12 tips voor een vlot verloop van je nieuwbouw

Je bent geen zelfbouwer en je legt je werken ook niet helemaal in handen van een sleutel-op-de-deurfirma. Zelf ervoor zorgen dus dat de werken elkaar vlot opvolgen. Tenzij je concrete afspraken hebt gemaakt met je architect. Hoe vermijd je vertragingen tijdens je bouwfase? En dus ook verrassingen en extra kosten? We polsten bij drie architecten naar sterke tips en de te vermijden fouten.

Vooraf: werk vooruit!

Nog voor de graafmachines en bakstenen in beeld komen, moet je al heel wat beslissen.

Tip 1: Weet wat je wil

Hoe concreter je plannen worden, hoe meer zicht je krijgt op het totaalplaatje. Zoek bijvoorbeeld al naar je toekomstige keuken, badkamer en technieken. En informeer je concreet zonder al per se over te gaan tot offertes.

Tip 2: Bezorg je planning aan aannemers

Heb je zelf al bepaalde aannemers op het oog? Roel Bergen (abe-architecten): "Pols al eens of ze nog plaats voor je hebben wanneer jij net wil beginnen bouwen. Bezorg hen een planning als je die al hebt. Deze kan je samen met je architect opstellen. Zo kunnen de aannemers rekening houden met de ruime timing."

Tip 3: Vraag al offertes aan na versturen bouwaanvraag

Concreet offertes beginnen opvragen doe je wanneer je architect de juiste meetstaten in het uitvoeringsdossier heeft gezet. Normaal gezien gebeurt dat eens de gemeente je bouwaanvraag heeft goedgekeurd. Na zo'n drie à vier maanden is dat.

"Maar veel architecten beginnen er al aan wanneer je aanvraag op de post zit", zegt Jan Stranger (architectenbureau Jan Stranger BVBA). "Extra tijd dus voor de bouwers om offertes op te vragen. Te beginnen bij de moeilijkste posten: de ruwbouw, de dakwerken en de ramen."

Bijkomende tip: denk ook al aan iemand voor de technieken: elektriciteit, sanitair, ventilatie en verwarming. Zij komen ook al vroeg op bezoek (zie verder). 

Tip 4: Bepaal de duur van de werken met een contract

Ga je voor een bepaalde aannemer? "Laat sowieso een contract opstellen", benadrukt Sara Schepens. "Een offerte is wel bindend qua prijs, maar dekt niet de hele lading."

"Neem in zo'n contract zeker op wanneer de werken moeten starten en eindigen. En maak goede afspraken rond de bouwmaterialen: wie bestelt ze, tot waar loopt ieders verantwoordelijkheid? Denk hierbij ook aan een ABR-verzekering voor als er iets mis gaat."

"En vergeet ook de boeteclausule niet. Die bepaalt hoeveel de aannemer je moet betalen per dag dat hij over tijd gaat. Laat bij eventuele vertragingen wel altijd het gezond verstand en de dialoog vooropgaan."

Ruwbouw: behoud het overzicht

Je bouw gaat van start. Vanaf nu komt het er op aan om de goede organisatie te bewaren.

Tip 5: Leg tijdig je plakker en chapper vast

"Binnenpleisteraars en chappers, zeker goede, zijn moeilijk vast te krijgen", waarschuwt Roel Bergen. "Leg hen tijdig vast. Ideaal is in het begin van de ruwbouwfase. De chapper is zelfs al vrij vlug aan de beurt als je met een plat dak werkt (zie verder). Hou ook hen zeker op de hoogte van jouw planning en timing."

Tip 6: Gebruik je wachttijden optimaal

"In de ruwbouw loopt het vaak al meteen mis bij het bestellen van materialen. Predallen bijvoorbeeld hebben een levertijd van 2 tot 4 weken. Lateien zelfs tot 5 weken", stelt Sara Schepens. "Dit zijn vaak onderschatte wachttijden."

Vooral op de ramen is het wachten geblazen. "De fabrikanten rekenen op een levertijd van zo'n 8 weken. Wij tellen daar altijd nog eens 2 à 3 weken bij", gaat ze verder.

