Renovatieplicht ligt onder vuur: afschaffen of aanpassen?

De huidige wooncrisis en de aankomende verkiezingen zetten de renovatieverplichting onder druk. Volgens sommigen zijn we dan ook beter af zonder renovatieplicht. Wij vroegen Marc Dillen van Embuild Vlaanderen om een reactie. 

Renovatieplicht niet voor huidige eigenaars

De renovatieplicht ligt onder vuur. Embuild Vlaanderen vreest dat de volgende Vlaamse regering onder druk gezet zal worden om de renovatieverplichting terug te schroeven. Marc Dillen, Directeur-generaal van Embuild Vlaanderen: “En dat terwijl we zien dat de verplichting werkt.  De renovatieverplichting is geen échte verplichting. De regelgeving verplicht niemand om een renovatie op basis van het EPC uit te voeren. Alleen als je een woning met een slecht EPC koopt, dien je binnen de vijf jaar minimaal te renoveren tot label D. Huidige eigenaars vallen - ondanks wat sommigen beweren - niet onder de renovatieplicht. De woningen die momenteel een slecht EPC-label hebben, zijn nu meestal bewoond door mensen met een lager inkomen of gepensioneerden. Die mensen mag je geen verplichting opleggen, omdat dat financieel te zwaar zou zijn. Voor hen is het een vrije keuze.” 

EPC is waarschuwing

Wie momenteel een woning bouwt, moet voldoen aan een streng E-peil en een S-peil. “En  niemand die daarover moppert. Sterker nog, mensen willen het vaak nog beter doen, dan wat vooropgesteld wordt en dat is positief”, aldus Dillen. Wie liever een woning koopt dan bouwt, heeft de keuze om te gaan voor een woning met een goed EPC of een woning met label E of F. “Je goed informeren is de boodschap. Het EPC, het asbestattest, de elektrische keuring, … geven je al heel wat info over de staat van de woning. Ook mensen die geen kaas hebben gegeten van het hele renovatieproces worden zo gewaarschuwd. Dat is een groot voordeel en werkt markttransparant.” 

EPC is te rooskleurig

Tegelijk gaan er stemmen op om het EPC te verbeteren. “Er is meer expertise nodig bij de energiedeskundigen en er zouden meer controles moeten komen”, vindt Dillen. Maar NAV stipt aan dat verbouwers de kosten van een renovatie onderschatten, doordat de EPC-attesten een te rooskleurig beeld scheppen. “De adviezen op het EPC zijn enkel de kosten voor een energetische renovatie. Potentiële kopers moeten dit zien als een indicatie en niet als de reële kost. Wil je je dak isoleren om een bewoonde zolderkamer te maken? Ga je naast dakisolatie ook een nieuw dak leggen? Kortom, een renovatie gaat vaak gepaard met nog andere kosten. Stap dus naar een aannemer of architect en vraag hen wat de kostprijs zal zijn. Een tweede advies buiten het EPC-advies is nodig. Het blijft een belangrijk document omdat het werkt als een knipperlicht. Het geeft aan waar de kosten zitten, maar het blijft een indicatie.”

Liever nieuwe keuken en badkamer

Banken hebben ook een belangrijke adviesrol. “Zij denken mee na met de kandidaat-koper. Alle banken redeneren op dezelfde manier en zo krijg je een realistisch beeld op de kosten. We zien momenteel een groeiend prijsverschil tussen woningen met een E- of F-label en gelijkaardige woningen met label D of beter. Het prijsverschil is duidelijk en dat zal de betaalbaarheid van gezonde, energetische woningen verhogen. Tot anderhalf jaar geleden zagen we op de huizenmarkt voornamelijk mensen die de woning van hun dromen kochten en de renovatie op het achterplan zetten. Een nieuwe keuken of badkamer zat er meestal wel in, maar verder was er geen budget meer. Nu zien we een veel betere prijsvorming. Daarnaast merken we dat mensen de juiste prioriteiten stellen. Isolatie krijgt nu wel voorrang op die nieuwe keuken of badkamer en dat is positief. Daardoor neemt de snelheid waarmee we woningen renoveren toe en worden de klimaatdoelstellingen bereikbaarder.”

