Bieden onder gesloten omslag: 4 vragen en antwoorden

Het gebeurt steeds vaker dat woningen die goed in de markt liggen, van de hand gaan door kandidaat-kopers te laten ‘bieden onder gesloten omslag’. Wat houdt dat systeem precies in? En waar moet je als koper en verkoper precies op letten?

Wanneer je je woning verkoopt, dan hoop je daar uiteraard een zo goed mogelijke prijs voor te krijgen. Je stelt wel een vraagprijs in, maar daar zit je niet vast aan. Je bent dus helemaal niet verplicht om je woning te verkopen aan de eerste de beste kandidaat die bereid is die vraagprijs te betalen.

Wat je niet mag doen is geïnteresseerde kandidaat-kopers samenbrengen en die openlijk tegen elkaar laten opbieden. Je houdt dan een soort openbare verkoop, en daar zijn enkel notarissen voor bevoegd. Ga je toch zo te werk, weet dan dat de verkoop achteraf nietig verklaard kan worden. Wat je wel kan doen, is de kopers laten bieden onder gesloten omslag.

1.   Wat is het?

Een verkoop door het laten bieden onder gesloten omslag mag dan lijken op een anonieme openbare verkoop, maar dat is het niet. Volgens dit systeem kunnen kandidaat-kopers de woning op een vastgelegde datum bezichtigen om dan vervolgens een bod uit te brengen. Daarbij wordt meestal ook een richtprijs gegeven van wat de verkoper minimaal verwacht te krijgen voor het pand.

Deze verkoopwijze wordt vaak gebruikt bij de verkoop van relatief betaalbare huizen, op aantrekkelijke locaties (zoals de binnensteden) met veel geïnteresseerde kopers. Op deze manier bekom je vaak een prijs die (ver) boven de vraagprijs ligt.

2.     Hoe werkt het?

De term zegt het zelf: kandidaat-kopers noteren hun bod op papier en steken dat in een gesloten omslag. De vastgoedmakelaar die de verkoop organiseert, zal daarvoor vaak modeldocumenten ter beschikking stellen. De verkoper geeft aan wanneer hij ten laatste het bod verwacht.

Pas nadat die termijn verstreken is, opent de verkoper de enveloppes en ziet wie welk bod heeft uitgebracht.

De verkoper mag vervolgens niet zomaar contact nemen met de kandidaat-kopers om die nog eens tegen elkaar uit te spelen en te trachten alsnog een hoger bod vast te krijgen.

3.     De hoogste bieder koopt?

Bij een openbare verkoop wordt het verkochte onroerend goed toegewezen aan de hoogste bieder. Bij een verkoop onder gesloten omslag is dat niet noodzakelijk het geval. De verkoper kan er perfect voor kiezen om de woning te verkopen aan iemand die een lager bod uitbracht. Omdat hij bijvoorbeeld meer vertrouwen heeft in die perso(o)n(en) of omdat er in het lagere bod geen opschortende voorwaarde tot het bekomen van een lening aan gekoppeld werd.

De verkoper kan zelfs beslissen de hele verkoop stop te zetten, of om het pand op een andere manier te verkopen.

4.     Waarop letten als kandidaat-koper?

Terwijl de verkoper niet verplicht is om zijn woning te verkopen, zit je als koper – net als bij een gewone verkoop – wél vast aan het bod. Ben jij dus de uitverkorene, dan kan je niet zomaar terugkrabbelen.

Wanneer je je bod uitbrengt, koppel er dan een geldigheidsduur aan vast en geef aan onder welke opschortende voorwaarden je je bod wil uitbrengen (zoals een opschortende voorwaarde tot het bekomen van een lening). Ga wel na of de voorwaarden van het bieden onder gesloten omslag je niet verhinderen om zo’n opschortende voorwaarde op te nemen.

Je hebt er als koper weliswaar alle baat bij dit toch te doen. De verleiding mag dan groot zijn om de opschortende voorwaarde te laten vallen, de financiële consequenties zijn aanzienlijk wanneer blijkt dat je uiteindelijk toch geen lening te pakken krijgt.

Nog één gouden raad: ben je van plan een woning te kopen, ongeacht op welke manier, ga vooraf langs bij je bank om te weten hoeveel je ongeveer kan lenen.