Samen met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese nemen we geregeld een spraakmakend juridisch onderwerp uit de bouwsector onder de loep. Dit keer gaan we in op de huurwaarborg. Heb je sowieso altijd recht op teruggave van je huurwaarborg, ook wanneer bijvoorbeeld een andere verhuurder of eigenaar in beeld komt?
De feiten
In 1986 sluit een kandidaat-huurder een huurovereenkomst af voor een appartement boven een handelszaak. Het gaat om een huurperiode van negen jaar. Bij de overeenkomst betaalt de kersverse huurder cash een huurwaarborg van 250 euro (op dat moment nog 10.000 Belgische frank). Doorheen de jaren verlengt de huurder zijn contract een aantal keer. De laatste verlenging gebeurt op 1 september 2004 met als einddatum 31 augustus 2013.
In tussentijd krijgt het gebouw een nieuwe eigenaar. Op 8 mei 2013 wordt de huurovereenkomst bij vonnis ontbonden. De advocaat van de huurder meent dat zijn cliënt recht heeft op de teruggave van de huurwaarborg. De nieuwe eigenaar, op zijn beurt, vindt dat de waarborg betrekking heeft op een vorige huurperiode met de vorige eigenaar. Hij is van mening dat hij niet kan instaan voor de teruggave van de huurwaarborg, die hij ook zelf nooit ontvangen heeft. De huurder stapt hierop naar de rechtbank.
Uitspraak van de Antwerpse Rechtbank op 16 november 2015
De Rechtbank geeft de huurder gelijk en oordeelt dat de nieuwe eigenaar de huurwaarborg terug dient te betalen. Daarbij komen ook nog de interesten. De Rechtbank bevestigt hiermee het vonnis van de Eerste Rechter.
De motivatie van de rechter: de nieuwe eigenaar heeft sinds de eigendomsoverdracht in 2009 de rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder overgenomen. Daarom ligt de teruggaveverplichting van de huurwaarborg bij de verhuurder aan het einde van het huurcontract. Ook al heeft de laatste eigenaar nooit de som van de waarborg ontvangen. De huurder is namelijk ook niet op de hoogte van de contractuele relatie tussen de oorspronkelijke en nieuwe eigenaar.
De nieuwe eigenaar kan zich ook niet verstoppen achter verschillende versies van huurovereenkomsten met betrekking tot de huurwaarborg. Hij kan zich ook niet beroepen op de notariële akte waarin staat dat er geen huurwaarborg betaald zou zijn. De Rechtbank oordeelt dat ze enkel rekening kan houden met de geregistreerde huurovereenkomst die uitdrukkelijk verwijst naar de bestaande huurwaarborg.
Gouden raad
Als huurder heb je dus recht op teruggave van de huurwaarborg, tenminste als er geen huurschade is, ongeacht wie er op dat moment eigenaar is.
Als nieuwe eigenaar van een verhuurd goed dien je je altijd goed te informeren als er een of meerdere huurcontracten lopen. Laat eventueel een advocaat je bijstaan die de risico’s van je verplichtingen goed kan inschatten.
Meer info: Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese
