De 10 meest gestelde vragen over de gemene muur

Compacter gaan wonen is meer dan ooit relevant. Zeker met de bouwshift in ons achterhoofd. De gemene muur is een van de zaken waar we dus meer en meer mee geconfronteerd zullen worden. Maar wat is een gemene muur?  Wat als ik een gemene muur moet overnemen? Hoeveel kost de overname? Wie onderhoudt de gemene muur? En wie draait op voor de kosten? In dit artikel delen we de 10 meest gestelde vragen over de gemene muur.

Wat is een gemene muur?

Volgens de notariële vaktermen is een gemene muur een muur die twee eigendommen scheidt (op de perceelsgrens). Een muur is gemeen als er een vonnis of een akte van muurovername bestaat. Ook een akte van schenking of verdeling kan als bewijs van gemeenmaking dienen. Als de waarde van de muur heel laag is, volstaat eventueel een getuigenbewijs. Als je enkel een onderhandse overeenkomst over de gemeenmaking hebt afgesloten, dan zal deze alleen maar gelden tussen jou en je buur. Wil je dit officieel maken en bindend aan derden? Dan moet de overeenkomst overgeschreven worden op het bevoegde hypotheekkantoor.

Wanneer spreek je ook van een gemene muur?

Een muur kan ook een gemene muur zijn als deze muur al 30 jaar of meer in gebruik werd genomen. Bijvoorbeeld door erop te steunen of door er tegenaan te bouwen. Wel is het zo dat dit gebruik een openbaar, voortdurend, ondubbelzinnig, vreedzaam en ongestoord karakter moet hebben.

Volgens het Burgerlijk Wetboek wordt iedere muur als gemeen beschouwd wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen tot aan het minst verheven dak. Dit is ook het geval wanneer de muur als scheidingswand fungeert tussen binnenplaatsen en tuinen, en zelfs tussen omheinde erven in de velden.

Als een van de bovenvermelde gevallen niet van toepassing is, dan kan men nog altijd terugvallen op de wettelijke vermoedens van gemeenheid. Het gaat hier om een wettelijk vermoeden, dus het tegendeel kan altijd bewezen worden. Scheidingsmuren zijn meestal gemene muren omdat ze een gemeenschappelijk nut hebben voor elke eigenaar.

Wanneer is een muur niet gemeen?

Muren zijn niet gemeenschappelijk als alle voordelen (zoals de mogelijkheid om tegen deze muur aan te bouwen) of nadelen (bv. de afloop van het hemelwater) aan één kant zijn gelegen. Voorbeelden hiervan zijn muren met dekstenen die naar één zijde hellen, zodat het hemelwater slechts aan één kant van de muur afloopt.

Kan je een gemene muur overnemen?

Bij de bouw van een halfopen of gesloten woning kan je niet anders dan de gemene muur overnemen. Je kan dan de gemeenschap verwerven door de afkoop van (een deel van) de muur. Het is wel belangrijk dat de juiste prijs wordt afgesproken. Hiervoor roep je best de hulp in van een landmeter of een architect.

Hoe wordt de overnameprijs van de gemene muur bepaald?

Staat de gemene muur volledig op de grond van één eigenaar? Dan bedraagt de prijs voor de overname ongeveer de helft van de waarde van de grond waarop de muur staat. Plus de helft van de huidige kostprijs van de bouw van deze muur. Min de slijtage van de muur.

Staat de gemene muur op de scheidingslijn? Dan moet je slechts de helft van de waarde van deze muur betalen.

In geval van een spouwmuur moet je alleen de waarde van de buitenspouwmuur betalen en de helft van de waarde van de grond waarop deze buitenspouwmuur werd opgericht.

Wanneer moet je de overnameprijs betalen?

