Een aannemer kiezen voor je renovatie? Dit moet je zeker weten

Sta je aan de start van een renovatie en twijfel je tussen een algemene aannemer of meerdere gespecialiseerde vakmannen? Bij het plannen van een renovatie komt heel wat kijken, van kosten en coördinatie tot vergunningen en contractvoorwaarden. We bespreken de voor- en nadelen van verschillende keuzes, wat je mag verwachten van je aannemer en hoe je een realistische planning en budget opstelt. 

Een algemene aannemer of meerdere aannemers?

Niet alleen bij nieuwbouw, ook bij de uitbreiding van een bestaande woning en/of grondige renovatie stelt de vraag zich of je de werken uitbesteedt aan één of meerdere aannemers. Je kan je huis laten (ver)bouwen door één algemene aannemer of voor elke aparte post, zoals metselwerk, dakwerk, sanitair, pleisterwerken, ... zelf aannemers zoeken.

Voor welke methode je kiest, hangt helemaal van jou af. Als er aan jouw project een architect te pas komt, moet deze keuze zeker ter sprake komen. Er is echter niet zoiets als 'een juiste keuze'. Beide methodes hebben hun voor- en nadelen. 

Sleutel-op-de-deur verbouwen

Sleutel-op-de-deur verbouwen betekent dat je de renovatie volledig uitbesteedt aan één aannemer of bouwbedrijf, van ontwerp tot oplevering. Dit is vergelijkbaar met een firma die totaalrenovaties doet, waarbij je zelf weinig moet coördineren. Deze aanpak is ideaal als je zorgeloos wilt renoveren en een duidelijk budget en timing voor ogen hebt. Wil je meer controle en zoveel mogelijk besparen? Dan is werken met meerdere aannemers misschien een betere keuze.

Wat mag je verwachten van een aannemer?

Een aannemer speelt een cruciale rol bij je renovatie en neemt verschillende taken op zich, afhankelijk van de afspraken die je maakt. Hier is wat je kan verwachten:

1. Advies en voorbereiding

• Technisch advies over haalbaarheid en materialen.
• Prijsraming en een offerte op maat.
• Planning en timing van de werken.

2. Coördinatie en uitvoering (afhankelijk van de formule die je kiest)

• Zelf het werk uitvoeren.
• Andere vakmensen aansturen.
• De logistiek en levering van materialen regelen.
• Vergunningen en veiligheidsvoorschriften naleven.

3. Kwaliteitscontrole en opvolging

• Opvolgen of de werken verlopen volgens plan en binnen de afgesproken termijn.
• Checken of alles voldoet aan de geldende bouwvoorschriften en normen.
• Eventuele problemen snel oplossen.

4. Oplevering en nazorg

• Een grondige controle en oplevering.
• Eventuele gebreken of fouten herstellen.
• Garantie bieden op het geleverde werk.

Totaalrenovaties

Bij een totaalrenovatie neemt een aannemer het volledige renovatieproces in handen, van de eerste voorbereidingen tot de oplevering. Dit zorgt voor een vlotte coördinatie en minder stress voor jou als bouwheer. Kortom, een aannemer bij een totaalrenovatie neemt je alle zorgen uit handen en zorgt voor een efficiënte, goed gecoördineerde renovatie met een helder budget en planning.

Deelrenovaties

Bij een deelrenovatie richt een aannemer zich op een specifiek onderdeel van je woning, zoals de keuken, badkamer, dak of gevel. Dit betekent dat de werken beperkter zijn dan bij een totaalrenovatie, maar nog steeds een goede planning en vakmanschap vereisen. Een aannemer bij een deelrenovatie helpt je dus om een specifiek deel van je woning professioneel, efficiënt en volgens de regels te vernieuwen, zonder dat je een volledige verbouwing hoeft te doen.

Zolderrenovaties

Bij een zolderrenovatie helpt een aannemer om je zolder om te vormen tot een bruikbare ruimte, zoals een extra slaapkamer, kantoor of hobbyruimte. Dit kan variëren van een eenvoudige opfrissing tot een grondige verbouwing. De aannemer zal de staat van het dak, de draagconstructie en de vloer controleren en je helpen bij het kiezen van de beste indeling en eventuele extra’s zoals een dakkapel of dakraam. Met een ervaren aannemer verloopt je zolderrenovatie vlot, professioneel en volgens de geldende normen, zodat je optimaal gebruik kunt maken van de extra ruimte.

