Erfgoedwoning kopen: waar moet je op letten?

Een erfgoedwoning kopen is kiezen voor een pand met geschiedenis. Maar wat is het verschil tussen een woning die op de inventaris staat en een beschermd monument? Moet je zo’n panden ook verplicht renoveren? Zijn er speciale premies voor en mag je zomaar doen wat je wil? We vroegen het aan Wouter Callebaut van Callebaut Architecten, een bureau gespecialiseerd in de renovatie en restauratie van erfgoed.

Beschermd monument of op de inventaris?

Een 100 jaar oud glas-in-loodraam, een neoclassicistische gevel, een bijzonder dak met dakkapel, … Koop je een erfgoedwoning, dan koop je een pand met geschiedenis. Momenteel zijn er in ons land 15.000 beschermde monumenten. De meeste monumenten kregen pas de titel ‘monument’ na de Tweede Wereldoorlog. Wouter Callebaut: “Men was bang dat die panden gingen verdwijnen, terwijl ze net zo kenmerkend zijn en het DNA van de regio of ons land bepalen.” Naast beschermd erfgoed is er ook heel wat geïnventariseerd erfgoed. “Heel wat mensen denken dat hun huis beschermd is, maar dat is vaak niet zo. Deze panden kunnen wel op de erfgoedinventaris staan.” Toch is het belangrijk om het onderscheid te maken.

Wat is een inventariswoning?

“Er zijn heel wat gebouwen die niet waardevol genoeg zijn om beschermd te worden. Maar die bijvoorbeeld wel iets vertellen over de streek. Denk bijvoorbeeld aan woningen met een bepaald type luiken, die kenmerkend zijn voor de omgeving en het straatbeeld typeren. Dit type van woningen mag je niet over dezelfde kam scheren als beschermde woningen. Inventariswoningen zijn specialer dan andere woningen, maar genieten niet dezelfde bescherming als een monument. Al kunnen inventariswoningen wel mooier zijn. Beschermde monumenten zijn vaak ouder en kunnen een mix van stijlen hebben door de verschillende aanpassingen doorheen de tijd. Terwijl een inventariswoning vaker jonger is en meestal in één periode gebouwd is. Die is dus beter in zijn jus bewaard.”

Mag je een inventariswoning slopen?

“Zijn deze panden er te slecht aan toe of komen ze in een zone van herontwikkeling, dan mag je deze woningen slopen. Maar dan moet er wel een goede reden voor zijn. Is er bijvoorbeeld boktor uitgebroken (de larven van deze kever kunnen kilo's hout wegvreten, nvdr.) dan is het beter om te slopen dan te renoveren. De renovatiekost zou te hoog zijn. Hetzelfde voor een woning met historische luiken. Zijn de luikjes van jouw woning rot, maar zijn er in dezelfde streek nog tien huizen met dezelfde luiken, die wel goed bewaard zijn, dan is er geen reden om die van jou te behouden. De erfgoedwaarde verdwijnt dan niet.” 

Je kan veel doen in een monument, maar je moet altijd kijken naar de historische waarde van het gebouw

Wat mag je doen in een monument?

“Je kan veel doen in een monument, maar je moet altijd kijken naar de historische waarde van het gebouw. Heb je bijvoorbeeld een woning die bewaard is omdat er een heel specifieke vloer ligt, maar wil je isoleren? Sluit dan vloerisolatie maar uit. Het Agentschap Onroerend Erfgoed gaat nooit toestemming geven om je vloer uit te breken. Zolang je de waarde van het monument bewaart, kan je heel wat aanpassingen doen. Mensen vragen vaak: wat mag er hier weg? Dat is een heel normale vraag, maar het is iets genuanceerder dan dat. Je moet kijken waarom het beschermd is en inzetten op de unieke elementen.”

Geldt de renovatieverplichting ook voor erfgoed?

