Een huis kopen: met deze formules hou je het betaalbaar

De energiecrisis en de hoge inflatie hebben de voorbije jaren een stevige impact gehad op ons budget. Nu nog voelen we de gevolgen en dat maakt het niet makkelijker om een huis te kopen. Daarnaast is in 2023 de renovatieverplichting ingevoerd en zijn de hypothecaire rentes gestegen. Het lijkt dus niet zo’n beste tijd voor kandidaat-kopers. Want hoe hou je het allemaal nog betaalbaar? 

Energiezuinige woningen zijn duurder

De stijgende rente en de stijging van de materiaalprijzen stellen kandidaat-kopers voor heel wat uitdagingen. Daarbovenop is de renovatieverplichting in 2023 ingevoerd. Deze maatregel verplicht huiseigenaars om binnen de 6 jaar na aankoop hun woning te renoveren tot minstens energielabel D. Al is het streven naar een beter label - als je er de financiële middelen voor hebt - aangewezen om tegemoet te komen aan de eisen van 2050.  

En dan heb je nog de energiecrisis, die een enorme impact had op het huishoudelijk budget. Besparen op energie en je woning zo energiezuinig mogelijk maken, was nog nooit zo relevant. Maar voor een energetische renovatie of de aankoop van een energiezuinige woning heb je een groot budget nodig. Uit onderzoek van BNP Paribas Fortis blijkt dat de aankoopprijs van een woning met EPC-label A gemiddeld 84.000 euro hoger ligt dan een gelijkaardige woning met label G. 

Zijn er alternatieven om goedkoper een huis te kopen?

De Belg blijft een baksteen in de maag hebben, dat zal niet snel veranderen. Maar hoe hou je bouwen en verbouwen nog betaalbaar voor het modale huishouden? We gingen op zoek naar enkele alternatieven.

1. Een huis kopen op lijfrente

Koop je een woning of appartement op lijfrente, dan betaal je maandelijks een vast bedrag aan de verkoper. En dit zolang de verkoper leeft of tot de vooraf bepaalde maximum termijn is afgelopen. Overlijdt de verkoper dus vroeg, dan heb je vrij voordelig een huis kunnen verwerven. De maandelijkse prijs wordt vastgelegd volgens een aantal criteria, zoals de leeftijd van de verkoper, de waarde van het pand, de indexering van de rente, enzovoort. Je betaalt wel een voorschot, het zogenaamde boeket of bouquet. Dat bedraagt meestal 10 à 15% van de waarde van het pand. Het boeket is gekoppeld aan de leeftijd van de verkoper. Hoe ouder die is, hoe hoger het voorschot. Enerzijds heb je bewoonde lijfrente (hierbij behoudt de verkoper het vruchtgebruik), anderzijds heb je onbewoonde lijfrente (hierbij kan de koper in de woning komen wonen).

Een rekenvoorbeeld

Stel, je wil via Trevi een rijhuis in de Brusselse rand kopen via bewoonde lijfrente. De waarde van het pand wordt geschat op 400.000 euro. Het rijhuis heeft een bewoonbare oppervlakte van 135 m² en drie slaapkamers. Het boeket voor deze woning bedraagt 50.000 euro. De lijfrente is 1.200 euro per maand, de termijn is maximum 15 jaar en de leeftijd van de verkoper is 75 jaar. Stel, de verkoper leeft nog 10 jaar. Dan betaal je 194.000 euro voor het pand (144.000 + 50.000 voorschot), exclusief kosten en indexering.  Daarna is de woning van jou en betaal je dus niets meer. Leeft de verkoper nog 20 jaar, dan betaal je 266.000 euro (216.000 rente + 50.000 voorschot) omdat de maximum looptijd 15 jaar is. 

Stel, hetzelfde pand wordt aangeboden via onbewoonde lijfrente. Dan betaal je een boeket van 50.000 euro en betaal je elke maand, gedurende maximum 15 jaar, een rente van 2.200 euro. Leeft de verkoper nog en zit de termijn van 15 jaar erop? Dan betaal je 446.000 euro (396.000 rente + 50.000 boeket) voor het rijhuis in Brussel. Overlijdt de verkoper vroeger, bijvoorbeeld na 5 jaar, dan betaal je 182.000 euro (132.000 rente + 50.000 boeket), exclusief kosten en indexering.

2. Een huurkoop woning aanschaffen

Kies je ervoor om een woning te kopen via huurkoop, dan huur je het huis eerst om het daarna te kunnen aankopen. Dit principe bestaat al langer, maar het aanbod is eerder beperkt. Bouwfirma Matexi en BNP Paribas Fortis hebben een huurkoopformule gelanceerd ‘HappyNest’, die werkt via het 3-6-9 principe. Na 5 of 6 jaar huren, krijg je de kans om definitief de eigenaar te worden van een energiezuinige nieuwbouwwoning. Er hangt geen aankoopverplichting aan vast. Dus je kan ervoor kiezen om langer te huren en meer te sparen of het pand te verlaten. Wil je de woning toch kopen? Dan betaal je de aankoopprijs minus 50% van de huur die je reeds betaalde. 

