5 vragen over de btw bij renovatie

Als je een woning bouwt, betaal je 21% btw op de facturen van je aannemers. Bij een renovatie is dat niet noodzakelijk zo. Je kan dan onder bepaalde omstandigheden genieten van een verlaagd tarief van 6%. Daar zijn echter wel een aantal voorwaarden aan verbonden. Vijf vragen en antwoorden.

1. Hoe oud moet je woning zijn om tegen 6% btw te kunnen verbouwen?

Om van het verlaagde btw-tarief te kunnen genieten, moet de woning of het appartement dat je wil renoveren minstens tien jaar oud zijn. Daarbij wordt er gekeken naar de datum van de eerste ingebruikname van het pand. Als je in 2022 wil verbouwen, moet je woning of appartement dus in 2012 (of vroeger) voor het eerst in gebruik zijn genomen. Pas dan kan je genieten van het verlaagde tarief.

Voor renovatiewerken aan de gemene delen van een appartementsgebouw geldt dezelfde regel. Ook die moeten minstens tien jaar oud zijn. De berekening gebeurt op basis van de kavel binnen het gebouw die het langst in gebruik is. De tien jaar gaan in vanaf het moment dat het eerste appartement binnen het gebouw bewoond is.

2. Moet je zelf in de woning wonen?

Het is geen vereiste dat de woning die je wil verbouwen je hoofdverblijfplaats is. Ook een woning die je verhuurt of die je als tweede verblijf gebruikt, komt in aanmerking voor het verminderde tarief. Daarnaast hoef je ook niet de eigenaar van een woonst te zijn om aanspraak te maken op het verlaagde tarief. Je kan dus ook als huurder renoveren aan een verminderd tarief. De enige voorwaarde is dat de uitgevoerde werken rechtstreeks aan jou (of je nu eigenaar, vruchtgebruiker, huurder… bent), worden gefactureerd.

Het huis of appartement waarin je de verbouwingen wil doen, moet hoofdzakelijk als privéwoning worden gebruikt. Je mag in de woning ook je beroep uitoefenen op voorwaarde dat de ruimte waarin je die activiteit uitvoert minder dan 50% van de oppervlakte van de woning inneemt. Hebben de werken uitsluitend betrekking op het beroepsgedeelte van je woning en dus niet op de delen die bestemd zijn voor bewoning? Dan is een tarief van 21% van toepassing. Zelfs als dat beroepsgedeelte minder dan 50% van de woning uitmaakt.

3. Wanneer is er sprake van een renovatie?

Het tarief van 6% is enkel geldig als er sprake is van een echte renovatie. Is je verbouwing eigenlijk een verdoken nieuwbouw, dan dien je 21% btw te betalen. Betaal je in dat laatste geval toch slechts 6% btw, dan riskeer je een extra aanrekening van 15% btw én een geldboete erbovenop. De vraag of er sprake is van een renovatie dan wel van een verdoken nieuwbouw, is een feitenkwestie waarover de rechtbank het laatste woord heeft. Daarbij wordt onder andere nagegaan of de oude dragende muren van het gebouw behouden bleven.

Als je een deel bijbouwt aan een bestaande woning, kan dat ook tegen een tarief van 6%. Hier is de voorwaarde dat de oppervlakte van het bestaande gedeelte van het gebouw groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken. Bovendien moet het nieuwe gedeelte één geheel vormen met het oude gebouw.

Op al deze voorgaande regels bestaat in 32 steden en gemeenten een uitzondering. Dat is bijvoorbeeld het geval in Brussel, Gent, Antwerpen, Oostende en Sint-Niklaas. In die steden kan je toch genieten van een btw-tarief van 6 in plaats van 21% als je de bestaande woning volledig sloopt en heropbouwt. Bovendien kan je tot eind 2023 ook in andere steden aanspraak maken op het tarief van 6% als je je woning sloopt en heropbouwt.

4. Welke werken kunnen worden uitgevoerd tegen 6%?

Zelfs als er sprake is van een renovatie en je woning voldoet aan alle voorwaarden, is het mogelijk dat je toch 21% btw zal moeten betalen. Dat is bijvoorbeeld zo bij renovatiewerken die geen betrekking hebben op je eigenlijke woning. Denk bijvoorbeeld aan het plaatsen van een afsluiting in de tuin, de aanleg van een zwembad, vijver of fontein, het plaatsen van een tuinhuis, de aanleg van een pad in de tuin… Wel goed nieuws: sinds 1 april 2019 betaal je slechts 6% btw op de bloemen, bomen, heesters en planten die een tuinaannemer bij je plant.

aanleggen van een terras

Voer je je renovatiewerken zelf uit? Dan kan je niet genieten van het verlaagde btw-tarief bij de aankoop van je bouwmaterialen. Je betaalt dan steeds 21% btw, tenzij het gaat om goederen waarop sowieso maar 6% btw verschuldigd is, zoals tuinplanten. Op deze algemene regels gelden enkele beperkte uitzonderingen, zoals voor liften en gemeenschappelijke verwarmingsketels in appartementsgebouwen.

5. Moet je een btw-aangifte doen?

Vroeger moest je als bouwheer een btw-aangifte doen als je bouwde of verbouwde. Op die manier kon men controleren of er op bouwwerven werken gebeurden zonder factuur. De verplichting om een btw-aangifte te doen, is vandaag afgeschaft. Je moet nu enkel een vragenlijst invullen en insturen binnen de drie maanden na de berekening van het nieuwe kadastraal inkomen (na de voltooiing van de werken moet je in principe het kadaster op de hoogte brengen, waarna het kadastraal inkomen van de woning mogelijk wordt herzien, red.).

De btw-administratie beslist vervolgens of ze jouw renovatieproject al dan niet aan een uitgebreidere controle onderwerpt. Als dat het geval is, zal de btw-administratie alle verantwoordingstukken zoals facturen, bouwplannen en dergelijke opvragen. Je moet deze documenten dus kunnen voorleggen wanneer de administratie daarom vraagt, tot vijf jaar na de betekening van het kadastraal inkomen. Hou ze dus goed bij!

Bron: Ik ga Bouwen