Appartement kopen

Geen appartement zonder regels: hier mag je je aan verwachten

Als je een appartement koopt dan zal je – op enkele uitzonderingen na – rekening moeten houden met een aantal specifieke afspraken en regels. Deze regels staan bekend als de ‘statuten’. Daarnaast bestaat er ook een reglement van inwendige orde. Maar wat houdt dat allemaal in?

Statuten = basisakte + reglement van mede-eigendom

Bij de aankoop van een appartement komen een pak meer documenten kijken dan bij het kopen van een stuk grond of een huis. Omdat je ook mede-eigenaar bent van de gemeenschappelijke delen, moeten er duidelijke afspraken op papier staan.

Deze spelregels staan opgesomd in twee verschillende documenten: de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Samen vormen ze de statuten, een belangrijk instrument om het gebouw te besturen en te beheren. De notaris stelt beide documenten op het moment van de oprichting van het gebouw op. Als kandidaat-koper kan je daar een kopie van vragen.

De basisakte

Welke delen zijn privatief, welke gemeenschappelijk? De basisakte beschrijft precies hoe het gebouw eruitziet (kadastrale gegevens, aantal verdiepingen…) en hoe alles verdeeld is onder de verschillende mede-eigenaars. Dat is belangrijk. Als eigenaar van een appartement kan je op je eentje beslissen over werken aan je eigen woonplek, maar als het gaat om werken aan de gemene delen, dan beslist de vereniging van mede-eigenaars, via de algemene vergadering (om een beslissing erdoor te krijgen, is in de regel een tweederdemeerderheid nodig).

De basisakte geeft verder onder meer ook aan hoeveel aandelen elke mede-eigenaar heeft in de gemene delen binnen het gebouw. Belangrijk: dit aandeel wordt berekend op basis van de grootte van je eigen appartement (bepaald door de netto vloeroppervlakte), alsook door de bestemming en de ligging ervan. Dit betekent:

Hoe groter de privatieve oppervlakte, hoe groter jouw aandeel in de gemeenschappelijke delen allicht is; ook een betere ligging van je appartement in het gebouw kan een groter aandeel in de gemene delen inhouden;
Hoe meer aandelen, hoe zwaarder jouw stem doorweegt op de algemene vergadering;
Maar ook: hoe groter jouw aandeel, hoe meer je allicht zal moeten bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten, zoals het onderhoud van de lift, schoonmaakkosten…

Is er achteraf alsnog discussie of een deel van het gebouw privatief of gemeenschappelijk is, dan wordt dit als gemeenschappelijk bestempeld. Hetzelfde geldt voor delen van gebouwen die niet zijn opgenomen in de notariële akte. Net daarom is een complete basisakte zo belangrijk. Achteraf wijzigingen aanbrengen aan de aandelenverhouding van elke mede-eigenaar in de gemene delen is alleen haalbaar als er een unanimiteit van stemmen is op de algemene vergadering.

Reglement van de mede-eigendom

Dit document vermeldt de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar met betrekking tot de privatieve en gemeenschappelijke delen. Ook de verdeelsleutel van de kosten en lasten en de motivering hierachter zijn erin opgenomen, net als de bedingen en sancties die gelden mochten de lasten niet worden betaald.

Het reglement van mede-eigendom kan enkel aangepast worden door de algemene vergadering met een tweederde- of viervijfdemeerderheid, afhankelijk van de soort wijziging.

Reglement van inwendige orde

Een derde verplicht document is het huishoudelijk reglement of het reglement van (inwendige) orde. Dit document moet niet door een notaris worden opgemaakt.

In het reglement van inwendige orde moeten volgende zaken aan bod komen:

De regels rond de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering;
De wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheden, de duur van het mandaat en de regels voor de hernieuwing ervan, de regels voor de eventuele opzegging van diens contract, alsook de verplichtingen die voortvloeien uit het einde van zijn opdracht;
De jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt;
De bevoegdheden en verplichtingen van de commissaris van rekeningen.

Dit reglement van inwendige orde bevat eveneens praktische leef- en woonregels. Die geven aan wat wel en niet is toegestaan in privatieve en gemeenschappelijke delen. Denk maar aan de regels rond geluidsoverlast, geurhinder, het verzamelen van vuilnis, verhuizen…

De algemene vergadering van mede-eigenaars kan het reglement van inwendige orde wijzigen met een gewone meerderheid van stemmen.

Tip

Ben je de trotse eigenaar van een eigen appartement, neem dan uitgebreid de tijd om de statuten en het huishoudelijke reglement door te lezen. Zo weet je waar je aan toe bent en vergemakkelijk je de omgang met je medebewoners.

Doe dit zeker ook wanneer je overweegt een appartement te kopen. Zo kan je op voorhand nagaan of je je kan vinden in de leefregels.

Lees ook: