Kopen of huren: wat is voor jou de beste keuze?

De aankoop van een huis wordt vaak beschouwd als een goede investering op lange termijn. Maar betekent dat dan dat je bij het huren van een woning je geld letterlijk door ramen en deuren gooit? Nee. Elk scenario heeft zo zijn voor- en nadelen. We zetten ze voor je op een rij.

De gemiddelde huurprijs in 2021 bedroeg zo'n 797 euro in Vlaanderen, 1.181 euro in Brussel en 751 euro in Wallonië. Dat blijkt uit cijfers van de CIB-Huurbarometer. Wil je een huis kopen? Dan betaalde je volgens notaris.be vorig jaar in ons land gemiddeld 297.611 euro. In Vlaanderen liep die prijs op tot zo'n 329.747 euro.

1. Kopen

Goede investering

Hoewel er geregeld geruchten opduiken over eventuele prijsdalingen op de huizenmarkt, wordt investeren in vastgoed toch vooral beschouwd als een rendabele belegging. Ter illustratie: sinds de eeuwwisseling zijn de woningprijzen in ons land verdubbeld (uitgezonderd van een korte terugval tijdens de financiële crisis). Wanneer je je huis of appartement later opnieuw wil verkopen, is de mooie meerwaarde die je dan realiseert in principe onbelast.

Woonkrediet

Wanneer je de aankoop van je woning financiert via een hypothecaire lening, hoef je het volledige aankoopbedrag niet in één keer op te hoesten. Je spreidt de som over meerdere jaren. Elke maandelijkse afbetaling kan je beschouwen als een stukje investering, terwijl een maandelijkse huur toch eerder als een uitgave wordt gezien, die je voorgoed kwijt bent.

Woonkredieten zijn nog altijd erg goedkoop. Hoewel economisten af en toe waarschuwen voor een mogelijke stijging van de rente, leen je vandaag nog altijd tegen zeer aantrekkelijke voorwaarden. Leen je tegen een vaste rentevoet of met vaste mensualiteiten, dan hoef je niet wakker te liggen van rentestijgingen. Je betaalt maandelijks een bedrag terug dat hetzelfde blijft, of zelfs maand na maand daalt. Dat is niet zo wanneer je een woning huurt: de huurprijs is vastgelegd door de eigenaar en is gekoppeld aan de evolutie van de gezondheidsindex. Volgens Fednot, de federatie van de Belgische notarissen, kan de huur hierdoor zelfs met 50% stijgen in 20 jaar tijd.

Zodra je lening afgelopen is, hoef je niet langer elke maand een bedrag neer te tellen. De kans is zelfs reëel dat je woonkrediet afbetaald is voor je met pensioen gaat. Wanneer je later terugvalt op een beperkter pensioeninkomen, is dat uiteraard mooi meegenomen. Als huurder blijf je echter tot op het einde van je dagen opgezadeld met de huurprijs, die nog eens jaar na jaar stijgt.

Vrijheid

Een woning kopen heeft ook een psychologisch voordeel: je hebt altijd een dak boven je hoofd. Als huurder ken je die zekerheid en gemoedsrust niet: binnen de beperkingen van de wet en van de huurovereenkomst kan de verhuurder in principe altijd een einde maken aan het contract. Daardoor bestaat de kans dat je, zelfs op latere leeftijd, toch nog op zoek moet naar een nieuwe woning.

Ook niet onbelangrijk: een eigen huis of appartement kan je verbouwen en aanpassen aan je eigen wensen. De enige regels waaraan je je dient te houden, zijn die van de ruimtelijke ordening. Een huurovereenkomst daarentegen legt vaak specifieke beperkingen op inzake de verbouwingen van het pand. En als je als huurder toch bepaalde investeringen in de woning doet, dan kan je die meestal niet recupereren op het einde van het huurcontract.

2. Huren

Financieel ongebonden

Wanneer je een huis of appartement huurt, hoef je geen fors bedrag in één keer uit te geven. De aankoop van een woning vergt daarentegen een aanzienlijke investering.  Als koper moet je daarenboven rekening houden met de bijkomende kosten, zoals notariskosten en registratierechten. Wie een nieuwbouw koopt, betaalt zelfs 21% btw. En wanneer je eenmaal woningeigenaar bent, komt de fiscus jaarlijks aankloppen voor het innen van de onroerende voorheffing. Als huurder blijf je hiervan gespaard.

Een woonkrediet helpt om de aankoopprijs en de bijkomende kosten te spreiden over meerdere jaren. Maar dan nog zijn de maandelijkse afbetalingen wellicht hoger dan de gemiddelde huurprijs van een vergelijkbare woning. Bovendien worden ook voor het afsluiten van een woonkrediet extra kosten aangerekend: dossierkosten, kosten voor de hypothecaire inschrijving, het honorarium van de hypotheekbewaarder en van de betrokken notaris, aktekosten en de premies van je schuldsaldoverzekering. Het totaalbedrag kan oplopen tot enkele duizenden euro’s. Als huurder blijf je hiervan gevrijwaard.

Merk ook op dat je als lener interesten op het ontleende bedrag dient te betalen. Stel, je sluit een woonkrediet van 165.000 euro over een looptijd van 20 jaar af met een vaste interestvoet van 1,66%. Dan betaal je over de volledige periode 28.612 euro aan interesten terug. Dat is een aanzienlijk verlies ten opzichte van de huurder. Kredietgevers verwachten sowieso een stuk eigen inbreng bij het afsluiten van een woonkrediet. Zonder spaargeld of sponsoring van de ouders is lenen dus vaak onmogelijk voor jongvolwassenen. Door te huren, kan je eerst een spaarpotje opbouwen. Als huurder hoef je bij aanvang enkel een huurwaarborg te betalen.

Minder onaangename verrassingen

Al je spaarcenten in vastgoed stoppen, maakt je kwetsbaar. Want een woning kan bijvoorbeeld door slecht onderhoud afnemen in waarde. Als huurder kan je meer gespreid beleggen. De kans dat een gediversifieerde portefeuille – met bijvoorbeeld zowel cash, aandelen als obligaties – in waarde daalt, is in principe kleiner. Je hoeft evenmin wakker te liggen van eventuele nadelen of gebreken die je als woningeigenaar pas na de aankoop opmerkt. Bovendien zijn grote financiële tegenvallers door bijvoorbeeld onvoorziene of slecht gebudgetteerde renovatiewerken uitgesloten. Als huurder sta je wel in voor het dagelijkse onderhoud van de huurwoning, maar zware uitgaven voor bijvoorbeeld de vervanging van het dak of de verwarmingsketel zijn meestal ten laste van de eigenaar.

Flexibiliteit

Huren gaat relatief vlot, want er komt geen notaris of bank aan te pas. Bovendien geniet je veel flexibiliteit en bewegingsvrijheid: je zet jezelf niet vast door een woonkrediet af te sluiten voor meerdere jaren. Binnen de voorwaarden van het huurcontract kan je makkelijk verhuizen wanneer het je beter uitkomt. Je hoeft enkel rekening te houden met de opzeggingstermijn. Dat laat je toe om snel in te spelen op wijzigingen in je familiale, professionele en financiële situatie.

Bron: Ik ga Bouwen