Erfdienstbaarheid bij bouwgrond

Controleer vóór de aankoop van een bouwgrond of er sprake is van erfdienstbaarheid of servituut. Dit is een zakelijke last waarmee het erf bezwaard is, tot gebruik en ten nutte van een ander (aangrenzend) erf.

Dienend en heersend

Het bestaan van een erfdienstbaarheid vereist dus minstens twee (aanpalende) erven van verschillende eigenaars, waarbij op het ene erf een last rust (dienend erf) en waarbij het andere erf een voordeel geniet (heersend erf).

Recht van overgang

Dit is de meest bekende en wellicht ook meest voorkomende erfdienstbaarheid. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer je buurman het recht heeft zich te begeven op een stuk van jouw perceel omdat hij anders niet aan een stuk van zijn eigendom geraakt.
Andere mogelijkheden zijn: erfdienstbaarheid tot algemeen nut (zoals leidingen voor water, gas, elektriciteit, tv, telefoon of andere ondergrondse of bovengrondse leidingen) of natuurlijke erfdienstbaarheden (zoals waterlopen).

Bij problemen gaat het meestal over nadelige erfdienstbaarheden, die gevestigd zijn door personen, zoals het recht van overgang, uitweg, uitzicht, licht/verlichting, lucht/verluchting, venster, weide, dakdrop, waterafloop, putten enzovoort.

Erfdienstbaarheid herkennen

Een erfdienstbaarheid is meestal opgenomen in de authentieke akte. Maar toch is het belangrijk om het terrein dat je wil kopen zeer nauwlettend te onderzoeken. Kijk zeker uit naar uitgesleten paden op het terrein, sporen van autobanden, een poortje in de afsluiting van de buren dat naar jouw perceel leidt … Bel ook eens aan bij de buren met de vraag of zij op de hoogte zijn van een eventuele erfdienstbaarheid.
De verkoper is het best geplaatst voor informatie over andere erfdienstbaarheden, die hijzelf als ‘huisvader’ heeft gevestigd of die verkregen of toegestaan zijn door dertigjarige verjaring.

Informatieplicht makelaar

De gemeente kan inlichtingen verstrekken over de erfdienstbaarheden tot bescherming van onroerend erfgoed en andere erfdienstbaarheden van openbaar nut.

De vastgoedmakelaar die bemiddelt bij de verkoop heeft een informatieplicht. Hij zal onderzoek verrichten naar de erfdienstbaarheden en deze meedelen.

Ontbinding verkoopovereenkomst

Kan de verkoop door een nadelige erfdienstbaarheid vernietigd worden? Omdat de koper recht heeft op het volledige genot van het aangekochte onroerend goed, moet de verkoper hem vrijwaren van elke mogelijke stoornis, dus ook van elke nadelige erfdienstbaarheid. Als hij niet zou melden dat het onroerend goed belast is met een nadelige erfdienstbaarheid, dan kan je als koper een schadevergoeding of zelfs de ontbinding van de koop eisen. In geval van drie soorten erfdienstbaarheden wordt er een uitzondering gemaakt:

• Natuurlijke erfdienstbaarheid: dit type erfdienstbaarheid is het gevolg van de natuurlijke ligging van je perceel. Zo mag je een bepaalde boom misschien niet vellen of moet je de loop van een beekje dat door je achtertuin stroomt, ongemoeid laten.
• Wettelijke erfdienstbaarheid: hier gaat het om een door de wet opgelegde erfdienstbaarheid. Deze kan van openbaar nut zijn (vb. ondergrondse leidingen) of het kan gaan om een private erfdienstbaarheid.
• Zichtbare erfdienstbaarheid: dit wil zeggen een met het oog zichtbare erfdienstbaarheid, zoals een gebruikt pad, een hek in de afsluiting van je buur,...