De oplevering van nieuwbouw: van eerste controle tot definitieve goedkeuring

De oplevering van een nieuwbouw is een van de belangrijkste momenten in het hele bouwproces. Het is het moment waarop de woning officieel wordt overgedragen en waarop je als koper of bouwheer controleert of alles correct en volgens afspraak is uitgevoerd. Toch roept dit proces vaak vragen op: wat houdt een oplevering precies in, wat is het verschil tussen een voorlopige en definitieve oplevering en waar moet je absoluut op letten? We maken je wegwijs.

Waarom is de oplevering een cruciale stap bij nieuwbouw?

De oplevering is cruciaal omdat dit het officiële overdrachtsmoment is tussen aannemer en bouwheer/koper. Vanaf dat moment verandert niet alleen de juridische situatie, maar ook de praktische verantwoordelijkheid voor de woning. Wat tijdens de oplevering wordt vastgesteld, heeft dus directe gevolgen voor je rechten, garanties en eventuele herstellingen.

1. Juridische overdracht van verantwoordelijkheid

Bij de (voorlopige) oplevering verklaar je dat de werken in principe correct zijn uitgevoerd, behalve eventuele opmerkingen die je in een proces-verbaal laat opnemen. Vanaf dan verschuift de aansprakelijkheid gedeeltelijk naar jou als eigenaar, bijvoorbeeld voor schade die nadien ontstaat.

2. Start van de garantieperiode

De oplevering markeert het begin van bepaalde wettelijke en contractuele garanties. Wat niet wordt opgemerkt bij de oplevering kan later moeilijker te claimen zijn. Denk aan:

• De tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsproblemen
• Garanties op technieken en afwerking
• Contractuele waarborgen vastgelegd in de aannemingsovereenkomst 

3. Laatste kans om zichtbare gebreken vast te leggen

Tijdens de oplevering controleer je of de woning conform de plannen, het lastenboek en de gemaakte afspraken werd uitgevoerd. Zichtbare gebreken (zoals krassen, scheuren, fout geplaatste elementen of afwerkingsfouten) moet je op dat moment officieel noteren.

4. Financiële gevolgen

Een correcte controle beschermt je ook financieel. Vaak is de oplevering gekoppeld aan:

• De vrijgave van een waarborg
• De betaling van een laatste schijf
• Het starten van nutsvoorzieningen en verzekeringen 

5. Emotionele en praktische mijlpaal

De oplevering is ook een symbolisch moment: je staat op het punt om effectief in je nieuwe woning te trekken. Een grondige controle voorkomt frustraties achteraf en zorgt ervoor dat je met een gerust hart kan verhuizen.

Wat wordt er bedoeld met 'oplevering'?

De oplevering is het officiële moment waarop een nieuwbouwwoning wordt gecontroleerd en overgedragen van de aannemer aan de bouwheer of koper. Het is de formele vaststelling dat de bouwwerken voltooid zijn en dat de woning gebruikt kan worden.

Tijdens de oplevering wordt nagegaan of:

• De werken uitgevoerd zijn volgens de plannen en het lastenboek
• De afgesproken materialen en afwerking correct zijn toegepast
• Er zichtbare gebreken of onvolkomenheden zijn
• Alles technisch naar behoren functioneert 

De bevindingen worden vastgelegd in een proces-verbaal van oplevering. Eventuele opmerkingen of gebreken worden daarin genoteerd, samen met afspraken over herstellingen.

Meer dan ‘de sleutel krijgen’

Veel mensen denken dat de oplevering het moment is waarop ze de sleutels ontvangen. Maar het is een juridisch belangrijk overdrachtsmoment. Vanaf de (voorlopige) oplevering starten bepaalde garantieperiodes, verandert de aansprakelijkheid en mag de woning officieel in gebruik worden genomen. 

Twee soorten oplevering

Bij nieuwbouw wordt meestal gewerkt met twee fases:

1. Voorlopige oplevering: de woning wordt gecontroleerd en in principe aanvaard, met eventueel een lijst van gebreken.
2. Definitieve oplevering: volgt meestal een jaar later en bevestigt dat alle gemelde gebreken correct zijn hersteld. 

Hoe bereid je je voor op de oplevering van een nieuwbouwwoning?

Je goed voorbereiden is essentieel bij de oplevering van een nieuwbouwwoning. Het is een grondige controle waarbij je nagaat of alles correct en volgens afspraak is uitgevoerd. Hoe beter je je voorbereidt, hoe kleiner de kans dat je belangrijke zaken over het hoofd ziet.

1. Verzamel alle relevante documenten

Weet wat er contractueel is afgesproken en waarop je mag rekenen. Neem zeker nog eens volgende documenten door:

• Het verkoop- of aannemingscontract
• Het lastenboek
• De goedgekeurde plannen
• Eventuele meerwerken of wijzigingen
• Technische fiches van installaties 

2. Voorzie voldoende tijd

Reken gemiddeld op twee tot drie uur, afhankelijk van de grootte van de woning. Dit is een belangrijk juridisch moment.

3. Werk met een checklist

Gebruik een checklist om ruimte per ruimte gestructureerd te controleren. Denk aan:

• Muren en plafonds (scheuren, barsten, verf)
• Vloeren (krassen, losse tegels, voegen)
• Ramen en deuren (sluiting, krassen, tocht)
• Elektriciteit (stopcontacten, schakelaars, zekeringkast)
• Sanitair (kranen, spoelingen, afvoer)
• Ventilatie en verwarming 

4. Test alles wat getest kan worden

Alles wat je nu niet controleert, kan later moeilijker te claimen zijn. Controleer niet alleen visueel, maar test ook:

• Lichtpunten en schakelaars
• Stopcontacten
• Kranen (warm en koud water)
• Toiletten en afvoeren
• Rolluiken en ramen
• Verwarming en thermostaat 

5. Overweeg een expert

Zelf niet technisch aangelegd? Je kan gerust een onafhankelijke bouwexpert of architect meenemen. Die spot gebreken die je als leek minder snel opmerkt. Zeker bij grotere projecten is dit geen overbodige luxe.

6. Breng het juiste materiaal mee

• Checklist
• Meetlat of laserafstandsmeter
• Waterpas
• Smartphone of camera (foto’s kunnen later nuttig zijn als bewijs)
• Notitieboekje
• Eventueel een zaklamp 

7. Laat je niet onder druk zetten

Neem de tijd om alles rustig te bekijken. Is er iets niet duidelijk, vraag dan om uitleg. Laat je niet opjagen, je bent niet verplicht om meteen akkoord te gaan met zaken waarover je twijfelt.

Waarop letten bij de oplevering?

De oplevering is het moment bij uitstek om grondig te controleren of alles correct werd uitgevoerd. Werk systematisch, ruimte per ruimte, en noteer elk zichtbaar gebrek in het proces-verbaal, hoe klein ook. Dit zijn de belangrijkste aandachtspunten.

1. Algemene afwerking

Controleer eerst het algemene uitzicht en de afwerkingsgraad:

• Zijn muren en plafonds egaal en vrij van scheuren of barsten?
• Zijn schilderwerken of pleisterwerken netjes afgewerkt?
• Zijn er beschadigingen aan hoeken of randen?
• Zijn alle ruimtes correct afgewerkt zoals afgesproken in het lastenboek?
• Let ook op kleine beschadigingen (krassen, deukjes, vlekken). Wat nu niet wordt genoteerd, kan later moeilijker te verhalen zijn.

2. Vloeren en tegels

• Liggen tegels of parket correct en zonder hoogteverschillen?
• Zijn voegen netjes en gelijkmatig?
• Zijn er geen barsten of losse tegels?
• Sluiten plinten correct aan?
• Controleer ook overgangsprofielen en dorpels.

3. Ramen en deuren

• Openen en sluiten alle ramen en deuren vlot?
• Werken sloten en sleutels correct?
• Zijn er geen krassen op het glas of schrijnwerk?
• Sluiten ramen goed af (geen zichtbare kieren)?
• Test ook rolluiken of screens indien aanwezig.

4. Elektriciteit

• Werken alle lichtpunten en schakelaars?
• Functioneren stopcontacten correct?
• Is de zekeringkast correct gelabeld?
• Is het keuringsattest van de elektrische installatie aanwezig?
• Controleer ook videofonie, deurbel en rookmelders.

5. Sanitair en water

• Werken kranen (warm en koud water)?
• Spoelen toiletten correct door?
• Zijn er geen lekken onder lavabo’s of aan leidingen?
• Loopt water vlot weg via afvoeren?
• Let ook op siliconenvoegen in badkamers en keukens.

6. Verwarming en ventilatie

• Werkt de thermostaat correct?
• Warmen radiatoren of vloerverwarming op?
• Functioneert het ventilatiesysteem?
• Zijn roosters correct geplaatst?
• Vraag uitleg over het onderhoud en de instellingen.
   

7. Technische documenten

Controleer of je alle nodige documenten ontvangt:

• Keuringsattesten
• EPB-verslag
• Handleidingen van installaties
• Garantiebewijzen 

8. Buitenaanleg (indien van toepassing)

• Is de oprit correct aangelegd?
• Zijn terrassen vlak en zonder scheuren?
• Werkt buitenverlichting?
• Is de regenwaterafvoer correct aangesloten? 

Voorlopige oplevering

De voorlopige oplevering is het officiële moment waarop een nieuwbouwwoning als afgewerkt wordt beschouwd en voorlopig wordt aanvaard door de koper of bouwheer. Tijdens dit moment controleer je samen met de aannemer of de werken correct zijn uitgevoerd volgens de plannen, het lastenboek en de gemaakte afspraken. Het woord ‘voorlopig’ is belangrijk: je aanvaardt de woning in principe, maar eventuele zichtbare gebreken of onvolkomenheden worden genoteerd en moeten nog worden hersteld.

Hoe verloopt een voorlopige oplevering?

Tijdens een voorlopige oplevering:

• wordt de woning grondig geïnspecteerd
• worden zichtbare gebreken opgelijst in een proces-verbaal
• worden er afspraken gemaakt over herstellingen
• worden de sleutels meestal overhandigd
• en mag de woning officieel in gebruik worden genomen 

Er wordt door beide partijen een proces-verbaal ondertekend. Dit is juridisch gezien een belangrijk document. Alle zichtbare gebreken moeten tijdens de voorlopige oplevering worden genoteerd. Verborgen gebreken kunnen later nog gemeld worden, maar zichtbare fouten die niet werden opgenomen, zijn moeilijker te claimen.

Wat zijn de gevolgen na een voorlopige oplevering?

De voorlopige oplevering heeft belangrijke juridische, financiële en praktische gevolgen. Vanaf dit moment verandert de verantwoordelijkheid voor de woning en starten bepaalde termijnen. 

1. De woning wordt als voltooid beschouwd

Na ondertekening van het proces-verbaal wordt de woning juridisch beschouwd als afgewerkt, behalve de genoteerde gebreken. Dit betekent dat de aannemer in principe aan zijn uitvoeringsplicht heeft voldaan.

2. De aansprakelijkheid verschuift

Vanaf de voorlopige oplevering:

• Ben jij als eigenaar verantwoordelijk voor schade die nadien ontstaat
• Draai je zelf op voor schade door verkeerd gebruik of slecht onderhoud
• Moet je de woning correct verzekeren 

De aannemer blijft uiteraard aansprakelijk voor ernstige gebreken en voor wat onder de wettelijke garanties valt.

3. Start van de garantieperiodes

De voorlopige oplevering markeert meestal het begin van:

• De tienjarige aansprakelijkheid (voor stabiliteits- en structurele gebreken)
• Contractuele garanties op technieken en materialen
• De termijn tussen voorlopige en definitieve oplevering (vaak 1 jaar)

4. Ingebruikname van de woning

Na de voorlopige oplevering mag je de woning officieel bewonen. Dit betekent dat:

• Je kan verhuizen
• Nutsvoorzieningen definitief kunnen worden aangesloten
• Je effectief gebruik mag maken van alle installaties 

Let op: ingebruikname van de woning wordt vaak automatisch beschouwd als een stilzwijgende aanvaarding.

5. Herstelling van genoteerde gebreken

Alle zichtbare gebreken die tijdens de oplevering werden genoteerd, moeten binnen een redelijke termijn worden hersteld door de aannemer. Dit wordt gecontroleerd bij de definitieve oplevering. Wat niet in het proces-verbaal staat, is later moeilijker afdwingbaar (tenzij het om verborgen gebreken gaat).

6. Financiële gevolgen

Vaak is de voorlopige oplevering gekoppeld aan:

• Betaling van een laatste schijf
• Vrijgave van (een deel van) de waarborg
• Start van onderhoudscontracten 

Definitieve oplevering

De definitieve oplevering is de tweede en laatste opleveringsfase van een nieuwbouwwoning. Ze vindt meestal plaats ongeveer één jaar na de voorlopige oplevering en bevestigt dat alle eerder genoteerde gebreken correct werden hersteld. Waar de voorlopige oplevering de woning ‘in principe’ aanvaardt, betekent de definitieve oplevering de volledige en definitieve goedkeuring van de uitgevoerde werken.

Tijdens dit moment:

• wordt gecontroleerd of alle eerder gemelde gebreken zijn hersteld
• worden eventuele nieuwe problemen besproken (bijvoorbeeld zettingsscheuren)
• wordt een nieuw proces-verbaal opgesteld
• wordt de woning definitief aanvaard

Als alles in orde is, ondertekenen beide partijen het document.

Hoe verloopt een definitieve oplevering?

Tijdens de definitieve oplevering, meestal een jaar na de voorlopige oplevering, wordt er nagegaan of alle eerder genoteerde gebreken correct zijn hersteld en of de woning definitief kan worden aanvaard. Zo verloopt dit doorgaans: 

1. Uitnodiging en planning

De aannemer of bouwheer nodigt de andere partij uit voor de definitieve oplevering. Dit gebeurt vaak rond het verstrijken van de eenjarige termijn na de voorlopige oplevering. Er wordt een datum vastgelegd waarop beide partijen aanwezig zijn.

2. Controle van eerdere gebreken

De belangrijkste focus ligt op de lijst met opmerkingen uit het proces-verbaal van de voorlopige oplevering. Er wordt gecontroleerd:

• of alle genoteerde gebreken effectief zijn hersteld
• of herstellingen correct en duurzaam zijn uitgevoerd
• of er geen nieuwe zichtbare problemen zijn ontstaan 

3. Vaststelling van eventuele nieuwe punten

Tijdens het eerste gebruiksjaar kunnen kleine problemen zichtbaar worden.  Die kunnen nog besproken worden, op voorwaarde dat je ze tijdig hebt gemeld. Denk hierbij aan:

• zettingsscheuren
• kleine afwerkingsproblemen
• foutjes die pas bij gebruik merkbaar werden 

4. Opmaak en ondertekening van het proces-verbaal

Net zoals bij de voorlopige oplevering wordt er een proces-verbaal opgesteld waarin staat:

• dat de werken definitief worden aanvaard
• of er nog opmerkingen zijn
• of alles correct is afgehandeld 

Na ondertekening is de oplevering definitief.

5. Vrijgave van de waarborg

In veel gevallen worden na de definitieve oplevering de resterende waarborg vrijgegeven en de laatste financiële verplichtingen afgehandeld. Controleer hiervoor altijd wat contractueel is vastgelegd.

Voorlopige oplevering versus definitieve oplevering 

Om het verschil tussen de voorlopige en definitieve oplevering beter te begrijpen, lijsten we de belangrijkste verschillen op in onderstaande tabel:

Kort samengevat

• De voorlopige oplevering is het officiële overdrachtsmoment waarbij de woning in principe wordt aanvaard, maar met ruimte voor herstellingen.
• De definitieve oplevering is het sluitstuk van het bouwproces en bevestigt dat alles correct werd afgehandeld. 

Wie moet aanwezig zijn bij de oplevering?

Bij de oplevering van een nieuwbouwwoning moeten de juiste partijen aanwezig zijn om het proces correct en juridisch waterdicht te laten verlopen. Afhankelijk of het gaat om de voorlopige of definitieve oplevering, kunnen de aanwezigen iets verschillen, maar de belangrijkste partijen zijn de koper/bouwheer, aannemer en eventueel architect.

1. De koper of bouwheer

• De persoon die de woning aankoopt of laat bouwen
• Kan persoonlijk aanwezig zijn of een gemachtigde sturen
• Belangrijk: jij bepaalt welke gebreken je noteert en ondertekent het proces-verbaal 

2. De aannemer of vertegenwoordiger van de aannemer

• Verantwoordelijk voor de uitvoering van de werken
• Legt uit hoe de woning is afgewerkt en hoe installaties functioneren
• Ondertekent samen met de koper het proces-verbaal 

3. Architect of bouwbegeleider (indien van toepassing)

• Vaak aanwezig als onafhankelijke controleur
• Controleert of de woning conform de plannen en het lastenboek is uitgevoerd
• Adviseert de koper over gebreken en technische aspecten 

4. Technische experts of installateurs (optioneel)

• Worden soms gevraagd voor specifieke installaties
• Kunnen helpen bij testen en het oplossen van technische vragen 

5. Notulist of administratieve ondersteuning (optioneel)

• Noteert opmerkingen en gebreken in het proces-verbaal
• Zorgt dat alles correct juridisch wordt vastgelegd 

Wat zijn de gevolgen na de definitieve oplevering?

