Je woning of appartement renoveren? Dit moet je weten voordat je start

Steeds meer gezinnen kiezen ervoor om een bestaande woning te kopen en te renoveren in plaats van een nieuw huis te bouwen, vanwege de schaarste aan bouwgronden, de aantrekkelijke ligging, de mogelijkheid om werken te spreiden in de tijd, … Maar hoe pak je de renovatie van een woning aan? Heb je een vergunning nodig? En wat is het kostenplaatje? Wij helpen je op weg.

Renovatie woning

Je kan een bestaande woning op verschillende manieren renoveren, afhankelijk van de staat van het pand en je budget. Is de woning nog in relatief goede staat, dan kan je een van de volgende ingrepen uitvoeren:

• Esthetische aanpassingen: een nieuw laagje verf, een nieuwe vloer, …
• Functionele aanpassingen: een nieuwe keuken, een badkamerrenovatie
• Structurele aanpassingen: een muur uitbreken, een aanbouw plaatsen, een dakrenovatie, …
• Energiezuinige aanpassingen: isoleren, zonnepanelen plaatsen, …

Verkeert de woning in slechte staat? Dan kan je kiezen voor een totaalrenovatie waarbij je de volledige woning moderniseert en energiezuiniger maakt. In sommige gevallen kan het zelfs beter zijn om de oude woning te slopen om daarna op dezelfde plek een nieuwe, energiezuinige woning te bouwen. 

1. Aanbouw

Wil je de bewoonbare oppervlakte van een woning vergroten? Dan kan je tegen het bestaande huis een aanbouw plaatsen die je inricht volgens jouw wensen. Denk maar aan een grote leefkeuken, een extra slaapkamer of speelkamer. Vaak wordt er bij een aanbouw gekozen voor een snelle bouwmethode zoals houtskeletbouw of prefab, maar het kan ook volgens de traditionele bouwmethode. Voor een aanbouw heb je in principe een omgevingsvergunning nodig, maar onder bepaalde voorwaarden wordt de vergunningsplicht vervangen door een meldingsplicht. Doorgaans is ook de medewerking van een architect verplicht. 

2. Totaalrenovatie

In tegenstelling tot een beperkte renovatie waarbij je een deel van de woning aanpakt is een totaalrenovatie een ingrijpende verbouwing waarbij je de volledige woning verbouwt. Je kan voor een totaalrenovatie kiezen als de basisstructuur van de woning nog in relatief goede staat is. Voor dit type renovatie heb je in principe een vergunning nodig. Ook de medewerking van een architect is in deze gevallen verplicht. Lees hier hoe je een totaalrenovatie voorbereidt.

3. Sloop en heropbouw

Is de basisstructuur van de woning niet meer in goede staat? Dan is het soms beter om de woning te slopen en een nieuwe te bouwen volgens de moderne normen. Je hebt meer ontwerpvrijheid dan bij een renovatie, maar het totale kostenplaatje van sloop en heropbouw kan wel hoger zijn. En het project kan meer tijd in beslag nemen. 

Leestip: Slopen en heropbouwen of renoveren? Met dit plan maak je de juiste beslissing

Renovatie appartement

Net zoals een woning kan je een appartement om verschillende redenen renoveren: je comfort verhogen, de energie-efficiëntie verbeteren, de ruimte optimaliseren, de waarde van het pand verhogen, … Wil je renovatiewerken uitvoeren aan de gemeenschappelijke delen - zoals de inkomhal, de lift, trap, muren, vloeren, dak - dan heb je wel de toestemming van de vereniging van mede-eigenaars (VME) nodig. Informeer bij je gemeente of je een omgevingsvergunning nodig hebt voor de werken die je wil uitvoeren. 

Duurzaam renoveren

Je kan je woning of appartement ook op een duurzame manier renoveren met meer aandacht voor de materialen en technieken die je gebruikt. Zo kan je voornamelijk gerecycleerde, gerecupereerde of lokaal geproduceerde materialen gebruiken. Denk maar aan natuurlijke isolatiematerialen zoals papiersnippers en houtwol. Daarnaast kies je voor een systeem dat je woning op een duurzame manier verwarmt of koelt, zoals een warmtepomp die gratis energie uit de omgeving (bodem, lucht) haalt. 

Renovatieplicht

Meer dan de helft van de woningen in ons land is gebouwd voor 1970. Ze zijn vaak niet voldoende geïsoleerd en zijn energieverslindend. Om het woningpatrimonium energiezuiniger te maken heeft de Vlaamse overheid in 2023 een renovatieplicht ingevoerd voor eengezinswoningen en appartementen: wie een woning met een slecht EPC-label E of F koopt, erft of geschonken krijgt, moet het pand verplicht renoveren naar minstens label D. 

1. Renovatieplicht bij aankoop

Koop of erf je een woning met EPC-label E of F, dan moet je die verplicht renoveren naar minstens label D binnen een opgelegde termijn. Aanvankelijk was D een tussenstap en zou de verplichting strenger worden in 2028, maar de nieuwe Vlaamse regering heeft beslist om label D als streefdoel te nemen. Ook wordt de renovatietermijn van vijf naar zes jaar verlengd.

2. Renovatieplicht bij schenking

Wil je een woning met een EPC-label E of F aan iemand schenken, hou er dan rekening mee dat de nieuwe eigenaars mogelijk verplicht worden om de woning te renoveren. Of de renovatieplicht geldt hangt af van hoe de schenking verloopt: in volle of in blote eigendom:

• Volle eigendom: Je wordt eigenaar van de woning en hebt alle rechten en plichten en het vruchtgebruik op de woning. In dat geval geldt de renovatieplicht.
• Blote eigendom: Je bezit de woning, maar mag er niet zelf wonen of de woning verhuren. In dat geval geldt de renovatieplicht niet. 

3. Renovatieplicht verhuurder

Koop je een woning om te verhuren? Ook dan moet je aan de renovatieplicht voldoen. Verhuur je al een woning? Dan zal die vanaf 2030 een minimaal EPC-label moeten behalen, dat geleidelijk zal verstrengen. Open en halfopen woningen moeten minstens een label E halen in 2030. In 2035 wordt dit verstrengd naar label D en in 2040 naar label C. Rijwoningen en appartementen moeten tegen 2030 minstens label D halen. Dit wordt in 2035 verstrengd naar label C. 

EPC-attest

Het energieprestatiecertificaat (EPC) is een handig instrument voor wie gaat renoveren. Als je vandaag een huis koopt, huurt of erft, krijg je een EPC-certificaat overhandigd. Hierop staat hoeveel energie je woning verbruikt (uitgedrukt in kilowattuur per vierkante meter per jaar). Dat verbruik wordt gekoppeld aan een label van het rode F (energieverslindend) tot het groene A+ (zeer energiezuinig). Zo weet je of de woning onder de renovatieplicht valt. 

Daarnaast vind je op het EPC ook aanbevelingen om het energielabel te verbeteren, prijsindicaties om de werken uit te voeren en het verwachte energielabel na het uitvoeren van de werken. Het EPC kan je dus helpen bij jouw renovatieproject. 

Kosten renovatie

De kosten van de renovatie hangen af van het type pand en de aard van de werken die je wil uitvoeren. Zo is een aanbouw plaatsen goedkoper dan de energetische renovatie van een volledige woning. Voor een aanbouw reken je best op zo’n 1.500 tot 2.500 euro per m². Voor een energetische verbouwing heb je al snel meer renovatiebudget nodig. Reken op zo’n 150.000 à 200.000 euro voor de renovatie van een rijwoning, zo’n 300.000 euro voor de renovatie van een halfopen woning waarbij je de gevel moet isoleren en het schrijnwerk moet vervangen en zo’n 350.000 à 400.000 euro voor een vrijstaande woning. Ontdek meer over de renovatiekosten van een woning.

Renovatie aan 6% btw

Is het pand dat je wilt renoveren ouder dan 10 jaar, dan kan je bepaalde werken aan 6% btw laten uitvoeren. Enkele voorbeelden: structurele werken, isoleren, installatie of vervanging van sanitaire installaties en verwarmingssystemen, schilder- en behangwerken, werken aan het buitenschrijnwerk, … Koop je materialen om de werken zelf uit te voeren, dan betaal je 21% btw. 

