Huizenprijzen dalen voor het eerst in tien jaar

We hebben er even op moeten wachten, maar de daling van de huizenprijzen is nu effectief ingezet. De hoge rente op hypothecaire leningen en de renovatieverplichting hebben een duidelijk effect op de aankoopprijs van woningen. En dan in het bijzonder op woningen met een slecht EPC-label (label E en F). De prijs van dit type woningen daalde met bijna 4%.

Woningmarkt over piek heen

De Universiteit van Antwerpen en vastgoedkantoor ERA bestuderen elk jaar de huizenprijzen. Uit hun vergelijkende studie blijkt dat de huizenprijzen voor het eerst in tien jaar dalen. Huizen blijven ook langer te koop staan, wat eveneens aanduidt dat de woningmarkt afkoelt. En dat is alleen maar goed nieuws voor huizenjagers. Vergelijken we de prijs van een gemiddeld huis in 2023 met de prijs van een gelijkaardig huis in 2022, dan zien we nog een stijging van 0,3%. Reden hiervoor zijn de licht gestegen woningprijzen in de eerste helft van 2022. Maar dit cijfer geeft eigenlijk een vertekend beeld, want de laatste maanden van 2022 daalden de huizenprijzen met bijna 2%. “Daarom is het interessanter om de huizenprijzen van de laatste vier maanden van 2022 te vergelijken met die van 2023”, stelt Sven Damen, professor vastgoedeconomie aan de Universiteit van Antwerpen. “Die vergelijking geeft beter aan hoe de prijzen evolueren en zo kunnen we vaststellen dat de prijzen zakken.”

Huizenprijzen daalden met 3,7%

Hoeveel de prijzen zakken, hangt af van het EPC. De huizenprijzen van woningen met label A en B zakten met 1%, die van woningen met label C en D met 0,6% en die met label E en F met 3,7%. Professor Damen: “De hypothecaire rente is sinds begin 2022 met meer dan 2 procentpunten gestegen. Die stijging heeft een invloed op nagenoeg alle segmenten, dus ook op de woningen met betere EPC-scores. De prijzen van woonhuizen met slechte EPC-scores dalen uiteraard sterker omdat die ook afhankelijk zijn van de renovatieverplichting en stijgende bouwkosten.” Meer onderhandelingsmarge

De Vlaamse vastgoedmarkt opereert dus in drie EPC-snelheden. Johan Krijgsman van ERA: “De markt met drie snelheden zien we ook in de prijsonderhandelingen. Bij de perfect instapklare, leuk ingerichte woningen in een aangename buurt is de vraag hoger dan het aanbod. De verkoper is baas in het traject en een bod moet aan de vraagprijs voldoen, of dicht in de buurt komen. Bij volledig te renoveren woningen met een slechte EPC-score en een asbestproblematiek is het aanbod hoger dan de vraag. Er is meer ruimte om te onderhandelen, de koper heeft meer macht. Een mooier evenwicht tussen vraag en aanbod zien we bij de woningen met een EPC-score C en D.”

“Bij volledig te renoveren woningen met een slechte EPC-score en een asbestproblematiek is het aanbod hoger dan de vraag”

Prijzen appartement met tuin 10% duurder

Appartementen volgen een andere cadans. De gemiddelde prijs van een appartement lag vorig jaar 3,7% hoger dan in 2022. In Brussel zien we een gelijkaardige stijging. Daar stegen de appartementsprijzen gemiddeld met 2%. Al zijn er sterke prijsverschillen. Bewoonbare oppervlakte, een terras, al dan niet een tuin, … zijn belangrijke factoren die een impact hebben op de prijs. Zo betaal je voor een tweeslaapkamerappartement met 10m2 extra woonruimte gemiddeld 6,3% meer dan eentje zonder die extra ruimte. Wil je drie slaapkamers, dan stijgt de prijs al gauw met 4,3%. Voor een appartement met vier slaapkamers betaal je 12,7% meer. Heeft het appartement een terras, dan betaal je 3,4% meer dan voor een gelijkaardig appartement zonder terras. Wil je een tuin? Dan stijgt de prijs met meer dan 10%.

Te renoveren appartement goedkoper

Ook de staat van het pand speelt een belangrijke rol. En die zal de komende jaren ook alleen maar belangrijker worden, aangezien Brussel de renovatieverplichting heeft ingevoerd. Een te renoveren pand kostte vorig jaar 13% minder dan in 2022. We moeten afwachten of de ingevoerde renovatieverplichting een verdere prijsdaling zal afdwingen. Zowel wat de appartementsprijzen betreft als de huizenprijzen in Brussel, want daarover kon deze studie geen sluitende cijfers geven. Al verwacht professor Damen wel een gelijkaardige impact op de prijzen als in Vlaanderen het geval is.

Wat met de huizenprijzen in Wallonië?

Onder de taalgrens volgen de huizenprijzen een ander tempo. Hoewel ze, net zoals in Vlaanderen, langer te koop blijven staan (118 dagen in plaats van 88 dagen), zakken de prijzen er niet. Woningen werden zelfs 2,4% duurder (2023 t.o.v. 2022). Waalse kopers moeten dan ook minder rekening houden met een verplicht renovatiebudget op korte termijn. Er is dus nog steeds marge voor de aankoop waardoor de prijzen nog steeds stijgen. Al kan hier wel verandering in komen, volgens professor Damen. “De evolutie van de gemiddelde verkooptijd heeft vaak een voorspellende kracht voor de toekomstige prijsevolutie. De sterke toename in de verkooptijd kan een indicatie zijn dat de stabilisatie nog niet onmiddellijk voorbij is.”