Alles wat je moet weten over de overname van een gemene muur

Bij de bouw van een halfopen of gesloten woning is het vaak onvermijdelijk om de gemene muur over te nemen. Maar hoe gebeurt dat? Een overzicht van je rechten en plichten. 

Wat zegt de wet over de gemene muur?

Volgens artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek heeft iedere eigenaar van een erf dat paalt aan een muur, het recht om die muur geheel of gedeeltelijk gemeen te maken. Wel moet hij aan de eigenaar van de muur de helft vergoeden van zijn waarde ofwel de helft van de waarde van het gedeelte dat hij gemeen wil maken, en de helft van de waarde van de grond waarop de muur is gebouwd.

Eenheidsprijzen

Om er zeker van te zijn dat de juiste prijs wordt afgesproken, is het aangeraden de waardebepaling van de gemene muur te laten uitvoeren door een gezworen landmeter-expert vastgoed of een architect. Zij beroepen zich hiervoor op de eenheidsprijzen die halfjaarlijks worden aangepast. In principe komt de vergoeding voor de buur overeen met de helft van de waarde van de muur, maar door ouderdom en slijtage (vetusteit) mindert die waarde.

Registratie gemene muur 

Het document van de gemeenmaking moet worden geregistreerd bij de FOD Financiën. Daarop moet je registratiekosten betalen. De muurovername is eigenlijk de verkoop van een stukje onroerend goed maar hiervan moet geen notariële akte opgesteld worden (registratie volstaat).

Wanneer muur overnemen?

Volgens de aloude traditie is de ‘eerst bouwende’ verplicht een scheidingsmuur te bouwen op de grens. In de traditionele bouwvoorschriften wordt een muur met een dikte van 30 cm voorgeschreven. Als ‘eerste bouwer’ mag je een nieuwe buurman niet beletten gebruik te maken van de gemeenschappelijke muur. Als de tweede bouwer gebruik maakt van deze muur, moet hij deze ook vergoeden, en dit voor de ingebruikname. Als de tweede bouwer geen gebruik maakt van deze muur, mag hij er ook geen werken aan uitvoeren zonder toestemming van de eerste bouwer.

Alleen wanneer de muur onvoldoende draagkrachtig is, (oud huis, onvoldoende diepe fundering) word je niet geacht de bestaande muur over te nemen. Een muur die wel draagkrachtig is niet overnemen en er je eigen muurtje tegenaan bouwen is niet aan te raden. 

Wanneer is er sprake van een gemene muur?

Een muur is gemeen als beide eigenaars er een voordeel uit halen. Dit voordeel wordt ruim geïnterpreteerd en kan betrekking hebben op zowel isolatie, stabiliteit, windvrijheid….