De definitieve oplevering is het sluitstuk van het nieuwbouwtraject en heeft belangrijke juridische, financiële en praktische gevolgen. Het bepaalt wie verantwoordelijk is voor de woning en welke garanties nog van kracht zijn.

1. Definitieve aanvaarding van de woning

• De woning wordt formeel en volledig goedgekeurd.
• Alle eerder genoteerde gebreken moeten hersteld zijn.
• Eventuele nieuwe zichtbare gebreken die niet tijdig werden gemeld, kunnen meestal niet meer worden ingeroepen. 

2. Aansprakelijkheid

• De aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken verschuift volledig naar de eigenaar.
• De aannemer blijft alleen verantwoordelijk voor ernstige structurele gebreken of wat onder de wettelijke tienjarige aansprakelijkheid valt. 

3. Vrijgave van de waarborg

• Resterende borgsommen of garanties die bij de voorlopige oplevering werden ingehouden, worden meestal vrijgegeven.
• Financiële verplichtingen worden afgerond volgens de afspraken in het contract. 

4. Garantieperiodes

• De wettelijke tienjarige aansprakelijkheid voor structurele gebreken blijft van kracht.
• Contractuele garanties op installaties en afwerking blijven lopen, maar er begint geen nieuwe termijn; ze worden voortgezet vanaf de voorlopige oplevering. 

5. Juridisch en praktisch afsluiten

• Het bouwproces wordt formeel afgesloten.
• De woning wordt volledig overgedragen aan de eigenaar zonder verdere verplichtingen voor de aannemer, behalve wettelijke garanties.
• Eventuele nieuwe gebreken die na de definitieve oplevering ontstaan, vallen onder normaal gebruik of onderhoud door de eigenaar. 

Vervolgstappen: wat te doen na de oplevering?

Na de oplevering van je nieuwbouwwoning is het belangrijk om gestructureerd te werk te gaan. Of het nu gaat om de voorlopige of definitieve oplevering, er zijn enkele cruciale stappen om je rechten te beschermen en je woning goed in gebruik te nemen.

1. Controleer het proces-verbaal

• Lees het proces-verbaal zorgvuldig door.
• Controleer of alle genoteerde gebreken correct en volledig zijn opgenomen.
• Bewaar een kopie; dit document is je juridisch bewijs bij geschillen of herstellingen.

2. Plan herstellingen

• Bespreek met de aannemer de termijn voor herstel van de genoteerde gebreken.
• Controleer of de afspraken worden nagekomen.
• Maak foto’s of video’s van herstellingen als bewijs.

3. Regel praktische zaken

• Sluit definitieve verzekeringen af (brand-, woning- en aansprakelijkheidsverzekering).
• Meld de woning bij nutsbedrijven voor water, elektriciteit en internet indien nog niet gebeurd.
• Controleer of alle technische handleidingen en attesten van installaties aanwezig zijn.

4. Documenteer alles

• Noteer eventuele kleine problemen die pas bij bewoning zichtbaar worden.
• Hou een logboek bij voor toekomstige garantieclaims.

5. Voorbereiden op definitieve oplevering 

• Controleer tijdens het eerste jaar hoe materialen en installaties functioneren.
• Breng eventuele problemen tijdig onder de aandacht van de aannemer.
• Verzamel bewijs (foto’s, rapporten van experts) voor de definitieve oplevering.

6. Onderhoud en gebruik

• Volg de onderhoudsinstructies van de aannemer of fabrikanten van installaties.
• Voorkom schade door verkeerd gebruik; dit kan later invloed hebben op garantieclaims.

7. Denk aan garanties en aansprakelijkheid

• Noteer de startdata van de garantieperiodes.
• Bewaar facturen, handleidingen en correspondentie met de aannemer goed. 

Wat te doen bij gebreken?

Het ontdekken van gebreken bij een nieuwbouwwoning is een veelvoorkomend onderdeel van de oplevering. Hoe je hiermee omgaat, bepaalt of ze snel en correct worden hersteld en of je rechten behouden blijven.

