"Broer ligt dwars bij verkoop ouderlijk huis, wat nu?" Livios beantwoordt 5 juridische topvragen!

Van welke juridische vragen liggen vastgoedeigenaars wakker? Wij zochten de meest gelezen topics in onze rubriek 'Vraag en antwoord'. Ontdek het opmerkelijke resultaat!

1. Bij de aankoop van een appartement heb ik een postinterventiedossier (PID) ontvangen. Wat moet hier allemaal instaan?

Het verplichte postinterventiedossier (PID) van een appartement (of woning) bevat alle elementen die nuttig kunnen zijn voor de veiligheid en gezondheid bij onderhoudswerken of verbouwingen. Het dossier wordt bij een (gedeeltelijke) verkoop mee overgedragen naar de nieuwe eigenaar en wordt opgetekend in de akte die de overdracht van het bouwwerk bevestigt.

Voor bouwwerken in mede-eigendom kan de vereniging van mede-eigenaars het PID aan de syndicus toevertrouwen om zo heel wat taken aangaande de gemeenschappelijke delen te vereenvoudigen. Het dossier kan ook opgesplitst worden in een gedeelte voor de syndicus dat onder de gedwongen mede-eigendom valt en een gedeelte dat betrekking heeft op de privatieve delen van de eigenaar.

Concrete inhoud

De minimuminhoud van het PID van een appartement, al dan niet opgesplitst, bestaat uit:

• bouwplan van het appartement
• lijst van aannemers
• type vloertegels
• technieken:
  • keuring elektriciteit met draadschema van het appartement
  • schema van de leidingen
  • technische informatie en gebruiksaanwijzing van eventuele aparte cv-installatie
  • technische gegevens en gebruiksaanwijzing  van de verluchting
  • installatieopbouw en technische informatie van de keuken en gebruiksaanwijzing van de keukentoestellen

Kristina Elsen, architect en veiligheidscoördinator 

2. Ik heb samen met mijn broers een huis geërfd, dat we zouden willen verkopen. Maar één van de broers weigert. Wat nu?

Je kan aan de notaris vragen om samen te zitten met alle erfgenamen voor een minnelijke regeling. Als een erfgenaam niet wil meewerken, zijn de anderen verplicht om naar de rechtbank van eerste aanleg te stappen om uit de onverdeeldheid te treden. De rechtbank zal dan een notaris aanstellen voor de gerechtelijke vereffeningverdeling.

Die notaris moet een staat van vereffening opmaken: hij moet alle partijen horen en op papier zetten hoe volgens hem/haar de verdeling zou moeten gebeuren. Als die staat wordt goedgekeurd, kan de verdeling plaatsvinden. Is dit niet het geval, dan stuurt de notaris het dossier met zijn advies naar de rechtbank die finaal beslist. Tegen dit vonnis kan uiteraard nog hoger beroep worden aangetekend. Zo kan een procedure van gerechtelijke vereffeningverdeling heel lang aanslepen, gaande van enkele maanden tot vele jaren.

Dirk Michiels van Michiels, Stroeykens & Pelgrims 

3. Mijn nieuwe partner en ik gaan samenwonen. Zij heeft zelf een huis, maar wil bij mij intrekken. Hoe kan zij zich inkopen in mijn eigendom? 

Als je een deel van de woning dat exclusief toebehoort aan je partner wil kopen, is dat zowel burgerrechtelijk als fiscaal een gewone verkoop: hiervoor betaal je een verkoopsprijs (de waarde van de ingekochte delen) en de registratierechten voor een verkoop (10 % op de waarde van de ingekochte delen; er zijn geen verminderingen mogelijk). Plus de notariële kosten en erelonen (± 1 % + btw). Dit is een kostelijke operatie die vooral om die reden in de praktijk heel weinig voorkomt. Daarbij tref je best ook een regeling in geval van einde relatie of overlijden; voor dat laatste is een testament aangewezen.

Als jullie gaan trouwen, kan dit allemaal op en veel efficiëntere en vooral goedkopere manier geregeld worden in het huwelijkscontract, dat voor het burgerlijk huwelijk wordt opgesteld. Je partner brengt de woning in de huwelijksgemeenschap in en jij brengt een geldsom in. Dit wordt dan gekoppeld aan een regeling waardoor bij echtscheiding ieder zijn inbreng recupereert, al dan niet geïndexeerd wat de door jou ingebrachte geldsom betreft. Dan moeten er geen registratierechten betaald worden, enkel de kosten van het huwelijkscontract (± 600 euro).

Een eventuele hypotheek op de woning wordt mee ingebracht en zal afbetaald worden door beide echtgenoten, met daaraan een vergoedingsregeling gekoppeld bij echtscheiding.

Dirk Michiels, Michiels, Stroeykens & Pelgrims 

4. Hoe lang moet ik in mijn huis wonen voordat ik het mag verkopen of verhuren?

Als je kocht met klein beschrijf (5 % in plaats van 10 % registratierechten), moet je drie jaar in de woning verblijven. Doe je dat niet, dan betaal je 5 % extra registratierechten en een boete van hetzelfde bedrag. Verhuren geeft hetzelfde resultaat, want er wordt gekeken naar wie in het bevolkingsregister op dat adres staat ingeschreven. Als je het pand verlaat, betaal je 5 % extra en een boete.

Betaalde je het gewoon recht van 10 %, dan kan je meteen verkopen. Theoretisch moet je een meerwaardebelasting betalen omdat je de woning wellicht nog niet in een belastingaangifte als eigen woning hebt vermeld. Maar in de praktijk mag je bovenop de aankoopprijs een bedrag toevoegen van 25 % (van de aankoopprijs). Pas als je daarbovenop nog winst maakt, zal je een meerwaardebelasting moeten betalen. Die kans is meestal heel klein. In deze situatie kan je ook gewoon meteen verhuren.

Mathieu Vansweevelt, Vansweevelt makelaars b.v.b.a

5. Ik heb drie maanden voor het verloop van een eenjarig huurcontract mijn huur opgezegd. Ondertussen vond ik een nieuwe huurder die tijdens mijn opzegperiode de huur al wilt overnemen. Toch wil de eigenaar dat ik een schadevergoeding betaal. Bovendien is bij aanvang van de huur geen plaatsbeschrijving gemaakt, maar nu wordt toch een expert ingeschakeld om een plaatsbeschrijving te maken op mijn kosten. Is dit allemaal correct?

Als de verhuurder akkoord gaat met het feit dat de nieuwe huurder het pand zal huren vanaf de opzegperiode, kan de verhuurder geen aanspraak maken op een schadevergoeding en/of wederverhuringsvergoeding omdat hij geen huurinkomsten verliest.

Als de verhuurder niet akkoord gaat met de nieuwe huurder, moet je het contract ‘uitdoen’. Maar ook als je dit niet doet, moet je geen schadevergoeding van zes maanden huur betalen. Enkel een schadevergoeding voor het bedrag van de huurgelden en kosten tot op het moment van het einde van de huurovereenkomst.

Daarnaast heeft het geen enkele zin om een plaatsbeschrijving bij uittrede te laten opstellen als er geen plaatsbeschrijving bij intrede werd opgesteld. Door de afwezigheid van de plaatsbeschrijving bij intrede kan de verhuurder nooit bewijzen dat jij eventuele huurschade veroorzaakte. Ik zou mij dan ook verzetten tegen het opmaken van een plaatsbeschrijving op jouw kosten, tenzij de huurovereenkomst expliciet melding maakt van een plaatsbeschrijving op kosten van de huurder.

Advocaat Wim Nackaerts, advocatenkantoor Strada Legale