Roel Bergen bevestigt de trend: "Ze komen je ramen pas opmeten na het plaatsen van de raamdorpels. Dus buiten de dakwerken en wat techniekwerken, ligt je bouw gemakkelijk zo'n 8 weken stil." Moet je nog het een en ander regelen voor je afwerking? Dan kan dat perfect nu.

Tip 7: Heb een elektriciteitsplan klaar

In bepaalde gevallen komt je aannemer elektriciteit al eens op bezoek nog voor de dakwerker begint. Het is dus handig om zo snel mogelijk een elektriciteitsplan op te stellen. Dit kan samen met je architect of met je aannemer. Om een goede timing te bewaren, ben je best ten laatste rond met je plannen voordat je buitenschrijnwerk is opgemeten. 

Tip 8: Zorg voor flexibele techniekers

Techniekwerkers komen tijdens verschillende fases van je bouwwerken langs. Zorg ervoor dat ze flexibel werken en vlug ter beschikking kunnen staan. Leg hen jouw planning voor.

Geen plat dak? Dan komt de elektriciteitswerker al een eerste keer langs nog voor de ramen en deuren er staan. Dit voor de eerste slijpwerken. "Zeker in het geval van een plat dak komen zij eerder in beeld", gaat Bergen verder. "Geen dakdichting zonder hellingschape. Dat betekent ook dat de leidingen voor verlichting al onder het dak moeten liggen. Hetzelfde voor de ventilatiekanalen."

Je sanitairwerker, die wil graag al weten hoe jij je toekomstige badkamer ziet. En je hebt nu ook al best je manier van verwarmen gekozen. Meer info over vlotte techniekenplanning vind je HIER terug.

Tip 9: Let op voor diefstal

"De rest van de techniekwerken gebeurt tegenwoordig meestal pas wanneer de ramen en deuren er staan. Uit angst voor diefstal van materialen", merkt Sara Schepens op. "Maar wacht ook niet te lang, want een plakker bel je best niet af."

Afwerking: wachten is onvermijdelijk

(Bijna) alles al bevestigd voor je binnenschrijnwerk en de rest van je afwerking? Dan heb je het grootste werk gedaan. Maar houd ook hier rekening met wachttijden. Wat staat er nog te gebeuren?

• De binnenpleisterwerken: je plakker heeft zo'n twee weken werk;
• De gespoten PUR-isolatie (eventueel): dit is op één of twee dagen gebeurd;
• De chapewerken: drie dagen werk, maar de chape moet daarna nog ongeveer acht weken uitdrogen.

Zolang de chape niet volledig is uitgedroogd, kan je niet meteen gaan vloeren. Ook het opmeten van de keuken en trappen blijft tot dan 'on hold'.

"En dan duurt het vaak nog eens zes tot acht weken duren tot ze de keuken komen leveren", spreekt Roel Bergen uit ervaring. "In tussentijd kan je natuurlijk nog wel voort met eventuele techniekwerken en afwerkingen."

Nog enkele goede algemene tips:

• Tip 10: Groepeer - indien mogelijk - enkele posten om een goed overzicht te bewaren. Bijvoorbeeld: sanitair, ventilatie, verwarming en elektriciteit. Als dit aparte aannemers zijn, stem hen onderling extra goed af.
• Tip 11: Voor een goede flow van de werken, start rond april. De kans op vriestemperaturen - en dus onderbrekingen - is dan een pak kleiner.
• Tip 12: Houd rekening met het bouwverlof en andere vakantieperiodes. Ga dus geen bestelling plaatsen net voordien (bv. ramen). Doe dit meteen erna, zodat alles nog vers in het geheugen zit.

Conclusie?

1. Weet goed wat je wil en plan vooruit waar je kan;
2. Stel een planning op (samen met je architect) en communiceer tijdig en duidelijk met je aannemers;
3. Je bouw ligt soms noodgedwongen stil. Gebruik die tijd wijselijk.