Gevolgen van nivellering bouwterrein

Wellicht betreft het een woning die je hebt aangekocht bij een projectontwikkelaar. In dat geval werkt de aannemer in zijn opdracht en heeft het geen zin om u tot hem te richten. Je hebt dan met hem geen overeenkomst en hij is aan u geen verantwoording schuldig.

Dus dan moet je jouw bezwaren kenbaar maken bij de verkoper van de woning en niet bij de aannemer !

nee, dat is juridisch absoluut niet juist. 

Wellicht betreft het een woning die je hebt aangekocht bij een projectontwikkelaar. In dat geval werkt de aannemer in zijn opdracht en heeft het geen zin om u tot hem te richten. Je hebt dan met hem geen overeenkomst en hij is aan u geen verantwoording schuldig.

Dus dan moet je jouw bezwaren kenbaar maken bij de verkoper van de woning en niet bij de aannemer !

nee, dat is juridisch absoluut niet juist. 

Voor zover ik het begrijp werken de aannemers niet voor de kopers van de afgewerkte woningen maar voor de projectontwikkelaar.

De kopers hebben hoogstwaarschijnlijk enkel maar een overeenkomst met de verkoper die op zijn beurt een andere overeenkomst heeft met aannemers die de woning voor zijn rekening bouwen.

Dus lijkt het mij logisch dat je als koper enkel maar de verkoper verantwoordelijk kunt stellen voor foute of niet overeengekomen uitvoeringen. 

Maar ik sta open voor uw argumentatie indien dit volgens jou niet klopt.

Wellicht betreft het een woning die je hebt aangekocht bij een projectontwikkelaar. In dat geval werkt de aannemer in zijn opdracht en heeft het geen zin om u tot hem te richten. Je hebt dan met hem geen overeenkomst en hij is aan u geen verantwoording schuldig.

Dus dan moet je jouw bezwaren kenbaar maken bij de verkoper van de woning en niet bij de aannemer !

nee, dat is juridisch absoluut niet juist. 

Voor zover ik het begrijp werken de aannemers niet voor de kopers van de afgewerkte woningen maar voor de projectontwikkelaar.

De kopers hebben hoogstwaarschijnlijk enkel maar een overeenkomst met de verkoper die op zijn beurt een andere overeenkomst heeft met aannemers die de woning voor zijn rekening bouwen.

Dus lijkt het mij logisch dat je als koper enkel maar de verkoper verantwoordelijk kunt stellen voor foute of niet overeengekomen uitvoeringen. 

Maar ik sta open voor uw argumentatie indien dit volgens jou niet klopt.

Er is voldoende jurisprudentie die stelt dat elke aannemer die onroerende werken uitvoert altijd een contractuele relatie heeft met de eigenaar. 
die tussenschotten zijn allang weggewerkt. 

De TS moet me maar verbeteren als het in zijn geval anders is, maar volgens mij is het zoals dat bij zulke projecten vrijwel altijd gaat:

De projectontwikkelaar heeft een overeenkomst afgesloten met de (kandidaat) koper van een woning en bijgevolg zijn afwijkingen aan die overeenkomst enkel een zaak tussen die twee partijen. 

De projectontwikkelaar heeft op zijn beurt ook een overeenkomst met één of meerdere aannemers en afwijkingen aan die overeenkomsten zijn enkel een zaak tussen die partijen.

Bovendien lijkt het me duidelijk dat de grondverhoging geen fout is van een uitvoerder/aannemer maar wel het gevolg is van een conceptfout ten laste van de projectontwikkelaar. Hij dient de verantwoordelijkheid te dragen voor zaken die mis lopen met het concept. Dat is sowieso niet de fout van één of andere aannemer of onderaannemer.

Het heeft dan ook geen enkele zin om een of andere aannemer waarmee je geen overeenkomst hebt afgesloten hiervoor in gebreke te stellen. Richt u enkel tot de hoofdverantwoordelijke waarmee je wel een overeenkomst hebt, en dat is degene waarvan je de woning hebt gekocht.

Ik begrijp dus nog altijd niet waarom deze redenering juridisch absoluut onjuist zou zijn.

Je kan hier nog zoveel over vertellen wat je wil, maar daar is TS niets mee als hij niets op papier heeft wat één en ander bevestigd. Wordt een ja en nee spelletje...

Dat hij eerst maar eens onafhangelijke expert laat komen om de situatie te beoordelen, met het verslag dat hij opaakt kan je verder onderhandelen

Eender welke expert je op eigen initiatief laat komen en je bijgevolg ook zelf zult moeten betalen, de tegenpartij of zelfs de rechtbank hoeft daar niet de minste rekening mee te houden want het blijft dan bij een éénzijdige mening die gemakkelijk kan worden weerlegd door de tegenpartij of een door de tegenpartij aangeduide expert.

Als er al rekening zou worden gehouden met het oordeel van een expert dan zal dat er een moeten zijn die door het gerecht wordt aangeduid.

Eender welke expert je op eigen initiatief laat komen en je bijgevolg ook zelf zult moeten betalen, de tegenpartij of zelfs de rechtbank hoeft daar niet de minste rekening mee te houden want het blijft dan bij een éénzijdige mening die gemakkelijk kan worden weerlegd door de tegenpartij of een door de tegenpartij aangeduide expert.

Als er al rekening zou worden gehouden met het oordeel van een expert dan zal dat er een moeten zijn die door het gerecht wordt aangeduid.

