Mag de eigenaar de brandverzekering van het gebouw (contractueel) doorrekenen aan de huurder?

Ik heb het gevoel dat er nogal wat misverstanden bestaan over de brandverzekering van een verhuurd gebouw.

Uiteraard dient de eigenaar zichzelf te verzekeren tegen dat risico. Die polis dient hij alleen te betalen, het is niet gebruikelijk en wellicht ook niet toegelaten dat hij die betaling doorrekent aan zijn huurders.

Maar daarnaast dient elke huurder zich ook te verzekeren voor schade aan datzelfde gebouw waarvoor men hem verantwoordelijk zou kunnen stellen. Dat staat zelfs uitdrukkelijk vermeld in de meeste huurcontracten en is daarenboven ook door de wet verplicht.

Een huurder moet dus een brandverzekering afsluiten !

Dus voor alle duidelijkheid: de huurder moet niet meebetalen aan de polis van de eigenaar maar moet wel zijn eigen polis betalen (of zijn deel van de blokpolis). Zo kan het zijn dat bijvoorbeeld een appartementsgebouw van 10 appartementen elf maal verzekerd is (moet zijn) tegen brand. Tien polissen voor een huurder en één voor de eigenaar. Er zijn immers 11 mensen (gezinnen) die aansprakelijk kunnen gesteld worden voor de schade.

Beste Luc, Weet jij soms waar ik deze "dwingende wetgeving", waarin duidelijk beschreven staat dat de verzekering van het gebouw ten laste is van de eigenaar en dit niet mag worden verhaald op de huurder, kan vinden (document, internetlink,...)? Hartelijk dank. Vriendelijke groeten, Martin

https://www.woninghuur.vlaanderen/sites/default/files/atoms/files/Vulgariserende_Toelichting_Hoofdverblijfplaatsen.pdf#page=25

p25 tot en met 28.
Voor het dwingende karakter, zie p25 "Artikel 36 Vlaams Woninghuurdecreet" eerste paragraaf. 

+

de pagina's 37 en 38 van hetzelfde document. Brandverzekering p38 punt 6, laatste paragraaf.

"6. Wie is aansprakelijk voor brand?
Artikel 29 Vlaams Woninghuurdecreet
De huurder is aansprakelijk voor brand en waterschade, tenzij hij bewijst dat de brand niet door zijn schuld is ontstaan, bijvoorbeeld door de slechte staat van de elektriciteitsinstallatie. Dat vermoeden van aansprakelijkheid geldt enkel voor de brandschade aan het verhuurde goed zelf. Buren die ook schade hebben geleden, zullen dus een fout van de huurder moeten aantonen om een schadevergoeding te kunnen krijgen.
De huurder en de verhuurder zijn daarom allebei verplicht om een verzekering voor brand en waterschade af te sluiten. "

Allebei dus !
 

Beste Luc, Weet jij soms waar ik deze "dwingende wetgeving", waarin duidelijk beschreven staat dat de verzekering van het gebouw ten laste is van de eigenaar en dit niet mag worden verhaald op de huurder, kan vinden (document, internetlink,...)? Hartelijk dank. Vriendelijke groeten, Martin

https://www.woninghuur.vlaanderen/sites/default/files/atoms/files/Vulgariserende_Toelichting_Hoofdverblijfplaatsen.pdf#page=25

p25 tot en met 28.
Voor het dwingende karakter, zie p25 "Artikel 36 Vlaams Woninghuurdecreet" eerste paragraaf. 

+

de pagina's 37 en 38 van hetzelfde document. Brandverzekering p38 punt 6, laatste paragraaf.

Aanvulling:

Het dwingend karakter beschrijft de toegelaten doorrekeningen

En voor alle andere gevallen staat er juist onder ( p25 "Artikel 36 Vlaams Woninghuurdecreet" tweede paragraaf)

Kosten en lasten waarover niets is bepaald, zijn te verdelen volgens het volgende principe:
• De verhuurder betaalt de kosten en lasten die te maken hebben met de zakelijke rechten op de woning;
• De huurder betaalt de kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning.

Daar de brandverzekering (blokpolis) te maken heeft met zakelijke rechten van de verhuurder (zie p38 punt 6) en niets te maken heeft met het gebruik van de huurwoning, valt dit onder het dwingend karakter van de huurwet en mogen deze kosten niet doorgerekend worden aan de huurder.

Ik denk niet dat het duidelijker kan zijn, maar het is wel normale "wetgevende"-taal voor advocaten en rechtsspecialisten die deze wetgevende puzzelstukjes steeds moeten ontwarren en waar een gewone mens niet altijd het juiste verband ziet.

Het allerduidelijkste dat ik in het Vlaams Woninghuurdecreet lees is:

"De huurder en de verhuurder zijn daarom allebei verplicht om een verzekering voor brand en waterschade af te sluiten. "

Dat kan je vogens mij niet verkeerd interpreteren ! Het is ook logisch vermits zowel de huurders als de eigenaar oorzaak kunnen zijn van de schade.

Het gebruik van de huurwoning, of de manier van ze te gebruiken (door de huurder) kan dus best de oorzaak van een calamiteit zijn en heeft in die zin weinig te maken met zakelijke rechten.

In ieder geval, het heeft volgens mij weinig zin om hier verder over te discuteren, de huurder is gewoon verplicht om een verzekering af te sluiten. 

Charel,

Het is niet gebruikelijk dat ik je tegenspreek of je moet corrigeren, maar hier is het misschien wel nodig om alle twijfel weg te nemen.

Het gaat niet over wie de verzekering moet nemen (jouw terecht juiste uitspraak en daar bestaat geen enkele twijfel over), maar over het feit of de kosten hiervoor mogen doorgerekend worden aan de huurder. En daar is de wetgeving ook duidelijk: het mag niet omdat in het dwingende gedeelte van de wet staat "De verhuurder betaalt de kosten en lasten die te maken hebben met de zakelijke rechten op de woning" bij de kostenverdeling en dit is dus dwingend voor de kosten doorrekening. 

En dat is wat ik bedoel met "wetgevende taal" en puzzelwerk om de volledig toedracht ervan te snappen.

Luc,

Ik vermoed dat we beiden de vraag van Martin verschillend interpreteren.

Als met de vraag "mag de eigenaar de brandverzekering doorrekenen" bedoeld wordt of de eigenaar de kosten van zijn persoonlijke polis mag doorrekenen dan mag dat duidelijk niet, tenzij het over een polis zou gaan waarbij niet enkel de aansprakelijkheid van de eigenaar maar ook de aansprakelijkheid van de huurder zou gedekt zijn. In dat geval zou de huurder dan ook zelf geen verzekering meer moeten afsluiten.

Martin moet me maar verbeteren moest ik het mis hebben, maar ik vermoed dat hij meent niets te moeten betalen voor een brandverzekering, niet voor een eigen polis en niet voor een gezamenlijke (blok)polis. En dat klopt niet. Een huurder moet altijd op de ene of de andere manier betalen voor een verzekering die zijn aansprakelijkheid dekt.