verborgen erfdienstbaarheid na aankoop

- Heb je die akte die plots opduikt al gezien en gelezen? Wat staat er effectief in?

- Staat die erfdienstbaarheid ergens vermeld in de aankoopakte van de verkoper (maw. was hij wel op de hoogte en heeft hij dit verzwegen?) ?

-Is er gewerkt met een makelaar?

Annulatie en dergelijke is geen optie meer, vanwege de reeds gemaakte kosten architect, stabiliteit, ...

Overleg met een advocaat geeft aan om verhaal te halen bij de verkoper en de gemeente. Nu zou ik graag zelf de verkoper een voorstel doen tot een minnelijke schikking die hij als eenmalige vergoeding betaald, om zo zijn fout recht te zetten.

Is dit een goed idee om dit zelf te doen? En is 20% van het aankoopbedrag een te hoge vergoeding?

Ik zou de advocaat zoveel mogelijk willen vermijden om deze kosten niet te maken, aangezien hiervoor geen verzekering van toepassing is en de voorschotfactuur al een mooi bedrag is, zonder dat er al iets is gebeurd.

Zal het daarnaast zin hebben om verhaal te gaan halen bij de gemeente? 

Hoeveel indruk ga je maken zonder advocaat? Waar haal jij plots die 20% van de aankoop, zit daar een berekening achter of is het 'reken je rijk'?

"n de notariële akte geeft de verkoper aan niks van erfdienstbaarheden te kennen." 

Met deze clausule vrijwaart de verkoper zich al, hij weet immers niet van het bestaan ervan af en door dat te tekenen aanvaard je dat. Het feit dat dit niet opduikt bij de gemeente maakt zijn positie alleen maar sterker. 

Jij had expliciet in de akte moeten laten opnemen geen erfdienstbaarheid te aanvaarden en wat de compensatie moest zijn als dat toch zo was. 

Gemeente zou wel eens veroordeeld kunnen worden, maar dat kan een lang verhaal worden als die niet meewerkt. 

Compensatie wordt steeds door een rechter bepaald, en dat zijn normaal werkelijke kosten, geen fictief percentage. bv verleggen buis. Je kan idd een minnelijke schikking treffen maar de tegenpartij moet die ook aanvaarden. 

Dat die advocaat dit voorstel doet wil niet noodzakelijk iets zeggen over de kans van slagen, brengt hem alleen maar geld op, ook als jij verliest. 

Jij staat m..i. behoorlijk zwak. 

De waterafvoerbuis was vroeger een open gracht.

In deze open gracht zijn afvoerbuizen gestoken + dichtgemaakt met grond terwijl de verkoper nog eigenaar was van de grond => "ik wist van niks" zal niet lukken

Alle buren kunnen dit bevestigen.

Tussen gelijk krijgen en gelijk ...........soit je kent die uitspraak.

Onze justitie draait daar echter niet om.

Zoals Rode Ridder zegt. Je hebt een zwak dossier wegens niks op papier

De waterafvoerbuis was vroeger een open gracht.

In deze open gracht zijn afvoerbuizen gestoken + dichtgemaakt met grond terwijl de verkoper nog eigenaar was van de grond => "ik wist van niks" zal niet lukken

Alle buren kunnen dit bevestigen.

Heb je al een keer met de gemeente gesproken? 
Gaan die buren getuigen op een rechtbank als het ooit zo ver komt? 

Je hebt ongetwijfeld een punt maar je moet het nog kunnen winnen. Zonder advocaat gaat dat niet lukken vrees ik.

Denk eerst even na wat je nu echt wil (rechtzetting of vergoeding of ...) en ga vervolgens daar mee doelgericht aan de slag. Anders wordt je een soort internet bruller, een blaffende hond die niet bijt.

Buren die dat bevestigen en meer van dat, je moet bewijzen hebben en het op papier hebben.

Beantwoord ook eens de andere vragen:

- Heb je die akte die plots opduikt al gezien en gelezen? Wat staat er effectief in?

- Staat die erfdienstbaarheid ergens vermeld in de aankoopakte van de verkoper (maw. was hij wel op de hoogte en heeft hij dit verzwegen?) ?

-Is er gewerkt met een makelaar?

Je contacteert eerst best jouw notaris die de akte mee heeft nagekeken. Die kan jouw verdedigen en de gemeente ingebreke stellen. Het is zijn taak om dergelijke zaken te voorkomen en alle nodige informatie op te vragen.

Ik stel mij wel de vraag of het hier wel over een erfdienstbaarheid gaat. Het toeleggen van een gracht lijkt mij toch enkel aan de voorkant van het perceel te kunnen. Je mag daar toch niet bouwen ? of liep die gracht helemaal over het perceel ?

Ik stel mij wel de vraag of het hier wel over een erfdienstbaarheid gaat. Het toeleggen van een gracht lijkt mij toch enkel aan de voorkant van het perceel te kunnen.

Vroeg ik mij idd ook al af. 

Grachten lopen niet enkel langs de straatkant maar kunnen van eender waar komen. Vaak ook tussen twee percelen, soms op de scheiding, soms aan de linkerkant of soms aan de rechterkant. Soms doorkruisen ze zelfs een perceel.

En vaak werden die grachten ingebuisd om zodoende plaats te winnen in de tuin of om meer mogelijkheden te hebben bij het gebruik van de tuin.

Wanneer die ingebuisde gracht net naast de perceelsgrens ligt lijkt het me zelden een probleem op te leveren, je mag daar meestal toch niet bouwen. 

Maar dat neemt niet weg dat men je daar van te voren van op de hoogte had moeten brengen.

De minwaarde hierdoor voor uw perceel zou ik toch niet erg groot inschatten, eerder 2% dan 20% van de koopsom.