Mag de eigenaar de brandverzekering van het gebouw (contractueel) doorrekenen aan de huurder?

In principe zullen zowel de eigenaar als elke huurder een brandverzekering voor het ganse gebouw moeten afsluiten. Immers elk van hen kan aan de oorzaak van een brand liggen.

Een optie is dan om toch maar één polis te hebben, namelijk een blokpolis waarbij ieder voor zijn eigen deel (appartement) plus voor een gedeelte van de gemeensschappelijke delen betaalt. Op die manier kan dit goedkoper zijn dan alle aparte polissen samen.

In ieder geval is het normaal dat elke huurder betaalt of meebetaald voor een brandverzekering.

Geachte

Drie risico's moeten verzekerd worden :

- verlies / schade gebouw (dat eigendom is van de verhuurder - eigenaar, en in een appartementsgebouw gebeurt dat dan via de zogenaamde blokpolis)

- verlies / schade aan de inboedel van de privatieve kavels : hier heeft dan de huurder belang bij, en deze kan er voor opteren - of niet - om daarvoor een brandverzekering af te sluiten.

Beiden verhuurder en huurder kiezen of zij, naar gelang hun vermogensgbelang, het gebouw of de inboedel verzekeren. Nuance is dat een blokpolis afsluiten getuigt van zorgvuldig beheer, sowieso een veel groter geldelijk belang dekt en daarmee eigenlijk altijd afgesloten wordt.

In deze gedachtengang gaat het niet op dat de verhuurder de kosten van de blokpolis doorrekent aan de huurder.

Maar er is meer ...

- een brandverzekering dekt ook aansprakelijkheid. De huurder die er voor kiest om zijn inboedel niet te verzekeren, is daarmee evenmin ingedekt tegen aansprakelijkheidsclaims.

Veelal wordt in de blokpolis, waaraan de verhuurder bijdraagt, een "afstand van verhaal" gestipuleerd, waarmee OOK de aansprakelijkheid van de huurders wordt verzekerd. De meerprijs daarvan, vertaald in de premie, mag wél worden doorgerekend.

Weet tenslotte nog wel dat het Vlaams Huurdecreet intussen een verplichte verzekering heeft opgelegd voor de huurder. Dat was eerder niet zo.

Astrid CLABOTS

CLABOTS

Geachte

Drie risico's moeten verzekerd worden :

- ...

Veelal wordt in de blokpolis, waaraan de verhuurder bijdraagt, een "afstand van verhaal" gestipuleerd, waarmee OOK de aansprakelijkheid van de huurders wordt verzekerd. De meerprijs daarvan, vertaald in de premie, mag wél worden doorgerekend.

Astrid CLABOTS

CLABOTS

Een blokpolis (enkel gebouw - geen privatieve inboedel) met afstand van verhaal t.o.v. de huurder houdt toch enkele risico's in voor de huurder. Zo zal de verzekering mogelijks niet tussenkomen bij schade aan de niet-verzekerde  inboedel bij de buren en zal de schadelijder zich moeten wenden tot degene die verantwoordelijk is voor de schade. Verzekeringsmaatschappijen zijn zeer inventief als zij schadegevallen kunnen afwimpelen.

Martin,

Je moet beseffen dat bij een eventuele brand van het gebouw zowel de eigenaar als de huurder aan de oorzaak van die brand kunnen liggen.

Stel nu dat de eigenaar zichzelf volledig verzekerd heeft tegen branschade aan het gebouw dan nog wil dit niet zeggen dat de brandschade altijd zal worden uitbetaald. Dat zal enkel gebeuren indien wordt aangetoond dat de eigenaar fout heeft aan het ontstaan van de brand en dat het zeker niet de fout kan zijn van een derde, een bewoner bijvoorbeeld.