Momenteel worden er elk jaar 80.000 woningen verkocht. Dat zijn er drie keer meer dan we mogen bouwen. Met deze tendens geraken we aan 90% energiezuinige woningen tegen 2050

Overheid moet renovatie betalen 

Die klimaatdoelstellingen stellen dat tegen 2050 alle woningen klimaatneutraal moeten zijn. “De verplichting om te renoveren tijdens een kantelmoment is de enige weg om de klimaatdoelstellingen te halen.” Toch opperen bepaalde politici dat de overheid de renovaties moet aanpakken én moet voorfinancieren. “Om het Vlaamse patrimonium te renoveren is er 134 miljard euro nodig. Dat kan de overheid nooit betalen. We zitten met een sterke eigenaarsmarkt van 70%, een huurdersmarkt van 24% en een sociale huurmarkt van 6%. Dat betekent dat het overgrote deel een renovatie zelf moet betalen. Zelfs met de nodige premies, subsidies en leningen kan de overheid dit niet. Ze kunnen ondersteunen, maar de nodige financiële middelen moeten van de particulieren komen. Momenteel worden er elk jaar 80.000 woningen verkocht. Dat zijn er drie keer meer dan we mogen bouwen. Met deze tendens geraken we aan 90% energiezuinige woningen tegen 2050.”

Verleng de renovatietermijn naar 15 jaar

Daarnaast gaan er stemmen op om de renovatietermijn te verlengen. NAV spreekt zelfs over vijftien jaar in plaats van vijf jaar. Op voorwaarde dat nieuwe huiseigenaars binnen die termijn label A halen. Maar dat is volgens Dillen geen optie. “Door de termijn te verlengen, treedt er laksheid op. De druk moet erop staan, anders is er geen koppeling meer met het effect op de vastgoedprijzen. De renovatieverplichting werkt alleen als de prijs correct wordt bepaald. Het systeem leidt tot betere prijsvorming en dat is het basisprincipe van de renovatieverplichting. Daarnaast is het ook een sociale maatregel. Woningen die gekocht worden om te verhuren, moeten ook energetisch gerenoveerd worden. Uiteindelijk leidt dat tot een betere huurmarkt. Wat wel mogelijk is, is de modaliteit wat betreft overmacht, zoals een scheiding, ziekte of werkloosheid,  te versoepelen.” 

De renovatieverplichting werkt alleen als de prijs correct wordt bepaald. Het systeem leidt tot betere prijsvorming en dat is het basisprincipe van de renovatieverplichting 

Bestaande eigenaars ook verplichten

Het Vlaams renovatiesysteem grijpt - in tegenstelling tot het systeem in Brussel - een kantelmoment aan. Huidige eigenaars verplichten om te renoveren ligt volgens Dillen veel delicater. “Als de overheid bestaande eigenaars zaken wil opleggen, dan moeten ze dit veel voorzichtiger aanpakken. Mensen met een mager inkomen mogen hierdoor niet te fel getroffen worden. Onze ambitie is om tegen 2034 alle Vlamingen een betaalbare, gezonde en energiezuinige woning te geven. Tijdens de eerste legislatuur moeten we op dreef geraken, zodat we tijdens de tweede legislatuur op kruissnelheid zijn.” 

Is opschalen de oplossing?

Maar wat verstaat Embuild Vlaanderen dan onder betaalbaar wonen? “Wonen definiëren we als betaalbaar als je zonder problemen elke maand de huurprijs of het aflossingsbedrag van je hypothecaire lening én de energiefactuur kan betalen. Voor een gezin met een laag inkomen mag de woonlast maar een derde van het gezamenlijk inkomen zijn. Dat moet de realiteit zijn voor elke Vlaming tegen 2034. Zo creëren we op langere termijn allemaal energiezuinige woningen. Met het huidige ritme zijn we nog honderd jaar bezig. Dat kan niet de bedoeling zijn. Opschalen is ook geen oplossing, want het bestaande patrimonium moet ook aangepakt worden. Kortom, het huidige systeem werkt. Als de politiek de komende legislatuur een beter systeem vindt, dan mogen ze het zeker zeggen”, besluit Dillen.