In principe moet je de overnameprijs betalen voor je met de werken begint. Vaak kan de  exacte opmeting meestal pas gebeuren als de werken al bezig zijn. Daarom wordt meestal de helft van de geschatte overnameprijs op voorhand betaald. Als de ruwbouw klaar is, wordt een proces-verbaal van muurovername opgesteld. Op dat ogenblik ligt de definitieve kostprijs vast en betaal je het verschil.

Wie betaalt voor het onderhoud van de gemene muur en de herstellingen?

De mede-eigenaars moeten alle uitgaven delen die nodig zijn om de gemene muur te onderhouden en/of te herstellen. Uiteraard mag elke mede-eigenaar afwegen of het nut wel opweegt tegen de kosten. Als het antwoord neen is, hoeft hij niet bij te dragen in de kosten door zijn recht van mede-eigendom te laten varen. De voorwaarde is wel dat de gemene muur geen gebouw steunt dat van hem is. De gevolgen zijn dat hij dan geen gebruik meer mag maken van de gemene muur en dat hij de uitvoering van herstellingen of onderhoudswerken via zijn eigendom zal moeten aanvaarden.

Is de herstelling of heropbouw het gevolg van een fout van een ander?  Dan moet degene die de schade heeft veroorzaakt de kosten betalen. Trekt een mede-eigenaar een gemene muur hoger op? Dan staat deze mede-eigenaar zelf in voor de kosten, onderhoud en herstellingen achteraf aan dat hogere gedeelte. Zijn de kosten het gevolg van een nieuwe bestemming? Dan moeten deze kosten worden betaald door degene die de muur de nieuwe bestemming geeft.

Mag mijn buurman zomaar een gemene muur verhogen?

Dat mag hij doen, op voorwaarde dat hij deze werken zelf betaalt en zorgt voor toekomstige herstellingen en het onderhoud van dat hogere gedeelte. In ruil heb je recht op een vergoeding voor de last die deze verhoging zou veroorzaken aan het bestaande gedeelte. Denk aan beperking van de levensduur, extra onderhoud, …

Op deze regel gelden echter twee belangrijke beperkingen:

• In geval van rechtsmisbruik mag de buurman een gemene muur niet verhogen. Rechtsmisbruik is er als de verhoging geen nut heeft voor deze buurman en enkel gebeurt met de bedoeling om de andere buurman nadeel of schade te berokkenen.
• De verhoging door de buurman van deze muur mag geen last veroorzaken bij de andere buurman, zoals bijvoorbeeld het geval is bij beperking van lucht- en lichtinval.

Kan mijn buurman mij verplichten om samen een gemene muur op te trekken?

In bepaalde gevallen is dit inderdaad mogelijk. In steden en voorsteden kan namelijk iedereen zijn buurman verplichten bij te dragen aan het bouwen en herstellen van een afsluiting die hun huizen, binnenplaatsen en tuinen scheidt. Het moet wel gaan om percelen die aangewend worden voor bewoning. Als afsluiting kan jouw buurman een muur in steen eisen.

In ieder geval zal jouw buurman je in ieder geval eerst moeten vragen om een gemene muur op te richten voor hij deze muur begint te bouwen. Als hij zonder aan jou iets te vragen toch een muur zou bouwen en achteraf de helft van de oprichtingskosten zou vorderen, dan komt hij van een kale reis terug. Uiteraard mag je dan ook deze muur niet gebruiken. Anders is er toch gemeenmaking en ben je een vergoeding verschuldigd.

Als jouw buurman wel eerst aan jou vraagt om een gemene muur te bouwen en je zou dit weigeren, dan moet deze buurman eerst naar de vrederechter voor een verzoeningsprocedure of onmiddellijk voor een dagvaarding.

Mag mijn buurman om het even welke werken uitvoeren?

Jouw buurman mag zijn deel van de gemene muur gebruiken zoals hij wil. Zolang hij jou maar toelaat om hetzelfde te doen. Voor lichte werken is het vaak niet nodig om toestemming te vragen.  Voor zware werken uiteraard wel. Een goede communicatie blijft altijd het beste.