Sloop je een bestaande woning om daarna een nieuwe te bouwen, dan betaal je 6% btw als het om je enige en eigen woning gaat (gedurende 5 jaar) en de bewoonbare oppervlakte maximaal 175 m² bedraagt. 

Renovatiepremie

Wie zijn woning renoveert, kan voor bepaalde werken een premie aanvragen. In Vlaanderen kan je beroep doen op Mijn VerbouwPremie voor energiebesparende ingrepen, de EPC-labelpremie om de EPC-score van je woning te verbeteren, de sloop- en heropbouwpremie voor als je niet in aanmerking komt voor het btw-tarief van 6% en de Vlaamse aanpassingspremie om je woning aan te passen aan de noden van het ouder worden. In Brussel heb je de RENOLUTION-premie en in Wallonië de Habitation-premie.

Renovatielening

Er zijn verschillende mogelijkheden om je renovatiewerken te financieren. Zo kan je bij de bank een renovatielening, energielening of groene lening aangaan om je woning energiezuiniger te maken. Deze leningen hebben doorgaans een hogere rentevoet dan de hypothecaire leningen. Daarnaast biedt ook de Vlaamse overheid een lening aan. Dankzij Mijn VerbouwLening kan je tot 60.000 euro aan een voordelige rente lenen. 

Bouwvergunning aanvragen

Informeer voordat je aan de slag gaat of je een omgevingsvergunning (de vroegere bouwvergunning) nodig hebt voor de renovatiewerken die je wil uitvoeren. In principe heb je een bouwvergunning nodig voor alle bouw- en renovatiewerken die een ruimtelijke impact hebben op de omgeving. Denk maar aan een woning bouwen/opsplitsen/slopen, stabiliteitswerken, een aanbouw plaatsen, …

Sommige renovatiewerken zijn onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld van de vergunningsplicht, zoals onderhoudswerken, verbouwingen in de woning die geen invloed hebben op de stabiliteit, gevel en dak langs de buitenzijde isoleren, … 

Voor sommige werken kan de vergunningsplicht ook vervangen zijn door een meldingsplicht. Hiervoor moet je aan bepaalde voorwaarden voldoen. Controleer zeker bij je gemeente of er geen strengere of andere regels gelden. 

Architect renovatie

Voor bepaalde renovatiewerken moet je een architect inschakelen. De verplichting hangt af van de aard van de werken die je wil uitvoeren. In principe is een architect verplicht voor alle werken waarvoor je een omgevingsvergunning nodig hebt. Denk maar aan grote renovatiewerken, ingrepen die een invloed hebben op de stabiliteit van de woning of constructieproblemen met zich kunnen meebrengen en verbouwingswerken die gepaard gaan met een volume-uitbreiding. 

Voor kleine ingrepen of voor werken die weinig met bouwen te maken hebben, hoef je geen architect in te schakelen. Denk maar aan: een gipskartonnen scheidingswand plaatsen, een vloer vervangen, een nieuwe keuken plaatsen. Ook voor bepaalde ingrepen aan de gevel is de medewerking van een architect niet verplicht.

Aannemer renovatie

Net zoals bij nieuwbouw kan je bij renovatie kiezen voor één algemene aannemer of je kan voor elke post (metselwerk, dakwerken, sanitair, elektriciteit, …) een aparte aannemer zoeken. Beide opties hebben hun voor- en nadelen. De aannemer(s) die je kiest hebben een belangrijke rol tijdens de renovatiewerken. Dit mag je verwachten: advies, planning, coördinatie en uitvoering van de werken, kwaliteitscontrole en opvolging en uiteindelijk de oplevering.

Verzekeringen voor tijdens de renovatie

Doe je bij de renovatie van je woning beroep op een aannemer, dan moet die zijn tienjarige aansprakelijkheid verzekeren. Ga je zelf bepaalde werken uitvoeren, dan kan je - maar je bent niet verplicht - een bepaalde verzekering afsluiten, zoals een ABR-verzekering, ongevallenverzekering of rechtsbijstandverzekering. Ontdek hier welke risico’s deze verzekeringen dekken. 

