Stappen we van een energiecrisis in een bouwcrisis? Bouwfederatie Embuild kijkt vooruit

De prijs voor een bouwgrond stijgt, de rente is verdubbeld, het aantal woonleningen daalt, de prijs van bouwmaterialen daalt (maar dat voelen we als bouwer of verbouwer niet), de NAV geeft aan dat architecten minder opdrachten krijgen, er is de renovatieverplichting, … Kortom, er ‘bougeert’ wat in bouw- en verbouwland. Stappen we van een energiecrisis in een bouwcrisis? We vroegen het aan Niko Demeester, CEO van Embuild.

Onlangs heeft de Nationale Bank bericht dat de hypothecaire rente in een jaar tijd is verdubbeld en dat het aantal hypothecaire kredieten in dalende lijn gaat. Daarnaast blijven bouwgrondprijzen stijgen en is volgens Realo een perceel in Vlaanderen dubbel zo duur als in Wallonië. Volgens Embuild bleven in Vlaanderen als enige regio in Europa de prijzen voor bouwgronden en bestaande woningen afgelopen winter stijgen. De stijging van bouwmaterialen is dan wel achter de rug, maar bouwmaterialen zijn nog steeds 35% duurder dan voor de start van de coronapandemie in maart 2020. Daarnaast zal bouwen en verbouwen niet meteen goedkoper worden, vanwege de gestegen loonkosten. Tel daar nog bij dat wie een energieslurpende woning koopt, die binnen de 5 jaar verplicht moet renoveren. En dat er een enorm grote focus ligt op energiezuinig/energieneutraal wonen.

Stappen we van de ene crisis in de andere?

Niko Demeester, CEO van Embuild: “Nieuwbouw krijgt het momenteel hard te verduren. We merken dat de markt zwaar aan het afkoelen is en verwachten een daling van 5 tot 8%. Daarnaast zit nieuwbouw door de bouwshift (die ervoor moet zorgen dat er tegen 2040 in Vlaanderen geen open ruimte meer wordt ingenomen, nvdr.) in de perfecte storm. Bouwgronden worden schaarser en zijn erg gegeerd. Maar financieel staat de ontleencapaciteit onder druk omdat de rente verdrievoudigd is. De nieuwbouwmarkt staat dus voor heel wat uitdagingen. En dat gaat nog even zo blijven. We verwachten op termijn wel een stabilisatie. Door de lage rente zijn de prijzen de voorbije jaren artificieel de hoogte in geblazen.”

Zitten we dan momenteel met een nieuwbouwbouwcrisis?

Demeester: “Absoluut. De grondprijzen gaan niet onmiddellijk dalen. De bouwshift zorgt ervoor dat het aantal beschikbare kavels voor nieuwbouw beperkt blijft. De regering zet terecht in op vrij groen en dat is ook nodig, maar daardoor zijn gronden schaars. De oplossing hiervoor zijn verdichting en verkerning. Dus meer wooneenheden in bestaande dorpskernen en stedelijke agglomeraties. Maar de recent voorgestelde ruimtelijke uitvoeringsplannen (in het kort: waar mag er gebouwd worden en waar niet, nvdr.) remmen verdichting en verkerning. En dat klopt dus niet, we moeten dit net stimuleren. We hebben dus vanuit Embuild Vlaanderen gevraagd om dit in de ruimtelijke uitvoeringsplannen te corrigeren.”

De coronagekte, waarbij huizen soms tot 20% boven de piekprijs verkocht werden, is gelukkig voorbij. De mogelijkheid om te onderhandelen over de prijs zit eraan te komen

Als nieuwbouw te duur blijft voor veel huizenzoekers, dan moeten we kijken naar ons bestaand huizenpark. Maar daar stegen de prijzen, in vergelijking met 2022, met 5,6%. 

