Wat is een omgevingsvergunning en wanneer heb je er eentje nodig?

Voor nieuwbouw, renovaties of kleinere stedenbouwkundige werken heb je in de meeste gevallen een omgevingsvergunning nodig. Ontdek hier wat het precies inhoudt, hoe de procedure verloopt en waar je rekening mee moet houden.

Wat is een omgevingsvergunning?

Een omgevingsvergunning is een officiële toestemming om stedenbouwkundige handelingen te doen die een impact hebben op de omgeving. Denk dus aan: nieuwbouw, renovatie, een aanbouw, een zwembad plaatsen in je tuin, … Wil je dergelijke werken doen, dan moet je op voorhand een omgevingsvergunning hebben. Zonder omgevingsvergunning mag je de werken niet opstarten. 

Is een omgevingsvergunning hetzelfde als een bouwvergunning?

Een omgevingsvergunning is de overkoepelende term voor alle soorten vergunningen die impact hebben op de omgeving. Waar we vroeger spraken over de bouwvergunning, de natuurvergunning (voor wijzigingen aan het landschap en/of de vegetatie) en de kleinhandelsvergunning (voor het opstarten van een kleinhandelsbedrijf), gebruiken we nu de overkoepelende term ‘omgevingsvergunning’. 

Waarvoor heb je een omgevingsvergunning nodig?

Voor stedenbouwkundige handelingen stelt de Vlaamse overheid dat je een omgevingsvergunning nodig hebt voor volgende werken:

Een aantal van deze werken kunnen vrijgesteld zijn van vergunning als de werken voldoen aan bepaalde voorwaarden. Voor een resem werken kan de vergunningsplicht vervangen zijn door een meldingsplicht. Daarnaast kan je gemeente bijkomende voorwaarden of lokale regels opleggen. Je doet er dus goed aan om bij je gemeente te informeren of je een omgevingsvergunning nodig hebt. 

Vrijstelling, meldings- of vergunningsplicht

Geldt voor bepaalde werken de vergunningsplicht, dan moet je een omgevingsvergunning aanvragen. Dat is bijvoorbeeld altijd het geval bij bijvoorbeeld een nieuwbouw of het opsplitsen van een woning (om er bijvoorbeeld twee woningen of appartementen van te maken). 

Bij sommige werken volstaat in bepaalde gevallen een melding. Die melding verloopt volgens een bepaalde wettelijke procedure. Wil je bijvoorbeeld een aanbouw plaatsen, dan volstaat een melding als de aanbouw voldoet aan een aantal voorwaarden. Zo mag de aanbouw bijvoorbeeld niet groter zijn dan 40 vierkante meter, mag ze niet hoger zijn dan 4 meter, moet er voldoende afstand blijven van de perceelsgrens, enzovoort.

In nog andere gevallen geldt een vrijstelling van de vergunningsplicht. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij het aanleggen van een zwembad, het plaatsen van zonnepanelen, het aanleggen van een regenwaterput. De vrijstelling geldt natuurlijk alleen als je voldoet aan alle voorwaarden. Is dat niet het geval, dan moet je toch een omgevingsvergunning aanvragen. 

Omgevingsvergunning aanvragen

Zijn de geplande werken vergunningsplichtig, dan kan je via het omgevingsloket je aanvraag digitaal indienen. De aanvraag bestaat uit plannen en documenten die verduidelijken welke werken je plant. Meestal moet je een architect inschakelen, maar onder bepaalde voorwaarden of bij bepaalde werken is dat niet nodig. Informeer je hierover dus op voorhand. 

Afhankelijk van de werken kan je aanvraag via een gewone procedure of via een vereenvoudigde procedure ingediend worden. Bij de vereenvoudigde procedure is er geen openbaar onderzoek nodig. Vraag bij je gemeente na welke procedure van toepassing is voor jouw aanvraag. 

Eenmaal je aanvraag ingediend, dan krijg je binnen de dertig dagen een bericht over de volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag. De beslissing volgt dan binnen de drie tot zes maanden.

Bij welke overheid moet je je vergunning aanvragen of melding doen?

