Wordt een woning kopen in Vlaanderen onbetaalbaar?

De hypothecaire rente heeft de 3% overschreden. Dat maakt de aankoop van een woning een stuk duurder dan de afgelopen jaren. Vaak komen de kosten van een renovatieverplichting bij een energieverslindende woning er nog eens bovenop. Daarbij is het momenteel zeer belangrijk om te beschikken over voldoende eigen middelen en de inkomensvereisten stijgen. Is een woning kopen wel nog betaalbaar?

Prijsstijgingen

De Vlaamse vastgoedmarkt is de vreemde eend in de bijt in Europa. In Vlaanderen steeg de prijs voor een woonhuis met 8% en voor een appartement betaal je gemiddeld 3% meer dan eerst. Dat is vreemd omdat ze in de rest van Europa een daling waarnemen. Dat heeft te maken met de inelasticiteit van de markt, m.a.w. het aanbod van woningen is te klein voor de vraag. 

Een derde van je inkomen

De gemiddelde prijs van een woonhuis in Vlaanderen bedraagt 350.000 euro en voor een appartement tel je gemiddeld 270.000 euro neer. In Vlaanderen wordt aanbevolen om niet meer dan een derde van je inkomen uit te geven aan de leenlast. Maar dat advies goed opvolgen, blijkt niet zo’n simpele zaak. Even een voorbeeld ter verduidelijking: Als je een woning wil kopen van 300.000 euro moet je minimaal 4.000 euro netto per maand verdienen. Je hebt daar ook 65.000 euro eigen middelen voor nodig en voorziet best, bij een woning die gerenoveerd moet worden, een extra budget voor de renovatiekosten. Als de rente dan 3% bedraagt, heb je een leenlast van 1.300 euro per maand. Deze formule is niet voor iedereen mogelijk. Je kijkt best naar je eigen financiële situatie om erachter te komen hoeveel je kan lenen.

Vraag naar monitoringcomité

Om betaalbaar wonen mogelijk te maken, vraagt Embuild Vlaanderen om een monitoringcomité. “Betaalbaar wonen is een multidisciplinair vraagstuk. Want schaarse ruimte, een verhitte huur- en vastgoedmarkt, gebruiksbeperkingen, complexe vergunningprocedures, het toenemend aantal vereisten rond o.a. energie, waterhuishouding, luchtkwaliteit enz. wegen op de kostprijs. Daarom is een globale visie nodig wars van silodenken. Embuild Vlaanderen vraagt om een monitoringcomité dat de parameters voor betaalbaar wonen opvolgt. Zo kunnen multidisciplinaire aanbevelingen het beleid tijdig bijsturen. Cruciaal om in de toekomst betaalbaar wonen voor elk huishouden mogelijk te maken”, zegt Marc Dillen van Embuild Vlaanderen.

Renovatieplicht

Prijzen van energieverslindende woningen zullen minder snel geneigd zijn om te stijgen maar kopers moeten wel een flink bedrag voorzien voor de kosten van de verplichte renovatie. Het is zo dat alle woningen die na januari 2023 zijn aangekocht met EPC-label E of F, verplicht gerenoveerd moeten worden naar label D of beter, binnen de 5 jaar na aankoop. Als je wil renoveren tot label A, reken je best op kosten tussen de 50.000 à 80.000 euro. Wordt lenen moeilijker voor een niet-energiezuinige woning?

“Vaak onderlijnen nationale en internationale analyses dat de vastgoedmarkt in ons land onderhevig is aan overwaardering. Maar die analyses houden geen rekening met de schaarste aan bouwgronden, wat een structureel prijsverhogend effect heeft. Daarnaast zal de waarde van comfortabele en energiezuinige woningen alleen maar toenemen. Voor niet-energiezuinige woningen bestaat de kans op een prijscorrectie omdat bijkomend de kostprijs van een renovatie moet worden meegenomen”, aldus Marc Dillen.

Schaarste aan bouwgronden weegt op vastgoedprijzen

In Vlaanderen geldt: hoe duurder de prijs voor bouwgronden, hoe duurder het vastgoed. Dit fenomeen is bij ons meer van kracht dan in Wallonië en dan in andere Europese landen. Dat blijkt uit een recente studie van de Nationale Bank. Intussen zet het nieuwe Beleidsplan Ruimte in op minder voorziene ruimte om te wonen en op een grootschalige verdichtingsoperatie. Dat maakt dat bouwgronden nog exclusiever zijn. Embuild Vlaanderen heeft bovendien vastgesteld dat Vlaams-Brabant en Antwerpen provinciale ruimtelijke beleidsplannen realiseren terwijl het globale Beleidsplan Ruimte Vlaanderen nog niet in werking is. Die provinciale ruimtelijke beleidsplannen leiden tot een drastische beperking van de voorziene woonruimte. En dit zonder voldoende alternatieven aan te bieden voor de extra huishoudens in de komende jaren.