Demeester: “De coronagekte, waarbij huizen soms tot 20% boven de piekprijs verkocht werden, is gelukkig voorbij. De mogelijkheid om te onderhandelen over de prijs zit eraan te komen. De eerste cijfers duiden op stabilisatie en tonen zelfs een daling van 0,3 tot 1,7%. Die daling zal zich wellicht verder doorzetten. Je kan het vergelijken met de voormalige woonbonus. De verkoopprijzen werden toen de hoogte in geduwd, omdat een deel van het fiscaal voordeel naar de verkoper ging. Toen de woonbonus werd afgeschaft, is de markt in een kramp geschoten. Daarna daalde de druk op de verkoopprijs. Nu gebeurt hetzelfde.  Door de hoge rente en de hoge verkoopprijzen valt de vraag terug. Verkopers moeten dus bekijken om de verkoopprijzen lager in te zetten. Daardoor komt er meer onderhandelingsmarge en kan je als koper de prijs naar beneden halen. Het zal wel een paar maanden duren vooraleer dit effect zichtbaar zal zijn. Maar de markt zal zich herstellen en de prijzen zullen terug normaliseren.”

En wat met bestaande woningen met een goed EPC? Eerder berichtten we op Livios al dat de prijzen van woningen met een goed EPC stijgen.

Demeester: “Dat klopt, er is een rush ingezet op nieuwbouw of goed gerenoveerde panden. Maar dan hebben we het wel over de state of the art panden. De vraag naar woningen met een goed EPC is daar groot en daar betaal je voor, maar je zit dan wel safe voor de komende 20 jaar. Het aanbod is (nog) vrij beperkt in ons land, het grootste deel van onze woningen is verouderd. Maar verkopers voelen dat potentiële kopers van oude panden afhaken en dat zal de prijzen in dat segment doen dalen.”

Toch zien we nog niet meteen de vraagprijs van woningen met een slecht EPC dalen?

Demeester: “De markt moet zich daar nog aanpassen. Onderhandelen is de boodschap. Dat gesprek was begin dit jaar nog onmogelijk, maar verkopers beginnen te voelen dat er iets moet veranderen en dat zal zorgen voor een correctie op de prijzen. De renovatieverplichting die sinds begin dit jaar is ingevoerd, duwt de renovatiemarkt ook vooruit. We verwachten daar zelfs dit jaar nog een stijging van 2 tot 2,5%. Het is dus geen kommer en kwel op renovatievlak. Het gaat zelfs redelijk goed.”

De btw voor sloop en heropbouw is momenteel nog 6%. Dat stimuleert ongetwijfeld heel wat mensen om te ‘renoveren’ én is conform de energietransitie om tegen 2050 een energieneutraal huizenpark te realiseren. Toch bestaat de kans dat de algemene toepassing van deze maatregel eind dit jaar afloopt. Wat zijn jullie verwachtingen?

Demeester: “De btw-verlaging voor sloop en heropbouw is inderdaad uitgebreid. Voorheen was het enkel beperkt tot 32 centrumsteden, sinds 2021 geldt de verlaging tijdelijk voor heel België. Koop je bijvoorbeeld een villa uit de jaren 60, sloop je die en zet je er twee halfopen bebouwingen of appartementen in de plaats, dan kan je dat nu nog doen tegen 6% btw. Door het mogelijk verdwijnen van de verlaagde btw merken we dat er heel wat ongerustheid is. Daarom ijverden we bij de federale regering om 6% btw structureel te verankeren voor de komende jaren om de woonnood aan te pakken. En om de evolutie naar een klimaatneutraal woningpark te kunnen realiseren. Het is niet gelukt om tegen 21 juli de knoop door te hakken. De gesprekken staan dus on hold. Is het een pauzeknop of een stopknop? De tijd kort af en we hebben snel een duidelijk signaal nodig van de federale regering.”

Ondanks de nieuwbouwcrisis en het al dan niet afschaffen van 6% btw voor sloop en heropbouw zit niet de hele bouwsector in een malaise?

Demeester: “Klopt, alle werken aan onze infrastructuur - denk maar aan wegenwerken, waterwegen, ziekenhuizen, culturele centra, scholen - lopen volop. En dat zal de komende twee jaar nog blijven. De lokale, regionale en federale investeringen stijgen en dat is goed, want onze infrastructuur is zeer verouderd. De niet-residentiële bouw is wel stilgevallen. Bouwplannen worden uitgesteld, maar bedrijven blijven wel renoveren. We zitten dus niet met een crisis die alle bouwsegmenten treft. Vooral nieuwbouw krijgt het nu hard te verduren, al blijven er natuurlijk ook nog uitdagingen voor de andere segmenten.”