Bouwovertreding nieuwe verkaveling

Welke zaken zijn er gebleken bij dat preadvies en wie of wat is DIW?

En waarom is de grond die je destijds als bouwgrond in een nieuwe verkaveling hebt gekocht nu niet meer als dusdanig goedgekeurd?

En waarom zou op dit moment een omgevingsvergunning ook geweigerd worden?

Uit advies van DIW (Dienst Integraal Waterbeleid) is gebleken dat de bouwgrond nu plots in overstromingsgevoeling gebied ligt. Tijdens de aankoop (2021) was dit niet het geval maar wegens de nieuwe watertoetskaarten (2023, die trouwens gebaseerd zijn op de hoogtekaarten van 2014...) is dit nu wel overstromingsgevoelig gebied.

Het blijft nog steeds bouwgrond maar met heel wat extra voorwaarden die er destijds niet waren.  

(bouwen op paalfundering / waterdoorlatende kruipkelder, tuin rondom het huis afgraven tot oorspronkelijke maaiveld een meter lager)

De stad zelf zei reeds dat dit aangevraagd kan worden maar dat zij zich opnieuw baseren op het advies van DIW.. Negatief advies omwille van watertoets.

Ondertussen heb ik ook reeds een advocaat onder de arm genomen. 

Ik snap dat men ondertussen veel voorzichtiger is geworden ivm mogelijke overstromingsproblemen.

Maar als ik het goed begrijp zou je er nog steeds mogen bouwen mits het vervullen van bepaalde voorwaarden die extra kosten zullen meebrengen. Het blijft dus bouwgrond.

Ik ben wel benieuwd naar de mening van de advocaat maar ik vrees dat die daar weinig aan kan veranderen. Dit zou je kunnen beschouwen als onvoorziene bezwarende omstandigheden zoals je die in feite altijd bij het bouwen kunt hebben. 

Denk maar aan gronden die na onderzoek niet voldoende draagkrachtig om met gebruikelijke funderingen te werken en waardoor er dure funderingstechnieken moeten gebruikt worden.

Dat men voorzichtiger is geworden snap ik. Helaas hebben er reeds enkele kopers afgehaakt omwille van de voorwaarde om de tuin af te graven met een meter. Ik denk dat een sleutel op de deur firma of projectontwikkelaar hier wel mee weg kan maar de grond is ondertussen ipv een mooie meerwaarde, een serieuze minderwaarde geworden. Ik ben dus op zoek naar een oplossing om dit probleem op te lossen. 

De advocaat stelt nu voor om te proberen de grond geregulariseerd te verkopen via notaris maar hoe dat juist in zijn werk gaat, wat dat inhoud, en of dat gaat lukken... Ik heb er mijn twijfels bij. 

Ben geen expert in de materie maar t advies van die advocaat lijkt me pure onzin: hoe zou een notaris het beter kunnen doen dan jijzelf?

(Onder voorbehoud) Afgraven ...  :  is de grond opgehoogd geweest?  Vermoedelijk zou je dan ook al dure funderingstechnieken aan je been gehad hebben.  

ik wacht even af wat de reactie gaat zijn van mijn notaris maar dat zal voor na de paasvakantie zijn allicht. Tot dan probeer ik mezelf toch wat extra info te verschaffen, o.a. via deze weg.

Alle bouwgronden in de verkaveling werden door de projectontwikkelaar opgehoogd, zo gaat dat vaak in een nieuw aangelegde verkaveling. Helaas gebeurde dit zonder vergunning en is dit in feite een bouwmisdrijf. De stad heeft de verkaveling aanvaard waarmee ze destijds (2019) ook alles als vergund aanzien hebben. Desondanks dit eigenlijk niet zo is. In mijn ogen zijn er 2 partijen in dit geval die hier schuldig zijn, de stad zelf en de projectontwikkelaar.

Alle andere woningen die ondertussen gezet zijn hadden hier geen problemen mee omdat deze in 2021 al geplaatst werden. Door de strengere wetgeving zijn er nu ineens problemen opgedoken en is ontdekt dat de ophoging van de loten zelf in feite niet vergund is. 

ik zou uiteraard ook kunnen bouwen en de tuin alsnog gelijk met de woning houden en hopen dat er geen problemen van komen maar aangezien ik de bouwgrond wens te verkopen zoals eerder aangegeven is dit wel een argument voor potentiële kopers om de bouwgrond niet te kopen. Tenzij tegen een stevige waardevermindering...

@TS: "tuin afgraven met een meter": zou de tuin van uw perceel dan 1 meter dieper liggen dan de tuin van de buren ?  Dat zou pas een supergrote "wadi" zijn 😱.  

Ligt de straat nu 1 meter lager ?  

 Op palen bouwen (wat je schreef) en afgraven.  Ws ook keermuren naar de buren.  Ik zou een ruwe schatting laten maken van t budget dat daar tegenover staat.  Regularisatie proberen bekomen is dan misschien toch niet zo n slecht idee als uw perceel 1 m lager zou komen dan dat van de buren.  Beroep bij provincie kan (als ik niet verkeerd ben) enkel op geweigerde bouwaanvraag maar daar heb je natuurlijk niets aan.  

Een kavel binnen een geldige verkaveling geeft u het recht om iets te bouwen of te plaatsen en maakt ook dat de gemeente de plicht heeft om de vergunning daartoe af te leveren, op voorwaarde dat je voldoet aan de verkavelingsvoorschriften.

Komen er nu extra voorwaarden bij kijken dan heb je recht op planschade. Maar je zal dan wel moeten kunnen aantonen waarin de meerwerken liggen tov. de geldige verkavelingsvoorschriften.

Zie ook het arrest van het Hof van Cassatie van 17 jan. 2025: https://legalnews.be/bouw-vastgoed/planschadevergoeding-geen-volledig-bouwverbod-vereist-een-beperking-van-de-bouwmogelijkheden-op-een-perceel-volstaat-cassatie-arrest-van-17-januari-2025-recht-op-zaterdag/

Het perceel ligt momenteel op gelijke hoogte met de wegeniswerken. Destijds was dit weiland dat een meter lager gelegen was. Door het aanleggen van de verkaveling werd ook het bouwperceel opgehoogd maar blijkbaar is dit zonder vergunning gebeurd waardoor ik mijn perceel dus een meter terug zou moeten afgraven. Bouwen op paalfundering + afgraven grond + keermuren naar de buren, dat gaat een kostelijke grap worden vrees ik ... Terwijl dit toch echt wel opgeleverd is volgens de verkavelingsvergunning.

We gaan begin mei sowieso langs bij de provincie om daar meer informatie te bekomen en hopelijk een positieve nood aan deze zaak te kunnen breien. Advocaten kosten ook geld ;-) 

@Keon; Bedankt voor de extra info! Ik neem het ook op met mijn advocaat en onderneem verdere acties. 

Momenteel ben ik ook in contact met enkele modulaire bouwfirma's, deze bouwen niet op kelders etc dus eventueel is er de mogelijkheid dat zij de grond overnemen en hier een modulaire woning bouwen om vervolgens te verkopen mét woning.

Bij mijn weten moest men ook altijd de hoogtematen van het terrein intekenen op de verkavelingsplannen. Tegenwoordig vraagt men een profieltekening van het terrein.

Kijk daarom eens naar de destijds ingestuurde plannen en welke hoogtematen daarop staan en/of er sprake is van ophoging bij de aanvraag of de vergunning van de verkaveling.

Als die hoogtematen op de verkavelingsvergunning staan, is er GEEN sprake van illegale ophoging.

Staan die hoogtematen lager ingetekend (oorspronkelijk maaiveld) dan kan de gemeente od deputatie ook nog een regularisatievergunning afleveren voor de ophoging van uw terrein.
Ik denk dat dit hetgeen is wat uw notaris voorstelt. Als alle percelen rondom u zijn opgehoogd en op die manier werden bebouwd, dan moet men u dat ook toestaan op basis van het gelijkheidsbeginsel en/of het redelijkheidsbeginsel.