Wat heeft het najaar in petto voor de huizenmarkt? Wij vroegen het de expert

Na een dolle twee jaar lijkt de huizenmarkt wat te zijn afgekoeld en de prijzen gestabiliseerd. Wordt vastgoed daarom betaalbaarder? Wij vroegen het aan Kim Ruysen, CEO van vastgoedspeler Trevi. Hij belicht de huidige tendensen en vertelt ons wat we de komende maanden mogen verwachten. “Isolatie is niet langer nice to have, maar de absolute voorwaarde”.

Energie is belangrijk geworden

“Sinds het einde van de pandemie, merk je toch wel een enorme shift in de criteria waar woningen volgens velen aan moeten voldoen”, steekt Ruysen van wal. “Tijdens de lockdowns waren zaken als een tuin of een aparte thuiswerkplek belangrijk voor een goede levenskwaliteit. Dat vertaalde zich in een grotere vraag naar panden op het platteland of grotere appartement, liefst niet in loftstijl, maar met afgesloten ruimtes. Dat zien we nu kantelen.”

“Uit onze vastgoedmonitor blijkt dat energieverbruik en energiezuinigheid sinds begin dit jaar erg belangrijk zijn geworden. Meer en meer kandidaat-kopers kijken naar de EPC-waarde van een pand. En de eerste vraag is vaak of de verwarmingsketel nog op stookolie werkt. Isolatie is daarnaast niet langer nice to have, maar de absolute voorwaarde voor iedereen.”

En dat heeft volgens Kim Ruysen een grote invloed op de markt: “De prijzen zijn nu min of meer gestabiliseerd, maar daarbinnen heb je toch twee tendensen. Zo beginnen de slecht geïsoleerde panden – noem ze de typische jaren tachtigvilla's – te zakken in prijs. Tegelijk doet zich, zeker in de grote steden, een enorm tekort aan nieuwbouwwoningen voor. Promotoren worden immers geconfronteerd met de stijgende materiaalkost en hebben projecten stilgelegd of hun prijzen sterk verhoogd. De nieuwe panden die toch op de markt komen, en beantwoorden aan alle energienormen, zijn dus zeer gegeerd en gaan duur van de hand.”

De gekte is weg

Daarnaast hebben ook de stijgende rentevoeten een impact, zegt de vastgoedbaas. “Doordat de prijzen voor renovatie omhoog zijn gegaan en mensen soms een rente van 3,5% of 4% betalen op hun lening over 20 jaar, gaan ze meer nadenken over hun te besteden budget. Ze maken accuratere berekeningen van de renovatiekosten en hoe dat hun afbetaling zal beïnvloeden. Dat zorgt ervoor dat het beslissingsproces om een woning al dan niet te kopen, langer duurt.”

“De vraag is weliswaar nog steeds groter dan het aanbod, waardoor de prijzen nog niet dalen, maar de gekte is wel uit de markt. De tijd dat mensen tienduizend euro bovenop de vraagprijs boden om toch maar een pand te kunnen kopen, is voorbij.”

Toch vindt Ruysen dat er moet worden nagedacht hoe kopen betaalbaar kan blijven voor jonge mensen. “Want zij worden wel degelijk uit de markt geconcurreerd”, waarschuwt hij. “Banken moeten dus kijken hoe ze dat qua financiering toch mogelijk houden voor hen. Zeker nu is kopen veel interessanter dan huren, maar je moet het natuurlijk kunnen.”

Creatieve oplossingen nodig

Kim Ruysen pleit daarom voor creatieve oplossingen om die starters een duwtje in de rug te geven. “Door de registratierechten op de eigen woning te verlagen naar 3%, is de markt in Vlaanderen wel al iets toegankelijker dan in Brussel en Wallonië. Dat is een eerste aanzet. Daarnaast is het weliswaar moeilijk ingrijpen op een markteffect. Het is de markt die de prijs bepaalt en zolang het aanbod de vraag overstijgt, zal die niet zakken. Maar banken zouden oplossingen moeten zoeken in hun financieel aanbod die nog altijd de terugbetalingscapaciteit bieden, maar flexibeler zijn tegenover die jonge kopers. Ik denk bijvoorbeeld aan een variabele interestvoet die gelimiteerd is tot een bepaald bedrag per maand. Klimt het bedrag toch voorbij die grens, dan wordt de duurtijd van de lening verlengd, in plaats van de aflossing te verhogen. Dat vind ik een creatieve oplossing.”

“En ik begrijp wel dat de Nationale Bank van België aan de banken vraagt om op te passen met het verstrekken van kredieten voor woningen die niet energiezuinig zijn. Maar je moet toch ook inzien dat jonge mensen zelden een pico bello nieuwbouw kunnen kopen. Zij moeten vaak eerst investeren in een woning die niet zo goed geïsoleerd is. We moeten dus kijken naar tussenkomsten voor renovatie. In vergelijking met Italië, bijvoorbeeld, is het aandeel dat je kan terugtrekken voor renovatie bij ons toch eerder beperkt. Maar daar moet uiteraard ook geld voor gevonden worden.”

Wat zijn de voorspellingen voor het najaar?

Deze zomer ziet Ruysen weinig tendensen veranderen. “Iedereen neemt nu het weer kan de tijd om even te profiteren van het leven. Maar daarna zullen we weer rekening moeten houden met energieprijzen die blijven stijgen en een gaskraan van Oost naar West die dichtgedraaid wordt. Veel zal dus afhangen van de tussenkomsten van de regering om de energiebevoorrading te verzekeren.”

“Als de energieprijzen de hoogte in blijven gaan, zal dat ongetwijfeld een impact hebben op de markt, en zal die afkoelen. Krijgt de regering de inflatie wél onder controle, dan blijven we op hetzelfde spoor als nu.”