Coördinatie bij renovaties

Bij een renovatie moeten verschillende vakmensen en werkzaamheden goed op elkaar afgestemd worden. Je kan dit zelf allemaal opvolgen of een hoofdaannemer inschakelen voor een vlotte coördinatie van de werken, zodat alles efficiënt verloopt en binnen de afgesproken tijd en het budget blijft. Daarvoor zal hij:

• Een realistische planning opstellen met de volgorde van de werken en een gedetailleerd tijdschema, rekening houdend met levertermijnen van materialen en de beschikbaarheid van vakmensen.
• Vertragingen proberen te voorkomen door proactief eventuele problemen op te lossen.
• De verschillende vakmensen coördineren en ervoor zorgen dat ze op het geplande moment aan de slag kunnen
• Controleren of alle werken volgens de regels van de kunst worden uitgevoerd.
• Het centraal aanspreekpunt zijn voor zowel jou als de verschillende vakmensen.
• Het budget bewaken.

Ruwbouwwerken

Ruwbouwwerken zijn de basis van elke renovatie. Deze structurele werken bepalen de stabiliteit en stevigheid van het gebouw. Een ervaren aannemer zal ervoor zorgen dat alles stabiel, veilig en volgens de juiste normen wordt uitgevoerd, zodat je woning klaar is voor verdere afwerking. Onder ruwbouwwerken vallen o.a.:

• Sloop- en afbraakwerken: verwijderen van oude muren, vloeren of daken.
• Metselwerken: nieuwe binnen- of buitenmuren plaatsen.
• Funderingen en draagstructuren: verstevigen of vernieuwen van dragende elementen.
• Doorbraken en nieuwe indelingen: openingen maken voor ramen, deuren of ruimtes herindelen.
• Beton- en staalconstructies: versterken van vloeren, wanden of balken.
• Dakwerken: vernieuwen of aanpassen van de dakstructuur.

Aan- en bijgebouwen

Vaak gaat een renovatie over het uitbreiden van een woning, bijvoorbeeld met een aanbouw of bijgebouw. Dit kan variëren van een extra kamer, garage, veranda tot een tuinkantoor. Een aannemer speelt een cruciale rol bij het realiseren van deze uitbreidingen en zorgt ervoor dat alles volgens plan verloopt, zowel technisch als administratief.

• Aanbouw: een structurele uitbreiding van je woning, waarbij een extra kamer of ruimte wordt toegevoegd aan het hoofdgebouw. 
• Bijgebouw: een kleinere structuur die losstaat van je woning. Dit kan een tuinhuis, garage, schuur, atelier of tuinkantoor zijn. Bijgebouwen worden vaak gebruikt voor extra opslag, werkruimte of voor recreatieve doeleinden.

De kosten van een algemene aannemer bij renovatie

De kosten van een algemene aannemer bij een renovatie kunnen sterk variëren, afhankelijk van de omvang van de werken, de complexiteit van het project, de locatie en de gekozen materialen. Het is belangrijk om een goed overzicht te hebben van wat je kunt verwachten, zodat je je budget realistisch kunt plannen. Deze factoren hebben invloed op de kosten van een algemene aannemer:

1. Type renovatie

• Totaalrenovatie: 1.000 tot 2.500 euro per m².
• Deelrenovatie: 300 tot 1.000 euro per m².
• Zolderrenovatie: 400 tot 1.200 euro per m².
• Aanbouw of bijgebouw: 1.000 tot 2.500 euro per m².

2. Arbeidskosten van de aannemer

• 35 tot 60 euro per uur.
• Of een vast tarief per project.

3. Materialen

• Hoe luxueuzer de materialen die je wenst, hoe hoger de prijs

4. Extra kosten en onvoorziene uitgaven

• Hou een buffer van 10 tot 20% achter de hand om onvoorziene kosten te dekken.

Tips om een goede aannemer te vinden

Het vinden van een goede aannemer is essentieel voor het succes van je renovatie. Door referenties te controleren, offertes te vergelijken, en een duidelijk contract op te stellen, verklein je de kans op problemen en kun je genieten van een succesvolle en stressvrije renovatie. Een goede aannemer zorgt niet alleen voor vakmanschap, maar ook voor een goede samenwerking en communicatie tijdens het hele proces. 

Hier zijn enkele praktische tips om de beste aannemer voor jouw renovatie te vinden.

1. Vraag om aanbevelingen en lees reviews

• Vraag rond bij vrienden, familie of buren: De beste manier om een goede aannemer te vinden is via mond-tot-mondreclame. Of vraag eens na bij je architect met welke aannemers hij een goede ervaring heeft.
• Online reviews en beoordelingen geven je een overzicht van ervaringen van anderen. Let goed op de algemene tevredenheid, maar ook op de reacties op klachten.
• Referenties opvragen: Vraag de aannemer om referenties van vorige klanten en ga die eventueel bezoeken. Let dan zeker ook op de details en de mate van afwerking.

