Aankoopmakelaar Dieter: “Panden in de gesloten portefeuille kom je niet tegen op zoekertjessites”

Zoek je een woning? In Nederland is het gebruikelijk om iemand in te schakelen om je te begeleiden in je zoektocht. In ons land is de zogenaamde aankoopmakelaar nog relatief onbekend, maar deze kan wel een verschil maken. We vroegen Kristophe Thijs van CIB en Dieter Kersten van DK Vastgoedcoaching om meer uitleg.

Waarom een aankoopmakelaar inschakelen?

Een huis of appartement zoeken, of het nu voor jezelf is of als investering, gaat niet altijd over rozen. Huizenjagers hopen snel hun droomwoning te vinden binnen het budget dat ze voor ogen hebben. Maar dat is vaak makkelijker gezegd dan gedaan. De woningprijzen blijven hoog, je vindt niet meteen een geschikt pand, en als je toch op je droomhuis stuit, neem je vaak emotionele beslissingen en bied je misschien te veel. Om dat te vermijden kan je een aankoopmakelaar inschakelen.

Normale gang van zaken in Nederland, Spanje en Amerika

In Nederland verloopt 70% van de aankooptransacties via een aankoopmakelaar. In Spanje en Amerika is werken met een dergelijke makelaar ook gebruikelijk. In België is het echter nog relatief onbekend. Verwar een aankoopmakelaar niet met een vastgoedmakelaar. Een vastgoedmakelaar werkt in opdracht van de verkoper en wil het pand tegen de hoogst mogelijke prijs verkopen. Zijn commissie hangt af van de verkoopprijs. Een aankoopmakelaar begeleidt de koper en wil de beste prijs voor de koper.

Vastgoedcoach of aankoopmakelaar: het verschil

Naast aankoopmakelaars zijn er ook vastgoedcoaches. Tussen deze twee beroepen is er echter een duidelijk verschil. “Een vastgoedcoach heeft geen BIV-erkenning en valt dus onder geen enkele regelgeving”, zegt Kristophe Thijs, woordvoerder bij de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB). “Klopt,” vult Dieter Kersten aan, die sinds kort actief is als stagiair-aankoopmakelaar, “in principe kan iedereen vastgoedcoach worden.” 

Vastgoedcoach is geen erkend beroep

Het beroep van makelaar daarentegen is erkend. “Dat betekent dat je jaarlijks verplicht bent om opleidingen te volgen en gebonden bent aan een deontologie,” legt Thijs uit.” Gebeurt dit niet, dan kan je geschorst worden. Een BIV-erkend makelaar heeft ook automatisch door zijn erkenning een aansprakelijkheidsverzekering. Ons advies bij de begeleiding van een aankoop: ga voor een erkende aankoopmakelaar.”

De rol van een aankoopmakelaar

Zoek je dus een woning, dan kan je een aankoopmakelaar inschakelen. Kersten: “Op basis van de criteria en wensen van de klant zoek ik naar geschikte panden. We bezoeken die samen, waarna ik advies geef over alle attesten, een waardebepaling maak en eventuele renovatiekosten bereken. Als de potentiële kopers een bod willen doen, adviseer ik hen en stel ik een bod op. De kopers sturen zelf het bod naar de verkoopmakelaar, maar de onderhandelingen doe ik. Is de koop rond, dan geef ik nog advies over de kredietmogelijkheden en kijk ik het compromis en uiteindelijk ook de notariële akte na. Dat zit in mijn basispakket. Indien gewenst kan ik de kopers ook helpen bij de verhuis, het opstellen van een kredietdossier, het regelen van de verzekeringen, de telecommunicatie, enzovoort. Het volledig ontzorgen en creëren van 100% gemoedsrust is dus de hoofdtaak van een aankoopmakelaar.”

Het geheim van de aankoopmakelaar: de gesloten portefeuille

Een aankoopmakelaar begeleidt en ontzorgt potentiële kopers. Bovendien heeft hij een streepje voor bij het vinden van panden. “Door een uitgebreid netwerk weet ik vaak welke panden er te koop staan voordat ze op immosites of op sites van immokantoren staan. Daarnaast bestaat er ook zoiets als de gesloten portefeuille van de vastgoedmarkt. Dat zijn panden die te koop staan, maar waarvan de eigenaar bijvoorbeeld niet wil dat anderen weten dat het pand te koop staat. Die panden komen dus nooit op zoekertjessites terecht. Ook in dat aanbod kan een aankoopmakelaar grasduinen”, vertelt Kersten.

Onder de vraagprijs bieden

In Vlaanderen bedroeg de mediaanprijs van verkochte huizen (gesloten, halfopen en open bebouwingen) in 2023 328.800 euro. Die van appartementen bedroeg 245.000 euro. “Dat zijn hoge prijzen. Potentiële kopers vinden het vaak moeilijk om lager te bieden, maar de intrinsieke waardebepaling van een pand ligt bijna altijd een stuk lager dan de vraagprijs. Er is altijd wel een manier om onder de vraagprijs te bieden. Dat kan komen door de ligging, de staat van de woning, het feit dat de verkoper een overbruggingskrediet moet aangaan, … De kunst is om het zwakke punt van het pand te identificeren en een correct bod te doen. Op dat moment ben ik degene die de emotie uit de klant probeert te halen en een correct bod voorstelt. Elke situatie is anders, maar er zijn vaak mogelijkheden om een pand onder de vraagprijs te kopen. Dat gebeurt nu nog te weinig en daarin kan een aankoopmakelaar het verschil maken.”

Prijs van een aankoopmakelaar

Maar hoeveel kost zo'n aankoopmakelaar? Kersten is zeer transparant over zijn tarieven. Hij werkt niet op commissie, in tegenstelling tot een verkoopmakelaar. “Ik heb een paar formules. De bonus-malusformule houdt in dat je een vast bedrag van 1.900 euro betaalt, en ik als aankoopmakelaar 20% krijg op het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke aankoopprijs. Is de vraagprijs bijvoorbeeld 340.000 euro en wordt het voor 320.000 euro gekocht, dan krijg ik 5.900 euro (1.900 euro + 20% van 20.000 euro). Deze formule is beperkt tot 10.000 euro. Een andere formule is dat de klant een vast bedrag betaalt van 4.900 euro. Met deze formule weet je exact hoeveel een aankoopmakelaar kost. Voor het all-in pakket (van zoektocht tot en met verhuis) betaal je een vast bedrag van 7.900 euro. Alle prijzen zijn exclusief btw en ik vraag op voorhand een voorschot van 500 euro. Komt er geen transactie tot stand, dan betaal je niets en ben je enkel het voorschot kwijt voor de reeds geleverde diensten.”