De afschaffing van de woonbonus in 10 vragen

Vorige week stelde nieuwe minister-president Jan Jambon (N-VA) samen met de partijvoorzitters van de Zweedse coalitie het Vlaamse regeerakkoord voor. Een van de meest omstreden maatregelen is de afschaffing van de woonbonus vanaf 1 januari 2020. Dit zijn de gevolgen voor (ver)kopers en (ver)bouwers in tien vragen.

1.  Wat is de woonbonus?

De woonbonus is het fiscaal voordeel voor eigenaars van een gezinswoning in Vlaanderen gedurende de looptijd van hun hypothecaire lening. Het voordeel geldt voor elke belastingplichtige, dus als koppel profiteer je dubbel van de woonbonus. Afhankelijk van het aantal kinderen en of het de enige en eigen woning is, kan de woonbonus oplopen tot 40.000 euro over 20 jaar.

2.  Waarom wordt de woonbonus afgeschaft?

Experts en academici hadden al meermaals opgeroepen om de woonbonus af te schaffen. Het belastingvoordeel zou er enkel voor zorgen dat kopers hun budget voor een woning verhogen, wat op zijn beurt weer de vastgoedprijzen opdrijft. In de formatienota van Bart De Wever werd al gewag gemaakt van een afschaffing van de woonbonus, met de verduidelijking dat het een verschuiving van de belasting is en geen verhoging. Om het gemakkelijker te maken voor jongeren om een woning te kopen, moet het financiële voordeel bij de aankoop van een huis worden toegekend, en niet in de daaropvolgende jaren, klonk het toen.

3.  Komt er een ander financieel voordeel in de plaats?

De nieuwe regering compenseert de afschaffing met een verlaging van de registratierechten van 7% naar 6%. De maatregel is echter een serieuze aderlating voor wie vanaf volgend jaar een woning koopt. Met de lagere registratierechten spaar je op het moment van aankoop één procentpunt uit, dus voor een huis van 250.000 euro bedraagt het voordeel 2.500 euro meer dan dit jaar. Als je weet dat je tienduizenden euro’s kan besparen met de woonbonus, hoef je dus de rekenmachine niet boven te halen om te beseffen dat het financieel verschil enorm is. Koppels genieten dubbel van de woonbonus, dus voor hen is het verlies nog groter.

4.  Loont het om nog vlug een huis te kopen?

Iedereen die van plan was om een huis te kopen, doet er goed aan om vaart te zetten achter die plannen om ze voor 1 januari 2020 rond te krijgen. De datum waarop je bij de notaris de kredietakte ondertekent (het zogenaamde ‘verlijden van de akte’) is geldig. Dat kan 2 tot 3 maanden na het ondertekenen van het compromis duren, in het slechtste geval zelfs 4 maanden. Er resten vandaag nog minder dan drie maanden. Wie nog op zoek moet naar een woning of nog geen kredietovereenkomst heeft afgesloten, is er dus wellicht aan voor de moeite. Er wordt een stormloop verwacht bij de notarissen om alle dossiers nog rond te krijgen.

5.  Komt er een overgangsmaatregel?

In 2015, bij de verlaging van de woonbonus op 1 januari, werd er een overgangsmaatregel getroffen: de ‘administratieve tolerantie’. Toen telde de datum waarop het compromis was ondertekend. De nieuwe Vlaamse minister voor Wonen, Matthias Diependaele, kondigde vorige week aan dat er ditmaal geen overgangsperiode komt. Niet de verkoopovereenkomst maar de datum van de akte is van tel.

(Update op 8 oktober 2019)

Er is nog onduidelijkheid over hoe de overgang van de woonbonus naar de lagere registratierechten zal verlopen. Op dit moment bepaalt de datum van het compromis of je nog 7% dan wel 6% registratierechten betaalt. Dat betekent dat wie dit jaar een verkoopovereenkomst tekent, maar pas in 2020 de kredietakte in principe geen woonbonus meer krijgt en toch steeds 7% registratierechten moet betalen.

Minister-president Jan Jambon verklaarde afgelopen zondag dat niemand tussen de mazen van het net zal vallen. De logische oplossing zou zijn dat zowel voor het uitdoven van de woonbonus als de verlaging van de registratierechten de datum van de kredietakte wordt genomen, maar voorlopig is het wachten op een officiële bevestiging. De kans dat de regering alsnog de woonbonus op basis van het compromis toekent, is eerder klein.