Mocht je ook maar enige ërvaring in deze hebben, dan zou je weten dat de rechter quasi elk (eenzijdig) technische verslag van een technisch raadsman van een procespartij zal laten toetsen op zijn inhoud en relevantie en dit door de eventueel aangestelde gerechtsdeskundige. 
Omwille van het proces-economisch belang wordt vaak geen deskundige aangesteld en zal de technische inhoud worden geleverd door de technische raadsmannen van de partijen.

gelieve je dus te onthouden van commentaar als je iets niet weet. 

Eender welke expert je op eigen initiatief laat komen en je bijgevolg ook zelf zult moeten betalen, de tegenpartij of zelfs de rechtbank hoeft daar niet de minste rekening mee te houden want het blijft dan bij een éénzijdige mening die gemakkelijk kan worden weerlegd door de tegenpartij of een door de tegenpartij aangeduide expert.

Als er al rekening zou worden gehouden met het oordeel van een expert dan zal dat er een moeten zijn die door het gerecht wordt aangeduid.

Het gaat niet over de rechtbank of eenzijdige besluiten. 

Het gaat er over dat een technische deskundige  wordt aangesteld door TS om na te gaan of er  technische/ esthetische of ontwerpfouten zijn gemaakt. Hij analyseert de problematiek en stelt vast waar en hoe de fouten zijn gebeurt en wat de gevolgen hiervan kunnen zijn. In sommige gevallen kan hij ook mogelijke oplossingen aanreiken .

Met als doel om Topicstarter en zijn advocaat technisch onderbouwde argumeten aan te leveren om hun ingebrekestelling naar de uitvoerders te documenteren en of dit voor te leggen aan de rechtbank.

Net zoals de tegenpartij zich door hun technische raadsmannen zullen laten bijstaan, mag je technisch laten bijstaan.

Zoals gezegd zal een deskundige verslag van de technische raadsman , door de rechtbank, steevast worden getoetst aan de bevindingen van de aangestelde  gerechtsdeskundige. 

In verband met wie aansprakelijk te stellen... niets belet je om zowel de aannemer als de architect als de projectontwikkelaar aangetekend op het matje te roepen.

Dat ze het onderling uitvechten.

Wij hebben een woning gekocht in een woonerf, onverdeelde eigendom, 5 losse woonblokken. Ons woonblok bestaat uit 3 wooneenheden. Het linkse is gebouwd tegen een oude bestaande woning. Onze woning is de rechtse met in de rechtse zijmuur een raam tot op de grond. Alle ramen komen tot op de grond. De bestrating komt tot net onder de blauwe steen van de raam- en deurdorpels.

Ineens was het raam uit de zijmuur verdwenen en is vervangen door een raam dat ca 30 cm hoger komt, boven de binnenvloer. Wij zijn hierover niet geïnformeerd geweest. De reden is dat men bij het nivelleren van de gronden tussen de woonblokken en de tuintjes achter de huisjes, ontdekt heeft dat de grond veel hoger komt te liggen en derhalve tegen ons raam zou komen te liggen. De projectleider gaf aan dat bij het uitzetten van ons blok, rekening is gehouden met de oude bestaande woning waartegenaan gebouwd is. Verder ligt er een oud kerkhof binnen het gebied en ook daar heeft men rekening mee moeten houden bij het uitzetten van de woningblokken. Wij vermoeden dat de architecten een fout hebben gemaakt bij het bepalen van de hoogtes en men waarschijnlijk niet 1 referentiepunt heeft aangehouden. 

Aan de voorzijde van de woning ligt een voetgangerspad, 5 m breed tot aan de tegenoverliggende blok met parkeergarage. Ook hier zijn er nivelleringsproblemen. Er komt nu een bloemenbak van 1,5 m tegen de tegenoverliggende woningblok. De rest wordt opgedeeld in een schans voor fietsers en rolstoelgebruikers en 2 trappen aan de voorzijde van ons huis. 

Wij zijn niet blij met deze situatie en voelen ons voor het blok gezet. 

De beleving in de woning zal zijn dat wij het aanvoelen alsof wij in een dal zitten, hetgeen effectief ook zo zal zijn na het ophogen van de grond. De bestrating zal zich immers net onder de vensterdorpel aan de buitenkant bevinden, terwijl wij binnen lager staan. 

Graag willen wij weten: 1) zal door deze situatie de waarde van onze woning dalen; 2) kunnen wij schadevergoeding vragen.

Zo ja, met hoeveel percentage dienen wij rekening te houden bij waardevermindering en aan welk percentage kunnen wij denken voor een schadevergoeding?

Tips en adviezen zijn welkom. 

Niet om je schrik aan te jagen, maar ik zie wel toch meerdere dingen die mij beroepshalve niet aanstaan (plaatsing dorpels, plaatsing waterkeringen, verlijming/dunbed gevelsteen en de daarhorende kritische aansluiting in de dagkanten die ontbreekt),grondwerken,...

ik kan alleen maar aanraden je te laten bijstaan door iemand die jouw belangen verdedigt in deze, niet die van de architect of aannemer. 

@HENGELEN

In plaats van nu al op eigen kosten betalend en éénzijdig advies te vragen hier of daar, denk ik dat je beter eerst en zo snel mogelijk, onder andere door een aangetekend schrijven, uw bezorgdheden en bezwaren laat weten aan de verantwoordelijke van het project.

Vraag hierbij dringend om een samenkomst waarbij je onder andere ook de hier gegeven commentaren aan bod laat komen.

Naargelang wat daar uit voortvloeit kan je dan, zo het nog nodig is, verdere stappen ondernemen ten opzichte van degene die hiervoor de verantwoordelijkheid draagt.