Met deze formule wil Matexi energiezuinige huizen laagdrempeliger in aankoop maken. “Een betaalbare woonkost, rekening houdend met de aankoop- en energiekost, is vandaag de dag een echte uitdaging. Door HappyNest te lanceren willen we een breder publiek de mogelijkheid geven om een eigen, energiezuinige woning aan te kopen”, vertelt Olivier Lambrecht, CEO van Matexi.

Een rekenvoorbeeld

Stel, we willen in Houthalen-Helchteren een halfopen, energiezuinige Matexi-bebouwing op 309 m² kopen met drie slaapkamers, carport en een tuinberging voor 316.000 euro. Via huurkoop komt dit neer op 1.100 euro geschatte huur per maand. Na 4 jaar heb je in totaal 52.800 euro huur betaald. Beslis je om te kopen, dan betaal je nog 289.600 euro (316.000 - 26.400 (50% van 52.800)). 

3. Huurkoopformule voor een tiny house

Altijd kleiner willen wonen? Dan kan je een tiny house aanschaffen via huurkoopformule. De Belgische tiny house producent norwin biedt zijn norwin Duo (27,5 m², geschikt 2 personen) en norwin Family (33 m², geschikt voor 4 personen) aan via deze formule. Mensen die niet meteen over voldoende financiële middelen beschikken of onvoldoende eigen inbreng hebben om een hypothecaire lening af te sluiten, krijgen op deze manier de kans om hun eigen tiny house te huren/kopen. 

Norwin merkt dat lenen voor een tiny house nog niet ingeburgerd is bij de banken. “Als koper ben je vaak aangewezen op een persoonlijke lening. Maar de tarieven voor een persoonlijke lening zijn zodanig hoog, dat dit geen interessante piste is. Daarom trokken we een financierder aan en lanceren we onze huurkoopformule. Klanten die huurkopen krijgen een huurcontract en een apart contract met aankoopoptie. Afhankelijk van het budget van de kandidaat-kopers bepalen we de termijn. De maximumtermijn is 10 jaar. De koper heeft elk jaar de kans om zijn tiny house over te kopen”, verduidelijkt Ashley Present, oprichter van norwin.

Een rekenvoorbeeld

Stel, je wil norwin Duo (tiny house van 27,5 m²) aanschaffen via huurkoop. De aankoopprijs voor dit model bedraagt 65.000 euro. Je betaalt een voorschot van 10.000 euro en de huurtermijn wordt vastgelegd op 120 maanden. Per maand betaal je 667,30 euro huur. Beslis je om bijvoorbeeld na 5 jaar je tiny house te kopen? Dan betaalde je reeds 40.038 euro aan huur en bedraagt de aankoopprijs nog 14.962 euro (= 55.000 - 40.038).

4. Abonnementsformule met aankoopoptie

Wil je zonnepanelen, maar nemen ze momenteel een te grote hap uit je budget? Dan kan je een abonnement afsluiten bij zonnepanelenaanbieder Otovo. Een van origine Noors bedrijf, maar sinds december 2022 actief in Vlaanderen en sinds 1 juni in Wallonië. Het concept? Otovo fungeert als quality checker en biedt de beste zonnepanelenprijs aan in jouw regio. Binnen een abonnementsformule van 20 jaar installeert, onderhoudt en monitort het bedrijf de zonnepanelen op jouw dak. Op die manier willen ze de energiefactuur laag en voorspelbaar houden. “Mensen weten wat ze de komende 20 jaar zullen betalen voor elektriciteit”, aldus Cédric Sever van Otovo.  

“We willen zonnepanelen democratiseren en voor iedereen betaalbaar maken. Otovo blijft zolang het abonnement loopt eigenaar van de zonnepanelen, maar je hebt elke maand de optie om je zonnepanelen over te kopen.” Het reeds betaalde abonnementsbedrag wordt dan afgetrokken van de aankoopprijs. “We zijn geen financiële instelling, maar maken het wel mogelijk om de betaling te spreiden en te ontzorgen. Ondertussen kan je genieten van zelf geproduceerde elektriciteit én bespaar je op je energiefactuur. Ook al zijn de energieprijzen gestabiliseerd en is de urge minder om zonnepanelen te leggen. We moeten nog steeds naar een klimaatneutraal huizenpark.”

Een rekenvoorbeeld

Stel, we geven online een adres in regio Diest, Vlaams-Brabant in. Otovo bekijkt welke aanbieders er in de regio zijn en biedt de scherpste prijs aan. Voor 10 standaard zonnepanelen met een vermogen van 415 Watt per zonnepaneel zouden we 58 euro per maand betalen. Dat resulteert in een jaarlijkse productie van 4.400 kWh. Per maand zouden we tussen 80 en 110 euro besparen. Hoeveel je bespaart is uiteraard afhankelijk van je maandelijkse verbruik. Maar ook dat kan je online ingeven. Op basis van je verbruik maakt Otovo een inschatting op maand- en jaarbasis en op een termijn van 30 jaar. Stel, na 5 jaar hebben we de financiële middelen om de zonnepanelen over te kopen. Dan worden de reeds betaalde maanden van het abonnement in mindering gebracht, vervallen ook alle voordelen van de formule (onderhoud, monitoring, ... ) en betalen we uiteindelijk nog 5.500 euro.