1. Noteer elk gebrek tijdens de oplevering

• Zet alle zichtbare gebreken in het proces-verbaal van oplevering.
• Wees zo specifiek mogelijk: beschrijf de locatie, aard en omvang van het probleem.
• Maak foto’s of video’s als bewijs.

2. Overleg met de aannemer

• Bespreek het gebrek direct met de aannemer en spreek een hersteltermijn af.
• Vraag schriftelijke bevestiging van de afspraken, liefst in het proces-verbaal.
• Hou een logboek bij van alle communicatie. 

3. Volg de herstellingen op

• Controleer of de herstellingen correct en volgens afspraak zijn uitgevoerd.
• Indien nodig: laat een expert meekijken, bijvoorbeeld een architect of bouwkundige. 

4. Verborgen gebreken

• Voor gebreken die pas later zichtbaar worden (bijvoorbeeld leidingen, fundering, zettingsscheuren) geldt vaak een termijn van enkele maanden tot een jaar om dit te melden.
• Bewaar bewijzen van datum en aard van het probleem.

5. Escalatie indien nodig

• Als de aannemer weigert te herstellen, kan je:
  • Schriftelijk een ingebrekestelling sturen
  • Hulp inschakelen van een onafhankelijke bouwexpert
  • Eventueel juridische stappen overwegen 

6. Bewaar alle documenten

• Proces-verbaal van oplevering
• Foto’s en video's
• Communicatie met de aannemer
• Facturen van herstelwerkzaamheden 

Is het mogelijk om een oplevering te weigeren?

Je kan een oplevering weigeren, maar dit moet correct en goed onderbouwd gebeuren. Dit is geen lichte beslissing, want de oplevering is een officieel juridisch moment met financiële en contractuele gevolgen.

Je mag een oplevering weigeren als:

1. Er ernstige gebreken of tekortkomingen zijn
   • Bijvoorbeeld structurele problemen, niet-conforme installaties of ernstige afwerkingsfouten.
2. Belangrijke onderdelen ontbreken
   • Bijvoorbeeld ontbrekende deuren, ramen, sanitair of essentiële installaties.
3. De woning niet voldoet aan het lastenboek of contract
   • Als wat is uitgevoerd niet overeenkomt met de plannen of afspraken. 

Kleine gebreken vormen meestal geen geldige reden om de oplevering volledig te weigeren; die kan je noteren in het proces-verbaal voor latere herstelling.

Hoe weiger je een oplevering?

1. Weiger schriftelijk of mondeling bij de aannemer
   • Geef duidelijk de reden(en) op.
2. Vraag een herziening of herstel van gebreken
   • Noteer dat je de oplevering pas accepteert nadat deze herstellingen zijn uitgevoerd.
3. Maak een proces-verbaal
   • Vermeld expliciet dat je de oplevering weigert en waarom.
4. Overweeg een expert
   • Een onafhankelijke bouwkundige of architect kan bevestigen dat de woning niet voldoet, waardoor je juridisch sterker staat. 

Gevolgen van weigering

• De aannemer mag de werken niet als opgeleverd beschouwen totdat de tekortkomingen zijn hersteld.
• Betalingen die gekoppeld zijn aan de oplevering kunnen worden uitgesteld.
• Het bouwproces wordt formeel vertraagd totdat de problemen zijn opgelost. 

Garanties en aansprakelijkheid

Garanties en de aansprakelijkheid bepalen wie verantwoordelijk is voor gebreken, welke herstelwerkzaamheden gedekt zijn en hoe lang je aanspraak kan maken.

1. Wettelijke garanties

a) Tweejarige garantie (technische gebreken)

• Dekking voor kleine technische gebreken of niet-conforme installaties (bijvoorbeeld verwarming, elektriciteit, sanitaire installaties).
• Geldt vanaf de voorlopige oplevering.
• Kleine problemen moeten binnen deze termijn gemeld worden aan de aannemer. 

b) Tienjarige aansprakelijkheid (structuur en stabiliteit)

• Dekking voor structurele gebreken, zoals funderingsproblemen, scheuren in draagmuren of dakconstructie.
• Start vanaf de voorlopige oplevering.
• De aannemer is verplicht deze ernstige gebreken te herstellen, ook na de definitieve oplevering.
   

2. Contractuele garanties

• De aannemer kan extra garanties bieden, bijvoorbeeld op afwerking, gebruikte materialen of specifieke installaties.
• Deze garanties kunnen korter of langer duren dan wettelijke termijnen, afhankelijk van wat in het contract is vastgelegd.
• Controleer altijd het contract en lastenboek voor details. 