(Update op 11 oktober 2019)

De Vlaamse ministerraad heeft een beslissing genomen over de overgangsperiode. Zoals verwacht, telt zowel voor de woonbonus als voor de verlaagde registratierechten de datum van kredietakte. De woonbonus (met 7% registratierechten) geldt voor alle verleden aktes tot en met 31 december. Is de akte verleden vanaf 1 januari 2020? Dan heb je geen woonbonus, maar wel verlaagde registratierechten van 6%.

6.  Wat betekent de afschaffing van de woonbonus voor nieuwbouwers?

Wie plannen voor nieuwbouw heeft, blijft volgend jaar met lege handen achter. De huidige woonbonus is ook van toepassing voor nieuwbouw, dus dat financieel voordeel verdwijnt. Voor de aankoop van een bouwgrond betaal je ook volgend jaar nog steeds 10% registratiebelasting. Op nieuwbouw blijft ook het btw-tarief van 21% van toepassing. De Bouwunie roept alvast op om de btw voor nieuwbouw te verlagen naar 6%, maar dat is federale materie. Daarvoor is het dus wachten op een nieuwe federale regering.

7.  Wat als je al concrete bouwplannen hebt?

Wie al een bouwgrond heeft, kan wel nog snel handelen. Als je dit jaar een bouwvergunning te hebben. De enige voorwaarde is dat je het geleende kapitaal binnen een bepaalde periode opneemt.

8.  Wat zijn de gevolgen voor de vastgoedmarkt?

Toen de woonbonus hervormd werd in 2014, was er in het laatste kwartaal een opstoot in het aantal transacties van 5 à 10%. Er wordt nu een gelijkaardig effect verwacht, wat de woningprijzen tijdelijk kan verhogen. Vanaf 2020 zal de vastgoedmarkt weer afkoelen, wat de prijzen zal doen stabiliseren. Uit een studie van de KU Leuven bleek dat de woningbonus de vastgoedprijzen omhoogdreef, dus met de afschaffing zouden we op lange termijn de prijzen zien dalen. De historisch lage rente heeft echter ook een prijsverhogend effect, wat de invloed van de afgeschafte woonbonus in balans houdt. Voorspellingen van de vastgoedmarkt zijn altijd moeilijk, maar er wordt verwacht dat de stijging van de woningprijzen wel zal afremmen. Het is onwaarschijnlijk dat de vastgoedprijzen het verlies van de woonbonus zullen compenseren.

9.  Wat als je gaat renoveren?

De nieuwe Vlaamse regering wil inzetten op een verhoging van de renovatiegraad. Voor wie een woning koopt en een ingrijpende energetische renovatie plant, verlagen de registratierechten van 6% naar 5%. Daarnaast geniet je gedurende vijf jaar een verlaagde onroerende voorheffing. Wie binnen vijf jaar een aangekochte of geërfde woning energetisch renoveert, kan rekenen op een versoepeling van de energielening. Alle premies voor renovatie en woonverbetering worden in één loket gebundeld om een overkoepelende renovatiepremie te bekomen. Om in aanmerking te komen voor een premie moet je voortaan verplicht over een EPC beschikken. De Vlaamse Confederatie Bouw liet weten dat er op de lagere registratierechten na te weinig structurele maatregelen zijn getroffen om renovatie te stimuleren.

10.  Wanneer doe je wel voordeel bij het nieuw systeem?

Enkel bij de aankoop van een heel dure woning is de winst in het nieuw systeem groter. Om de woonbonus te compenseren met het procentpunt winst van de registratierechten, moet je als alleenstaande al een huis van 1,6 miljoen euro kopen. Voor koppels ligt dat bedrag nog een pak hoger.

Ook wie een tweede woning koopt als opbrengsteigendom, geniet nog van de woonbonus. Toen de woonbonus na de zesde staatshervorming naar de gewesten werd overgeheveld, bleef de woonbonus voor een tweede woning een federale kwestie. Voor een tweede woning betaal je nog steeds 10% registratierechten, maar het kan dus voordeliger zijn dan de aankoop van een eerste woning zonder woonbonus. Aangezien Wallonië en Brussel eerder al de woonbonus afschaften, lijkt het logisch dat de toekomstige federale regering deze situatie zal rechtzetten door ook de federale woonbonus af te schaffen.