Je vergunning aanvragen of een melding doen, doe je digitaal via het omgevingsloket. Om toegang te krijgen tot het omgevingsloket moet je je digitaal aanmelden. Uitzonderlijk kan het zijn dat je je aanvraag op papier moet invullen, informeer je hiervoor bij je gemeente. Afhankelijk van je project vraag je je vergunning aan bij de Vlaamse overheid, de provincie of de gemeente. Voor bouwers en verbouwers is het meestal de gemeente die zal beslissen over je aanvraag.

Wat kost een omgevingsvergunning?

Hoeveel een omgevingsvergunning kost, hangt af van de gemeente die beslist over je vergunningsaanvraag. Er zijn geen vaste tarieven. Wel is het zo dat een aanvraag zonder openbaar onderzoek doorgaans goedkoper is dan eentje waar wel een openbaar onderzoek nodig is. Hou er rekening mee dat als je een architect moet inschakelen je ereloon moet betalen. Hetzelfde geldt als je een landmeter nodig hebt. Om een correct zicht te krijgen op de kosten van de omgevingsvergunning informeer je je best bij de gemeente, je architect en eventueel landmeter.

Hoe verloopt een omgevingsvergunningsprocedure?

Hoe de procedure verloopt, hangt af van of je aanvraag via een gewone procedure kan of via een vereenvoudigde procedure. Bij de gewone procedure vindt er een openbaar onderzoek plaats. Deze procedure neemt dus iets meer tijd in. Voor bouwprojecten die conform de voorschriften en uitvoeringsplannen zijn, geldt meestal de vereenvoudigde procedure.

Wat zijn de termijnen van een omgevingsvergunning 

Een vergunningsaanvraag via de vereenvoudigde procedure doorloopt een termijn van maximaal 90 dagen. Moet de aanvraag via de gewone procedure dan kan de termijn oplopen tot 135 dagen. Moet een omgevingsvergunningscommissie zich over de aanvraag buigen, dan loopt de termijn in totaal op tot max. 150 dagen. Is er bijvoorbeeld bijkomend onderzoek nodig, zoals een tweede openbaar onderzoek, dan kan deze termijn met 60 dagen verlengd worden. In het slechtste geval moet je dus rekenen op 210 dagen van aanvraag tot beslissing.

Bekendmaking omgevingsvergunning

Heeft de bevoegde overheid (de gemeente) een beslissing genomen, dan wordt deze bekendgemaakt. De bekendmaking gebeurt via het omgevingsloket, maar bij veel gemeenten vind je de bekendmakingen van de beslissingen online terug. Daarnaast is er een gele affiche raadpleegbaar op het perceel. 

Wanneer mag ik starten met de bouwwerken?

Is je omgevingsvergunning goedgekeurd, dan mogen de werken starten vanaf de 35ste dag na de aanplakking van een gele affiche. Tot die dag mag er nog beroep worden aangetekend. Eenmaal de termijn verstreken is, mogen de (ver)bouwwerken van start gaan. Breng je gemeente zeker op de hoogte van de startdatum van de werken.

Hoelang blijft de omgevingsvergunning voor bouwwerken geldig?

Een goedgekeurde omgevingsvergunnnig blijft twee jaar geldig. Zorg er dus voor dat je de werken voor die tijd opstart. De termijn begint te lopen vanaf de beslissing gevallen is.

Veel voorkomende fouten bij het indienen van een aanvraag

Wil je een aanvraag indienen voor een omgevingsvergunnnig, dan is het belangrijk dat je geen fouten maakt. Die vertragen de procedure gewoon en dat wil je vermijden. Let er dus op dat je deze veel voorkomende fouten niet maakt:

1. Het dossier is onvolledig: er ontbreekt een plan, de werken zijn onduidelijk omschreven of de info is fout.
2. Voor de geplande werken geldt een meldingsplicht of zelfs een vrijstelling: geldt er een vrijstelling, dan moet je geen aanvraag indienen. Moet je de werken melden, dan moet je een lichtere procedure volgen.
3. De aanvraag indienen via de gewone procedure, terwijl de vereenvoudigde procedure volstaat, of omgekeerd.

Wat kun je doen als je vergunning wordt afgekeurd?

Keurt de gemeente de vergunning af, dan heb je dertig dagen de tijd om beroep in te dienen. Je kan dan beroep indienen in eerste aanleg. Dien je beroep in, dan moet je eerst een eenmalige taks van 100 euro betalen. Daarna kan je online via het omgevingsloket je beroep online indienen.

FAQ omgevingsvergunning