Hoe verloopt de openbare verkoop van een grond of woning?

In plaats van een onderhandse verkoop waarbij verkoper en koper tot een onderlinge overeenkomst trachten te komen, kan een grond of woning ook openbaar verkocht worden. Zo'n verkoop gebeurt onder leiding van een notaris en vindt meestal plaats in een café. Dit wordt op voorhand bekendgemaakt met affiches en via advertenties in de krant.

Verplicht of vrijwillig

Bij faillissementen of schuldvorderingen wordt de verkoper verplicht om tot een openbare verkoop over te gaan. Behalve deze verplichte openbare verkopen zijn er ook vrijwillige openbare verkopen. Zeker bij fel gegeerde panden wordt dit principe soms toegepast omdat men hoopt dat het goed op die manier meer zal opbrengen. Bij een vrijwillige openbare verkoop wordt een grond of woning toegewezen aan de meestbiedende. Als de verkoper het bod te laag vindt, mag hij het bod weigeren. In dat geval kan je het goed ook inhouden.

Als verkoper betaal je ook geen kosten voor de openbare verkoop. Alle kosten zijn voor de koper, ook deze van de publiciteit. Enkel als je het goed uit de verkoop terugtrekt, moet je de werkelijke publiciteitskosten voor de zitdag betalen (affiches, aankondigingen, internet).

Eén zitdag

De openbare verkoop gebeurt in één enkele koopdag, met behoud van het recht op hoger bod. Het recht van hoger bod betekent dat mensen tot 15 dagen na de koopdag bij de notaris nog een hoger bod kunnen doen. Komt er na de eerste verkoop geen hoger bod, dan gaat het pand naar de hoogste bieder uit de eerste koopdag. Komt er binnen de 15 dagen wel een hoger bod, dan volgt er een tweede koopdag.

Inzetprijs

Een inzetprijs bepaalt vanaf welk bedrag de bieding begint. Kopers kunnen met deze inzetprijs naar de bank stappen en daar achterhalen wat ze maximum kunnen lenen en of het pand dus al dan niet binnen hun budget past. Deze nieuwe wet sluit de zogenaamde 'premiejagers' uit.

Alleen diegene die van bij het begin meteen de inzetprijs biedt en het goed ook daadwerkelijk koopt, geniet van een premie van 1 % op de aankoopprijs. Op voorhand informeren is erg belangrijk. Het is de verantwoordelijkheid van de verkoper om correcte informatie te geven, maar ook als kandidaat-koper moet je je verantwoordelijkheid nemen. Informeer op voorhand naar de verkoopsvoorwaarden en stedenbouwkundige bepalingen. Ga het pand al eens bekijken. Het is niet mogelijk om achteraf nog een bod in te trekken!

Voor- en nadelen openbare verkoop

Voordelen

• Door de hoogdringendheid van een gedwongen verkoop (faillissement, beslag of onbekwame verkopers) kan je soms een goede zaak doen.
• Er komt geen makelaar aan te pas, waardoor geen commissie betaald dient te worden.
• Evenmin is er een kunstmatig hoge vraagprijs.

Nadelen

• Moeilijk te combineren met een 9-to-5-job. De verkoop vindt plaats gedurende weekdagen en gehuwde partners dienen in principe beiden aanwezig te zijn. Al kan je tegenwoordig ook online bieden op een openbare verkoop.
• De bijkomende kosten liggen hoger dan bij een onderhandse verkoop. Hoeveel die kosten bedragen, wordt door de notaris op voorhand meegedeeld.
• De aankoopkosten moeten doorgaans binnen de vijf dagen betaald worden. Voor de betaling van de koopsom heb je doorgaans zes weken. Deze termijnen kunnen evenwel verschillen van streek tot streek; informeer bij de verkopende notaris.
• Het is niet zeker dat het goed daadwerkelijk verkocht wordt. Als de verkoper het laatste bod te laag vindt, kan hij het goed 'inhouden'.
• Je krijgt geen bedenktijd en kan ook geen opschortende voorwaarde bedingen. Wees dus zeker van je stuk als je op een grond of huis gaat bieden en zorg dat je voldoende gedocumenteerd bent.