Een woongebouw dat een beschermd monument, stads- of dorpsgezicht is of voorkomt op de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed, is vrijgesteld van de renovatieverplichting. Voor deze panden geldt wel de EPC-verplichting. Een erfgoedpand moet dus ook voldoen aan energie-eisen, de zogenaamde EPB-eisen. Hiervoor kan een uitzondering aangevraagd worden bij het VEKA (Vlaams Energie- en Klimaatagentschap). “Een erfgoedpand scoort op papier sowieso slechter dan een nieuwbouw. De verrekeningsclausule van een EPB en EPC is namelijk heel eenvoudig. Het gaat niet uit van een complex gebouw en het houdt geen rekening met metersdikke muren, houten balken die isolerend werken, enzovoort. Ga je naar het reële energieverbruik kijken, dan is het gebouw veel spaarzamer dan wat de EPC-score zegt. Je kan de normen van een nieuwbouw nastreven, maar daar betaal je voor.” 

Zijn de restauratiekosten van erfgoedpanden echt zo hoog?

“Een historisch pand is geen wit blad. Je weet op voorhand dat er lijken in de kast zitten. Daarom is een vooronderzoek, zowel ter plaatse als historisch, zeer belangrijk. Een erfgoedpand kan verschillende verhalen van verschillende generaties vertellen. Dat maakt het net zo uniek. Door het vooronderzoek leer je het gebouw kennen. Als architect merk ik dan dat er nog meer respect en bewondering komt voor de woning. Maar het zorgt ook voor onzekerheid. Enerzijds daarom ligt de verkoopprijs van een erfgoedpand 10% lager. Anderzijds is er de renovatiekost. Moet je bijvoorbeeld je ramen restaureren, dan moet je beroep doen op een vakman. Maar die zijn schaars en besteden veel werkuren aan de restauratie. Dat heeft ook een impact op de prijs.”

Welke erfgoedpremies zijn beschikbaar om de kosten te drukken?

"Er is de Vlaamse Erfgoedpremie, maar die is enkel voor beschermde monumenten en niet voor woningen die op de inventaris staan. De Erfgoedpremie bedraagt 40% van de restauratiekosten. De kosten zijn beperkt tot 250.000 euro, exclusief btw. Dat betekent dat je maximaal 100.000 euro kan recupereren via deze premie. Sommige erfgoedpanden, zoals onderwijsinstellingen en specifieke overheidsgebouwen, kunnen zelfs tot een premie van 60% van de geschatte renovatiekosten gaan. Daarnaast is er de aanvullende premie voor goed onderhoud. Deze premie van 10% is bedoeld om eigenaars te stimuleren om onderhoud uit te voeren. Restaureren kost veel geld, regelmatig onderhouden is beter.” 

Een erfgoedpand moet je niet afschrikken. Integendeel, omarm het en het zal je rijker maken als persoon

Welke andere financiële steun is er voor erfgoedpanden?

“Eigenaars van monumenten en inventariswoningen kunnen beroep doen op de Vlaamse erfgoedlening. Dit is een voordelige lening die je kan afsluiten voor werken aan je pand. Dus niet voor de aankoop. Jaarlijks is er 7 miljoen euro beschikbaar, maar voor 2024 is dat bedrag al gespendeerd. Er is wel nog zoiets als de open oproep. Jaarlijks lanceert het Agentschap Onroerend Erfgoed een open oproep rond een bepaald thema, zoals het thema kleine totaalprojecten voor woningen. Als je dossier wordt goedgekeurd, ontvang je nog een bijkomende premie.”

Er komt best veel kijken bij een erfgoedpand?

“Absoluut, maar je krijgt er wel heel veel geschiedenis voor in de plaats. Je weet misschien niet op voorhand welke geschiedenis, maar het is een eer om in een erfgoedpand te mogen wonen. Het is een zoektocht, maar daarvoor is er ook het Agentschap Onroerend Erfgoed. Daar kan je aankloppen voor advies, premies maar ook voor inspiratie. Ze staan zowel de bouwheren als de architect bij en hanteren heel duidelijke procedures. Samen met de bouwheer proberen ze oplossingen te vinden om het erfgoed maximaal te behouden. Een erfgoedpand moet je niet afschrikken. Integendeel, omarm het en het zal je rijker maken als persoon.”