Wordt lenen moeilijker voor woning met slechte energiescore?

De Nationale Bank van België (NBB) riep de banken vorige week op om nauwgezet de EPC-certificaten op te vragen van huizen waarvoor ze een lening verstrekken. Waarom doen ze dit? En wat betekent dit voor wie een huis wil kopen?

Wat zegt de Nationale Bank?

Eigenlijk is het al van vorig jaar verplicht dat banken bij het afsluiten van een woonkrediet de EPC-score van het pand opvragen in het kader van de normale kredietdocumentatie. Zo kunnen zij, en hun toezichthouders, de risico's voor hun hypotheekportefeuille beter inschatten. Niet-energiezuinige woningen zouden in de transitie naar een duurzame energie-economie immers in waarde kunnen dalen, zeker wanneer de betaalde prijs bijvoorbeeld de energie-(in)efficiëntie van het gekochte pand niet goed genoeg weerspiegelt. Bij wanbetaling kan dat de bank met verliezen opzadelen.

Sinds de explosie van de energieprijzen is daar een tweede risico bijgekomen. Mensen die een weinig energiezuinig pand kopen, zullen immers ook meer stookkosten betalen, zeker als een huidig vast contract afloopt en ze één aan nieuwe, vaak variabele, voorwaarden moeten aangaan. Zo vergroot de kans dat zij hun lening niet meer kunnen afbetalen, stelt de NBB, wat de bankenwereld in gevaar kan brengen. Dat is ook de reden waarom de Nationale Bank de banken oproept om die EPC-certificaten systematisch op te vragen. Want ondanks de verplichting, gebeurt dit in de praktijk nog veel te weinig.

Uit de registratie van het vastgoed waarvan de banken wél de energie-efficiëntie kennen, blijkt dat een op de drie verkochte panden in 2021 een E- of F-label droegen. Nog eens een derde had een C- of D-label. Voorlopige analyses van de NBB suggereren bovendien dat huizen met een lage EPC-score vaker bewoond worden door huishoudens met een lagere afbetalingscapaciteit dan huizen met een A- of B-label, wat het risico op wanbetaling nog zou verhogen.

Wordt lenen voor energieverslindende woningen hierdoor moeilijker?

“Dat kan niet de bedoeling zijn”, zegt Head of Financial Stability Jo Swyngedouw van de Nationale Bank ferm. “Wij willen als bewaker van de financiële stabiliteit enkel dat de banken hun risico's correct inschatten. En daarin wordt de energiezuinigheid van een woning nu eenmaal ook een belangrijk element. Maar het kan niet zijn dat mensen die enkel een weinig energiezuinig huis kunnen kopen, nu geen lening meer kunnen krijgen.”

En wat als banken hier toch een reden in zien om klanten een lening te weigeren? Heeft de NBB instrumenten om in te grijpen? “Het is niet onze rol om in te grijpen in de commerciële strategie van de banken voor zover ze een veilig beleid voeren. En banken hebben ook hun maatschappelijke rol te spelen. Maar nogmaals: het is niet de bedoeling dat het EPC-certificaat tot geweigerde leningen leidt. Het is één van de vele elementen in het dossier, waarvan de relevantie enkel kan toenemen.”

Moet de ontleningscapaciteit worden uitgebreid?

“Leg het bedrag dat mensen kunnen lenen voor de aankoop van hun woning hoger”, stelde de Confederatie Bouw en de Vlaamse Confederatie Bouw in een reactie. Zo kunnen ze meteen hun nieuwe woning renoveren. Door de impact van de energiefactuur dan te integreren in de terugbetalingscapaciteit, zou die ingreep budgetneutraal moeten zijn. Swyngedouw is een koele minnaar. “Het mag niet zijn dat mensen nu en masse 100 procent of meer van de waarde van hun huis gaan ontlenen. Want terugverdieneffecten op de energiefactuur of niet, dat zou toch vooral leiden tot een toename van kwetsbare leningen. Als er dan toch een recessie van komt is het risico veel te groot dat mensen hun aflossingen niet meer kunnen betalen De bedoeling is zeer goed maar we moeten opletten met de precieze design van de maatregel.”