Huis renoveren: stappenplan

Een goede voorbereiding is essentieel als je je woning wil renoveren. Met een renovatiemasterplan kan je de nodige werken en je budget spreiden in de tijd. Dit stappenplan helpt je om de juiste volgorde van de werken te bepalen:

Stap 1: voorbereiding

Maak om te beginnen de staat van de woning op. Het EPC-certificaat is hiervoor een handige tool. Bekijk welke ingrepen je gaat uitvoeren en maak een realistische kostenraming. Controleer of je een omgevingsvergunning nodig hebt en ga op zoek naar een architect en aannemer. Je architect kan je ook helpen met de vergunningsaanvraag. Zodra je goedkeuring hebt voor de renovatiewerken kan je van start gaan.

Stap 2: sloopwerken

Voer eerst sloopwerken uit indien nodig. Verwijder oude materialen, wanden, vloeren en technieken en herstel de draagstructuur. 

Stap 3: isoleren

De meeste winst zit in het isoleren van je woning. Met dakisolatie, muurisolatie en vloerisolatie maak je je woning energiezuiniger, zodat je minder energie nodig hebt om te verwarmen en te koelen. Ook isolerende ramen en beglazing dragen bij aan een goed geïsoleerde woning. 

Stap 4: technieken vernieuwen

Als je woning goed geïsoleerd is, kan je kijken naar de technieken. Zorg dat je elektrische installatie conform is en kies voor een efficiënt verwarmingssysteem, eventueel in combinatie met zonnepanelen. Denk ook aan ventilatie voor een gezond binnenklimaat. 

Stap 5: binnenafwerking

Eindigen doe je met de binnenafwerking. Werk je muren en vloeren af en plaats eventueel een nieuwe keuken of badkamer. 

Tijdlijn: hoelang duren renovatiewerken gemiddeld?

Hoe lang de renovatiewerken duren, hangt af van de werken die je wil uitvoeren en of je vergunningsplichtig bent. Een totaalrenovatie neemt gemiddeld 6 tot 18 maanden in beslag, terwijl een nieuwe keuken op enkele dagen staat. Stel samen met je architect of aannemer een realistische tijdlijn op, zodat je de werken goed kan plannen. Deze infographic kan een leidraad bieden. 

Valt jouw woning onder de renovatieplicht? Dan moet je binnen de zes jaar een nieuw EPC voorleggen om aan te tonen dat je aan de verplichting hebt voldaan.

Veelvoorkomende fouten bij renovatie

Het is belangrijk dat je een renovatie correct aanpakt. Je wil natuurlijk liever niet dat je keuzes maakt waar je achteraf spijt van hebt. Maar hoe voorkom je dat? Ontdek enkele veelgemaakte fouten die je zeker moet vermijden. 

Keuringen na renovatie

Voor sommige renovatiewerken is het noodzakelijk om een keuring te laten uitvoeren. Ga op voorhand na voor welke werken dit nodig is. Enkele situaties waarin een keuring verplicht is:

• Bij wijziging aan of uitbreiding van de elektrische installatie.
• Bij wijzigingen aan de afvoer van afval- en regenwater.
• Bij wijzigingen aan de sanitaire installatie.
• Bij de installatie van een nieuw verwarmingssysteem.
• Bij de installatie van zonnepanelen.
• …

Waar moet je je verbouwing melden? 

Sommige renovatiewerken hebben een invloed op het kadastraal inkomen (KI) van je woning. Door werken die voor extra woonruimte of comfort zorgen, kan het KI stijgen. Daarom moet je binnen de 30 dagen na het einde van de renovatiewerken het kadaster op de hoogte brengen en een herberekening van het KI aanvragen. Je kan het aanvraagformulier hier downloaden. Heb je een omgevingsvergunning aangevraagd, dan krijg je het formulier doorgaans per post opgestuurd. 

Na renovatiewerken is het ook belangrijk om je brandpolis te laten herbekijken. Als je woning onderverzekerd is, zal je bij een schadegeval niet naar waarde vergoed worden. 

FAQ: renovatie