3. Aansprakelijkheid

Voorlopige oplevering:

• Aansprakelijkheid wordt gedeeltelijk overgedragen aan de koper.
• De aannemer blijft verantwoordelijk voor genoteerde gebreken en wettelijke garanties.

Definitieve oplevering:

• Aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken vervalt.
• Alleen de wettelijke tienjarige aansprakelijkheid voor structurele problemen blijft gelden.
• Nieuwe gebreken door verkeerd gebruik vallen onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar. 

4. Tips om je rechten te beschermen

• Noteer alle gebreken in het proces-verbaal tijdens de oplevering.
• Bewaar alle documenten, facturen en correspondentie met de aannemer.
• Meld gebreken tijdig binnen de wettelijke of contractuele termijnen.
• Overweeg een onafhankelijke bouwexpert bij twijfel over de ernst van de gebreken. 

Praktische tips

Een oplevering kan spannend zijn, maar met een goede voorbereiding en een gestructureerde aanpak voorkom je verrassingen. Zo zorg je dat alles soepel verloopt:

• Bereid je voor: bestudeer plannen, lastenboek en contract, noteer aandachtspunten en neem een checklist mee.
• Plan voldoende tijd: reken 2–3 uur per woning zodat je alles rustig kan controleren.
• Werk systematisch: loop ruimte per ruimte, controleer muren, vloeren, deuren, ramen, elektriciteit, sanitair en installaties en test of alles werkt.
• Documenteer alles: maak foto’s of video’s, noteer gebreken in het proces-verbaal en bewaar alle documenten.
• Schakel experts in indien nodig: een bouwkundige of architect kan technische gebreken sneller opsporen.
• Communiceer duidelijk: bespreek gebreken direct met de aannemer, spreek termijnen af en noteer alles schriftelijk.
• Praktische zaken: controleer handleidingen, attesten en keuringsdocumenten, regel verzekeringen en nutsvoorzieningen.
• Blijf rustig en gestructureerd: laat je niet haasten, focus op zichtbare en structurele gebreken, kleine cosmetische fouten kunnen later worden hersteld.

Checklist voor oplevering

Een checklist helpt je om systematisch te controleren of alles in orde is bij de oplevering van je nieuwbouwwoning. Gebruik deze lijst om niets over het hoofd te zien.

1. Algemeen

• Woning volledig afgewerkt volgens plannen en lastenboek
• Muren en plafonds egaal en zonder scheuren of barsten
• Vloeren en plinten correct geplaatst, geen beschadigingen
• Ramen en deuren openen, sluiten en vergrendelen correct
• Sleutels en codes voor deuren, poorten en brievenbussen aanwezig 

2. Elektriciteit en verlichting

• Alle lichtpunten en schakelaars werken
• Stopcontacten correct aangesloten
• Zekeringkast volledig en correct gelabeld
• Keuringsattest elektriciteit aanwezig 

3. Sanitair en water

• Kranen werken met warm en koud water
• Toiletten spoelen correct
• Afvoeren en riolering functioneren goed
• Geen lekkages onder lavabo’s, in badkamer of keuken
• Correcte siliconenvoegen 

4. Verwarming en ventilatie

• Verwarming functioneert (radiatoren of vloerverwarming)
• Thermostaten correct ingesteld
• Ventilatiesysteem werkt goed, roosters correct geplaatst
• Handleidingen en attesten aanwezig 

5. Keuken en apparatuur

• Keukenblokken correct geplaatst, deuren en laden werken
• Apparaten werken en handleidingen aanwezig
• Afvoeren en wateraansluitingen correct 

6. Buitenaanleg (indien van toepassing)

• Terras, oprit en paden correct afgewerkt
• Buitenverlichting werkt
• Regenwaterafvoer functioneert correct
• Tuin of beplanting conform afspraken 

7. Documenten en attesten

• Proces-verbaal van oplevering klaar om te ondertekenen
• Garantiebewijzen aanwezig
• Keuringsattesten (elektriciteit, lift) aanwezig
• Technische handleidingen van installaties ontvangen 

8. Foto’s en bewijzen

• Foto’s of video’s van gebreken gemaakt
• Notities van opmerkingen in het proces-verbaal toegevoegd
• Communicatie met aannemer/documentatie bewaard 

FAQ: oplevering nieuwbouw