Coupe Advocaat: kan iemand zomaar afstappen van een verkoopakte?

Samen met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese nemen we geregeld een spraakmakend juridisch onderwerp uit de bouwsector onder de loep. Deze keer: plakt de kaart? Houdt een verkoop stand wanneer een van de partijen plots sterft en de notariële akte nog niet verleden is? En als het verlijden van de akte wordt uitgesteld door de tegenpartij, waar heb je als koper dan recht op?

Feiten

De kopers en de verkoopster sluiten een overeenkomst rond de koop-verkoop van een onroerend goed. Maar nog voordat de authentieke akte verleden is, overlijdt de verkoopster. De zoon van de verkoopster, ook de erfgenaam, blijkt echter niet akkoord met de koopovereenkomst. Hij vindt dat het onroerend goed te goedkoop verkocht werd en verzet zich tegen het verlijden van de authentieke verkoopakte.

De kopers stappen hierop naar de rechtbank. Zowel de Rechtbank van Eerste Aanleg als het Hof van Beroep verplichten de verkoper tot het verlijden van de akte, maar kenden geen schadevergoeding aan de kopers toe.

Oordeel van het Hof van Cassatie

Het Hof van Cassatie vernietigt deze beslissingen. Overeenkomstig art. 1147, 1610 en 1611 van het Burgerlijk Wetboek moet de verkoper wel degelijk een schadevergoeding aan de koper betalen omdat de levering (verlijden authentieke verkoopakte) niet op het afgesproken tijdstip heeft plaatsgevonden.

Een verkoper die zonder gegronde reden het verlijden van de authentieke akte uitstelt, begaat een fout en moet de schade vergoeden.  De verkoper kan hier enkel aan ontsnappen als de vertraging van het verlijden van de authentieke akte het gevolg is van een vreemde oorzaak/overmacht/toeval.

Gouden raad

Eens de onderhandse koop-verkoopovereenkomst tot stand is gekomen, dient de verkoper over te gaan tot levering van het verkochte goed. De levering is in de praktijk het verlijden van de authentieke akte voor een notaris. Wanneer de verkoper deze verplichting niet nakomt, blijft hij in gebreke.

Het in gebreke blijven van de verkoper geeft de koper het recht op het verkrijgen van een schadevergoeding. Een verkoper denkt dus beter twee keer na vooraleer hij terugkrabbelt na de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst, want het risico is erg groot om naast de verplichting tot het verlijden van de authentieke akte ook nog een schadevergoeding aan de koper te moeten betalen.