2. Controleer specialisatie

• Zorg ervoor dat de aannemer ervaring heeft met het type renovatie dat je wil uitvoeren.
• Controleer of de aannemer over de juiste licenties en verzekeringen beschikt. 

3. Vraag om een gedetailleerde offerte

• Vraag een offerte waarin de kosten van werkuren, materialen en eventuele extra kosten duidelijk worden vermeld. 
• Vraag minimaal drie offertes op en vergelijk de prijzen en voorwaarden. Let op de prijs, maar ook op de kwaliteit van de materialen en de voorgestelde timing.
• Zorg ervoor dat de betalingsvoorwaarden duidelijk zijn. Een voorschot van 10-30% is gangbaar, met volgende betalingen op basis van de voortgang van de werken.

4. Controleer de communicatie en betrouwbaarheid

• Een goede aannemer communiceert open en is bereid om vragen te beantwoorden en advies te geven. 
• Let op of de aannemer zich aan afspraken houdt en op tijd reageert.
• Als een aannemer een aanbod doet dat veel lager is dan andere offertes, kan dit een rode vlag zijn. Dit kan betekenen dat hij minder ervaring heeft, minder vakmensen inhuurt of bespaart op de kwaliteit van materialen.
• Bekijk of de aannemer een zakelijk adres, website en contactinformatie heeft. 
• Je moet zelf ook controleren of de aannemer geen fiscale of sociale schulden heeft. Je kan dit checken via de website www.checkinhoudingsplicht.be. Let wel: deze website geeft enkel info van bouwbedrijven met personeel, en niet van zelfstandig werkende aannemers.
• Je kan ook checken of een aannemer staat ingeschreven in de Belgische Kruispuntbank van Ondernemingen. Is hij daar onvindbaar of blijkt hij actief in een totaal andere sector, wees dan op je hoede. Ook de Balanscentrale van de Nationale Bank en de Databank van Handelsvennootschappen kunnen onregelmatigheden aan het licht brengen, maar daarvoor is wel wat financieel inzicht vereist.

5. Vraag naar garanties 

• Vraag altijd naar garantie op de uitgevoerde werken. Dit toont aan dat de aannemer vertrouwen heeft in zijn werk en verantwoordelijkheid neemt voor eventuele fouten.

6. Vertrouw op je intuïtie

• Ten slotte is het belangrijk om te vertrouwen op je intuïtie. Als je een goed gevoel hebt bij een aannemer en je voelt dat hij je belangen respecteert, is dit vaak een goed teken. 

Vergunningen en wettelijke verplichtingen voor werken met een aannemer

Als je gaat renoveren, moet je rekening houden met wettelijke verplichtingen en vergunningen.

Vergunningen

In principe heb je voor de meeste werken altijd een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen nodig. Al zijn er ook werken waarvoor je een vrijstelling kan krijgen of waarvoor een melding volstaat. Informeer je dus grondig over welke procedure je moet volgen. Ook bij je gemeente, want die kan nog bijkomende voorwaarden opleggen.

Wettelijke verplichtingen

De aannemer staat in voor de uitvoering van de werken binnen een duidelijk afgesproken bouwtermijn en tegen een bepaalde prijs. De overeenkomst met de aannemer kan je zowel mondeling als schriftelijk afsluiten, maar een schriftelijke overeenkomst verdient de voorkeur. Zo heb je bij eventuele problemen tijdens of na de uitvoering duidelijke afspraken op papier staan.

Het aannemingscontract

Wettelijk gezien zijn er geen specifieke clausules die in het aannemingscontract moeten worden opgenomen. Het is aan te raden om zoveel mogelijk concrete afspraken vast te leggen. Werk je met meerdere aannemers? Sluit dan voor elke aannemer een contract af.

'Regels van de kunst'

De aannemer is verplicht om te werken volgens de afspraken uit het contract, de beschikbare plannen, het bestek en volgens de regels van de kunst. Dit laatste begrip houdt in dat hij de werken uitvoert zoals een andere zorgvuldige aannemer deze werken in dezelfde omstandigheden zou uitvoeren. Verder vind je deze regels deels ook terug in technische aanbevelingen, vakliteratuur en documenten van wetenschappelijke onderzoekscentra zoals het Wetenschappelijk en Technisch Centrum van het Bouwbedrijf (WTCB).

Informatie- en adviesplicht

Ook de aannemer heeft ten opzichte van de bouwheer en de architect een informatieplicht. Als er in de plannen bijvoorbeeld hiaten zitten of als de architect een fout begaat, is het de taak van de aannemer om dit op te merken. Doet hij dit niet, dan loopt hij het risico om medeverantwoordelijk gesteld te worden.

Materialen goedkeuren

Het goedkeuren van materialen die op de werf geleverd worden behoort tot de verantwoordelijkheden van de aannemer.

Planning: hoe stel je met je aannemer een realistische tijdlijn op?

Een goede planning is cruciaal voor een succesvolle renovatie. Zonder een duidelijk overzicht van de werkzaamheden en een realistische tijdlijn kan een project snel uitlopen, wat extra kosten en frustraties met zich meebrengt. Samenwerken met je aannemer aan een duidelijke en haalbare planning helpt om je renovatie efficiënt en zonder onnodige vertraging te laten verlopen.

1. Begin met een duidelijk renovatieplan

Voor je een tijdlijn opstelt, moet je goed weten wat er precies moet gebeuren. Bespreek met je aannemer:

• Welke ruimtes of onderdelen van het huis gerenoveerd worden.
• Welke werken noodzakelijk zijn (structuurwerken, elektriciteit, sanitair, afwerking, enz.).
• Of er onverwachte obstakels kunnen zijn (zoals verborgen gebreken of vergunningseisen).
• Of je tijdens de werken in de woning blijft wonen, wat invloed kan hebben op de planning.

2. Stel een fasering op

Een renovatie bestaat uit verschillende fases. Het helpt om samen met je aannemer deze fases in een logische volgorde te zetten:

Fase 1: Voorbereiding 

• 1-3 maanden
• Offertes aanvragen en aannemer(s) kiezen.
• Vergunningen en wettelijke verplichtingen in orde brengen.
• Materialen selecteren en bestellen (sommige materialen hebben lange levertijden).
• Tijdelijke voorzieningen regelen (bijvoorbeeld als je niet in huis kunt blijven).

Fase 2: Ruwbouwwerken 

• 1-3 maanden, afhankelijk van de omvang
• Sloopwerken en opruimen van de site.
• Structurele werken zoals funderingen, draagmuren en dakwerken.
• Plaatsen of vernieuwen van ramen en deuren.

Fase 3: Technieken 

• 1-2 maanden
• Elektriciteit vernieuwen of aanpassen.
• Water- en gasleidingen aanpassen.
• Ventilatie- en verwarmingssystemen installeren.

Fase 4: Afwerking 

• 1-3 maanden
• Plaatsen van vloeren, plafonds en binnendeuren.
• Keuken en badkamer installeren.
• Schilderwerken en decoratie.

3. Maak een gedetailleerd werkschema

Stel samen met je aannemer een werkschema op met concrete deadlines per fase. Zo heb je realistische verwachtingen en kan je de voortgang van de renovatie goed opvolgen.

Tips voor een goed werkschema:

• Gebruik een gedeelde planningstool of bouwplanning-app.
• Werk met duidelijke start- en einddata per taak.
• Zorg voor een logische volgorde, bijvoorbeeld eerst ruwbouw en dan pas afwerking.
• Plan buffertijd in voor onvoorziene omstandigheden (zoals slecht weer, onverwachte extra werken, wachttijden voor vergunningen of leveringsproblemen).

Contractvoorwaarden: waarop letten in het contract? 

Een goed contract met je aannemer is cruciaal voor een succesvolle renovatie en voorkomt misverstanden, vertragingen en onverwachte kosten. Het moet een gedetailleerde omschrijving bevatten van de werkzaamheden, materialen, planning en betalingsvoorwaarden. Ook garanties, aansprakelijkheid, wijzigingen en opleveringsvoorwaarden moeten duidelijk vastgelegd worden. Afspraken over meerwerk en bijkomende kosten beschermen je tegen financiële verrassingen. Door een waterdicht contract op te stellen, zorg je voor een transparante samenwerking en een vlot verloop van je renovatieproject.

Welke betalingsvoorwaarden zijn gebruikelijk?

Duidelijke betalingsvoorwaarden zorgen voor een transparante samenwerking en voorkomen financiële verrassingen. Meestal wordt er in termijnen betaald: 

• een aanbetaling (10-30%), 
• tussentijdse betalingen per fase, 
• en een eindbetaling (10-20%) na goedkeuring van de werken. 

Facturen hebben doorgaans een betalingstermijn van 14 tot 30 dagen en de betaalmethode moet in het contract staan. Extra kosten, zoals meerwerk en onvoorziene uitgaven, moeten vooraf goedgekeurd worden. Ook afspraken over betaling bij vertragingen en mogelijke boetes moet je helder vastleggen.

FAQ aannemer renovatie