Als dus kan aangetoond worden dat de brand door een fout, een nalatigheid of een vergetelheid  van de bewoner is  ontstaan en in het geval die bewoner zelf niet is verzekerd dan zal de verzekering van de eigenaar niet uitbetalen en zal de bewoner uit eigen zak de schade moeten vergoeden. Dat risico kan je maar beter niet nemen, dat zou u anders een schuld voor de rest van uw leven kunnen opleveren. Dus alleen al voor uw eigen goed moet je een brandverzekering afsluiten (of deelnemen in een blokpolis), het is dan ook niet voor niets dat het verplicht wordt.

Het principe van onze wetgeving is eenvoudig.

De eigenaar moet zich verzekeren voor zijn investering.

Hij kan dit (verzekeren voor zijn investering) nooit overdragen aan een privépersoon die zijn eigendom huurt (dwingende wetgeving, huurwetgeving bepaalt welke kosten door een privépersoon huurder mogen gedragen worden) enkel voor bewoning. Hij kan enkel een uitbreiding van de verzekering, die enkel het huurrisico dekt en die een ander contract ten laste van de huurder vervangt, doorrekenen.

Verzekeringskosten kunnen wel overgedragen worden in het kader van een professioneel huurcontract op dezelfde wijze als investeringskosten in het gebouw (bvb schilderwerken, gevelvernieuwing, ...) contractueel kunnen toegewezen worden aan de commerciële/professionele huurder. Contracten met professionelen (rechtspersonen en/of onderworpen aan de kruipuntbank met een ondernemingsnummer) en niet bestemd voor bewoning, zijn niet onderworpen aan dwingende wetgeving op dit gebied.

Martin,

Je moet beseffen dat bij een eventuele brand van het gebouw zowel de eigenaar als de huurder aan de oorzaak van die brand kunnen liggen.

Stel nu dat de eigenaar zichzelf volledig verzekerd heeft tegen branschade aan het gebouw dan nog wil dit niet zeggen dat de brandschade altijd zal worden uitbetaald. Dat zal enkel gebeuren indien wordt aangetoond dat de eigenaar fout heeft aan het ontstaan van de brand en dat het zeker niet de fout kan zijn van een derde, een bewoner bijvoorbeeld.

Als dus kan aangetoond worden dat de brand door een fout, een nalatigheid of een vergetelheid  van de bewoner is  ontstaan en in het geval die bewoner zelf niet is verzekerd dan zal de verzekering van de eigenaar niet uitbetalen en zal de bewoner uit eigen zak de schade moeten vergoeden. Dat risico kan je maar beter niet nemen, dat zou u anders een schuld voor de rest van uw leven kunnen opleveren. Dus alleen al voor uw eigen goed moet je een brandverzekering afsluiten (of deelnemen in een blokpolis), het is dan ook niet voor niets dat het verplicht wordt.

 

Charel,

Dat moet ik toch tegenspreken: Als je als eigenaar/verhuurder uw gebouw hebt laten verzekeren tegen brand en andere risico's dan zal die verzekering de schade altijd uitbetalen aan nieuwwaarde ongeacht of de bewoner/huurder nu een verzekering heeft of niet. Heeft hij geen of onvoldoende verzekering dan zal uw verzekeraar hem aanspreken voor bij te passen met eigen middelen. Let wel op: hier gaat het om de werkelijke waarde van de schade en niet de nieuwwaarde. Uw eigen verzekeraar betaalt altijd het surplus voor nieuwwaarde.

Geachte

Drie risico's moeten verzekerd worden :

- verlies / schade gebouw (dat eigendom is van de verhuurder - eigenaar, en in een appartementsgebouw gebeurt dat dan via de zogenaamde blokpolis)

- verlies / schade aan de inboedel van de privatieve kavels : hier heeft dan de huurder belang bij, en deze kan er voor opteren - of niet - om daarvoor een brandverzekering af te sluiten.

Beiden verhuurder en huurder kiezen of zij, naar gelang hun vermogensgbelang, het gebouw of de inboedel verzekeren. Nuance is dat een blokpolis afsluiten getuigt van zorgvuldig beheer, sowieso een veel groter geldelijk belang dekt en daarmee eigenlijk altijd afgesloten wordt.

