Aansprakelijkheid immokantoor + vorige eigenaar ter kwader trouw

Hebben jullie een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd voor bijvoorbeeld een nieuw dak of achterbouw, waardoor jullie een aanmaning van de gemeente hebben ontvangen voor de onvergunde achterbouw? Indien er geen nieuwe vergunning is aangevraagd geweest en de onvergunde achterbouw staat er al langer dan 5 jaar en -niet onbelangrijk- jullie woning is gelegend in woongebied (te raadplegen op de vastgoedinformatie), kan de gemeente in principe geen aanmaning sturen voor de achterbouw omdat de feiten al verjaard zijn.
Dit neemt het onvergunde karakter van de achterbouw natuurlijk niet weg.

Alle woningen met aanbouwen, stallen, ... gebouwd voor 1962 wordt geacht vergund te zijn. De meeste werken die erna werden uitgevoerd, waren vergunningsplichtig. 
In de praktijk was het echter vaak zo, dat de eigenaars naar de burgemeester gingen met een fles wijn, waarna de burgemeester zijn (mondelinge) toestemming gaf om de achterbouw bij te zetten. 
De achterbouw staat er dus, maar op papier onvergund.
In de laatste decennia is de wet op stedenbouw enorm verstrengd, waardoor praktijken gelijk dit niet meer konden plaatsvinden.
Indien jullie aanbouw dus na 1962 gezet is geweest en er is geen vergunning voor bekomen, staat ze in principe dus onvergund. 

Belangrijk is om na te gaan in jullie compromis welke clausule er werd opgenomen omtrent deze verklaring.
Indien het iets is gelijk dit:

De verkoper verklaart dat de gebouwen die hij zelf zou hebben opgericht, of de verbouwingen die hij zelf zou hebben uitgevoerd, met de nodige vergunningen werden gedaan. Voor wat het tuinhuis en de uitbouw met afdak betreft, verklaart de verkoper evenwel geen garantie te kunnen geven omtrent de al dan niet vergunde toestand ervan. De verkoper verklaart dat voor wat het overige van het goed betreft geen bouwvergunning/stedenbouwkundige vergunning werd verleend noch een stedenbouwkundig attest dat laat voorzien dat een dergelijke vergunning zou kunnen worden verkregen, en dat geen verzekering kan worden gegeven omtrent de mogelijkheid om op het goed één van de werken en handelingen bedoeld in de wetgeving inzake stedenbouw te verrichten.De kopers verklaren uitdrukkelijk op de hoogte te zijn van de voormelde situatie en kopen het goed, met inbegrip van het tuinhuis en de uitbouw met afdak, met kennis van zaken en zonder enig verhaal tegen de verkoper, ook ingeval zou blijken dat deze geheel of gedeeltelijk niet vergund of niet regulariseerbaar zijn.

Gaat het voor jullie moeilijk zijn om de makelaar of de verkopers te dagvaarden.
De verkoper en makelaar hebben in deze zin niet ter kwader trouw gehandeld, maar hebben door deze clausule op te nemen wel de eventuele bewijslast bij jullie gelegd.
Indien de eigenaars bijvoorbeeld hebben verzwegen dat de aanbouw na 1962 is gezet geweest, kan de eigenaar er maar van uit gaan dat ze vergund staat. 

Jullie mogen echter wel met alle middelen (foto's, facturen, ...) bewijzen dat de achterbouw eventueel voor 1962 gezet is geweest.

Hopelijk heb ik jullie wat kunnen helpen.
Alvast veel succes.

Manu - Living Stone vastgoed