen?

Deze kost weten is belangrijk om ze op te nemen in de lening. 

Alvast bedankt aan degene die het antwoord heeft, want hoe meer ik opzoek hoe meer twijfels