Lenen in 2023: de prognoses volgens financiële experts

Hoe hoog zal de hypotheekrente stijgen? Wat met de huizenprijzen? Zullen we nog betaalbaar kunnen lenen in België? Enkele financiële experts proberen hun licht te  werpen op onze leencapaciteit in 2023. Een verslag.

Aantal hypothecaire leningen daalt

Van plan om te lenen voor een huis of appartement? Laten we dan eerst kijken naar de huidige stand van zaken. In 2022 werden er in totaal 14% minder nieuwe hypothecaire leningen aangevraagd in België. Dat blijkt uit de recentste cijfers van de BVK (Beroepsvereniging van het Krediet). De laatste vier maanden van vorig jaar wogen het zwaarst door. Toen lag het aantal aanvragen 25% lager dan in dezelfde periode van 2021, berekende de BVK.

Of je nu leende om te kopen, te renoveren of te bouwen. De daling van de kredietaanvragen was algemeen. We zijn dus minder snel geneigd om te lenen, aldus de experts. Een overzicht:

• aankoop van een woning: -18%
• aankoop en renovatie van een woning: -30,5%
• renovatie van een woning: -29,5%
• bouw van een woning: -35%

Recordbedrag geleend in België

Ondanks de daling van de kredietaanvragen, was het totale kredietbedrag een record. In 2022 werden er meer dan 255.000 hypothecaire leningen toegekend. Goed voor een bedrag van bijna 43 miljard euro. De stijging van de rente zette waarschijnlijk potentiële kopers en bouwers aan om hun plannen toch te vervroegen.

Uit cijfers blijkt dat nieuwe eigenaars in de laatste vier maanden van 2022 vooral kozen voor een vaste rentevoet. Maar liefst 92% verkoos een vaste rentevoet of een variabele rentevoet met een initiële periode van rentevastheid van minimum 10 jaar. Slechts 2% ging voor een krediet met een jaarlijks veranderlijke rentevoet.

Expert stelt vast: "Gezinsinkomen slinkt door woonlening"

Daarnaast hebben gezinnen het steeds zwaarder om een nieuwe lening af te betalen. Volgens de betaalbaarheidsindex van De Tijd heeft een doorsnee gezin met de huidige rentes en prijsstijgingen bijna 40% van het gezinsinkomen nodig. Ondanks dat de vastgoedmarkt stagneert of zelfs een dalende trend heeft ingezet. Dat brengt de betaalbaarheid van ons vastgoedpark in nauwe schoenen. 

De 1/3e regel die banken hanteren om een lening betaalbaar te houden, klopt dus niet meer. Niet min als je weet dat een huis in Vlaanderen eind 2022 gemiddeld 350.000 euro kost. Dat is 25.000 euro meer dan eind 2021. De gemiddelde aankoopprijs van een appartement is in een jaar van 264.700 naar 268.000 euro gestegen.^*

Betaalbaarheid onder druk in België

Over heel België staat de betaalbaarheid van huizen en appartementen onder druk. In Vlaanderen is het probleem wel opvallend groter. Zo heeft een modaal gezin met een woning in de provincie Antwerpen bijna 44% van zijn inkomen nodig om zijn woonkrediet af te betalen. Limburgers hebben 35% van hun gezinsinkomen nodig en West-Vlamingen 36,6%. Voor appartementen volstond eind 2021 nog 26% van het gezinsinkomen. Nu heeft datzelfde gezin 30% nodig. Op provinciaal gebied ben je in West-Vlaanderen het slechtste af. Dat heeft alles te maken met de gemiddelde prijs van de kustappartementen.

Wat in 2023?

De huizenmarkt stagneert, als je uitkijkt kan je zelfs goede deals doen. Er is terug ruimte voor onderhandeling en de rush op vastgoed is voorbij. Maar de rente blijft voorlopig wel stijgen. Zo moest zelfs de rentevrije Mijn VerbouwLening begin deze maand een krediet met rente worden, omdat de wettelijke rente van 3% overschreden was. 

Enkele scenario's:

• Willen we terug naar de 1/3e regel, dan moet volgens cijfers van De Tijd de rente dalen naar 3%. Tegelijkertijd moeten de huizenprijzen met 5% zakken. Dat scenario ligt momenteel niet op tafel.
• Stijgt de rente met 1% en blijven de prijzen stabiel? Dan komen we uit op 39,5%.
• Dalen de woningprijzen 5% ten opzichte van het laatste kwartaal van 2022, dan komen we uit op 37,5%. Zelfs als de rente stijgt naar 4,5%.
• Stijgen de huizenprijzen echter met 5% en stijgt de rente tot 4,5%? Dan wordt het moeilijk om een huis te kopen. In dat geval stijgt de betaalbaarheidsindex naar 41%.

Bij al deze calculaties houdt De Tijd al rekening met de loonindexering. Valt af te wachten of deze effectief de komende maanden soelaas zal bieden.

_{* Volgens de recentste vastgoed­barometer van de Federatie van Notarissen}