In deze gedachtengang gaat het niet op dat de verhuurder de kosten van de blokpolis doorrekent aan de huurder.

Maar er is meer ...

- een brandverzekering dekt ook aansprakelijkheid. De huurder die er voor kiest om zijn inboedel niet te verzekeren, is daarmee evenmin ingedekt tegen aansprakelijkheidsclaims.

Veelal wordt in de blokpolis, waaraan de verhuurder bijdraagt, een "afstand van verhaal" gestipuleerd, waarmee OOK de aansprakelijkheid van de huurders wordt verzekerd. De meerprijs daarvan, vertaald in de premie, mag wél worden doorgerekend.

Weet tenslotte nog wel dat het Vlaams Huurdecreet intussen een verplichte verzekering heeft opgelegd voor de huurder. Dat was eerder niet zo.

Astrid CLABOTS

CLABOTS

De bijkomende clausule "Afstand van verhaal" blijkt ook niet volledig risicoloos te zijn. Bij een gedekt schadegeval waarvoor de huurder aansprakelijk wordt gesteld zal de verzekeraar inderdaad geen verhaal uitoefenen op de huurder. Maar dat geldt dus enkel voor hetgeen de blokpolis dekt. En daar begint de vindingrijkheid van de verzekeraar te werken met het risico dat hij niet tussenkomt in de schadeclaim.

Geachte

Ik lees de verdere verdienstelijke reacties al, zodat die van mij slechts een aanvulling is.

Dat de doorrekening wettelijk niet verboden is, is een pertinente opmerking. Maar ik denk dat de huurder met alle rechte en reden de aanrekening van deze kost kan betwisten. De huurder heeft op zich geen rechtstreeks vermogensbelang bij de instandhouding van het gebouw. Dat  meerkost wegens "afstand van verhaal" wordt doorgerekend, is gebruikelijk.

Men kan moeilijk verantwoorden dat de huurder deze kost "verbruikt" heeft.

Tussen haakjes, de verhuurder bepaalt op zeker ogenblik een huurprijs, het is dan het ogenblik om te becijferen wat hij in aanmerking wil nemen voor het bepalen van een correcte markthuurprijs.

Astrid CLABOTS

CLABOTS

Normaliter is de brandverzekering van het gebouw ten laste van de eigenaar maar mag die kost via de zogenaamde extra werkelijke kosten worden verhaald op de huurder? Wat als het contract dit uitdrukkelijk vermeld? Nu zijn er twee varianten op dit thema; namelijk het verhuurde goed is volledig eigendom van de eigenaar (bijvoorbeeld een gebouwtje met drie appartementen die worden verhuurd) en het gehuurde goed maakt deel uit van een gebouw met meerdere eigenaars. Zijn de regels in deze beide gevallen dezelfde? Wat zegt de huurwet hierover? Hartelijk dank.

De regel die ik nog al eens toepas is de volgende:

Als het gebouw volledig onbewoond is, welke kosten zijn er dan?

Leveringen elektriciteit, gas, water : afgesloten

Onderhoudscontracten cv, lift, gemene delen : niet nodig

klein onderhoud/ herstellingen : niet nodig aangezien het niet gebruikt wordt gaat er niets defect

Verzekering tegen brand, storm  en andere risico's : zal blijven, verzekerd voor nieuwwaarde

Belastingen en taksen blijven volgens de omstandigheden natuurlijk verschuldigd

De jaarlijkse premie voor brandverzekering en andere risico's lijkt mij logischer wijze ten laste van de eigenaar, die zijn eigendom tegen geheel of gedeeltelijk teniet gaan wil verzekeren en ook verzekerd wil zijn voor schade aan derden tengevolge van een oorzaak die met het gebouw te maken heeft.

Kort samengevat: bij verhuur als woonst zijn er 2 kosten altijd ten laste van de eigenaar/verhuurder : Onroerernde voorheffing en brandverzekering