Bouwovertreding: moet je altijd afbreken en hoe hoog is de boete?

Bouwovertredingen komen vaker voor dan je denkt. De bal gaat meestal aan het rollen als een buur een klacht indient of bij een verkoop. Vorig jaar is de verjaringstermijn voor de strafvordering opgetrokken van 5 naar 10 jaar. Maar wat als er een bouwmisdrijf is vastgesteld? Moet je altijd overgaan tot afbraak? We vroegen het aan advocaat Chris Schijns van advocatenbureau Adlex. 

Meest voorkomende bouwovertreding

Met de spreekwoordelijke baksteen in de maag begaan heel wat Belgen een bouwovertreding. “Zonder een vergunning een aanbouw plaatsen, een poolhouse of zwembad zetten, een veranda installeren of overdreven verharding aanbrengen zijn de meest voorkomende bouwmisdrijven”, weet advocaat Chris Schijns. “Veel mensen onderschatten bovendien wat allemaal onder de term ‘verharding’ valt: asfalteren, klinkers leggen, zelfs kunstgras en kiezels horen daarbij. Ook denkt men vaak ten onrechte dat waterdoorlatende materialen geen verharding zijn, maar juridisch telt dat wel.” 

Corona deed aantal bouwmisdrijven stijgen

Opvallend is dat veel van deze misdrijven niet intentioneel gebeuren. “Het zijn niet altijd doelbewuste overtredingen. Heel wat mensen weten gewoon niet dat ze een vergunning nodig hebben voor bijvoorbeeld een tuinhuis, terras of zwembad. Zeker tijdens corona kwamen er veel dossiers bij: mensen die opeens hun tuin omvormden of een bijgebouw plaatsten, zonder de regelgeving goed te kennen.” Maar onwetendheid beschermt niet, wie een misdrijf pleegt, zelfs per ongeluk, riskeert sancties.

Strafvordering = boete betalen

Bij het sanctioneren van een bouwmisdrijf maakt men een onderscheid tussen strafvordering en herstelvordering. “Een strafvordering betekent dat je strafrechtelijk vervolgd wordt,” legt de advocaat uit. “Dat leidt meestal tot een geldboete, slechts zelden komt het tot een gevangenisstraf. Een boete kan zo’n 50 of 100 euro zijn. Dat lijkt niet veel, maar door de wettelijke opcentiemen moet je het boetebedrag wel maal acht doen.”

Herstelvordering = aanpassen of afbreken

Een herstelvordering komt daar meestal bovenop: “Naast een boete kan de rechtbank ook opleggen dat de inbreuk hersteld wordt. Dat kan gaan van een meerwaarde betalen, aanpassingswerken, zoals een deel van de verharding weer omvormen tot groen, tot afbraak. Dat kan het geval zijn bij een illegaal bijgebouw, als het niet kan geregulariseerd worden. Herstelvordering is er vooral op gericht de omgeving in een aanvaardbare toestand te brengen, niet om extra te straffen.” 

Dwangsom als je niet herstelt

Krijg je een herstelvordering, dan moet dat binnen bepaalde termijn gebeuren. Voor een oprit die verhard is zonder vergunning is dat meestal zes maanden. Voor een aanbouw of illegaal gebouwd bijgebouw is dat eerder een jaar. “Je hebt dan de kans om vrijwillig de inbreuk te herstellen. Doe je dat niet, dan zal de dwangsom die de rechtbank heeft opgelegd in haar vonnis verschuldigd zijn tot het herstel heeft plaatsgevonden. Zo’n dwangsom kan snel oplopen. Stel, je breekt je verharding niet af en de rechter legt een dwangsom op van 125 euro per dag. Na een maand van dertig dagen moet je al 3.750 euro betalen.”

Verjaring van bouwmisdrijf: termijnen zijn aangepast

Recent zijn er nieuwe verjaringstermijnen voor de strafvordering van een bouwmisdrijf. De termijn is opgetrokken van vijf jaar naar tien jaar. “Vijf jaar is best kort”, vindt Schijns. “De meeste besturen zijn geen actieve bouwmisdrijfjagers. De bal gaat meestal aan het rollen bij flagrante overtredingen of door een klacht van de buren.” 

Eerst een brief

Dient iemand een klacht in, dan gaat men meestal niet onmiddellijk over tot een boete. “Er is zoiets als de zachte handhaving”, weet Schijns. “Stel, je hebt je voortuin volledig verhard, dan zal je eerst een brief krijgen met een melding van de overtreding. Meestal krijg je dan, drie, zes of negen maanden de tijd om je voortuin aan te passen. Van de tien mensen die zo’n brief krijgen, passen twee à drie mensen binnen de termijn hun verharding aan. Alleen de koppigaards houden hun been stijf”, lacht Schijns.

Regulariseren of PV

Als je niet ingaat op de brief of er is geen herstel mogelijk, dan kan je een regularisatie aanvragen. Vraag je geen regularisatie aan, dan wordt er een proces-verbaal opgesteld. “En dan is het aan het parket om te oordelen. Gaat het om een zwaarwichtige overtreding, zoals het kappen van twintig oude eiken, dan komt de zaak voor de correctionele rechtbank. Gaat het om een terras of zwembad dat aangelegd is zonder vergunning, dan zal de zaak geseponeerd worden. Het is niet nodig om de rechtbank te belasten met dergelijke strafzaken.”

Geen straf, wel boete en herstel

Is door seponering de klacht dan van de baan en mag je terras of zwembad blijven liggen? “No way, het departement Omgeving neemt de zaak dan over. Zij gaan geen straf opleggen, het zijn geen rechters, maar ze zullen wel een geldboete opleggen en vragen om herstelmaatregelen. Je kan dan nog altijd een regularisatie aanvragen. Iedereen probeert dat, dat neemt onmiddellijk het illegale karakter weg van de overtreding en je moet niets afbreken.”

Wat als verkopers bouwmisdrijf verzwijgen?

Belangrijk om te weten: een verjaarde bouwovertreding wordt niet automatisch gelegaliseerd. “Stel, je koopt een huis met een illegale aanbouw die verjaard is, betekent dit niet dat deze na verjaring ineens wel als ‘vergund’ wordt geacht. Evenmin betekent dat dat je zomaar mag verbouwen. Zodra je een vergunning aanvraagt, kan het dossier opnieuw geopend worden en kan alsnog herstel geëist worden alvorens een nieuwe vergunning (voor een andere constructie) wordt verleend.” 

Notarissen vragen wel informatie op bij steden en gemeentes, maar baseren zich tevens op verklaringen van de verkopers. “Als verkopers bouwmisdrijven verzwijgen, dan kan de nieuwe eigenaar daar later mee de dupe van zijn. Je kan dan wel een schadevergoeding eisen van de verkopers, maar je moet dan voldoende bewijzen hebben. Als advocaat zijn dat niet de gemakkelijkste dossiers.”