Appartement renoveren? Deze pijnpunten duiken op

Een volledig appartementsgebouw renoveren doe je samen met andere mede-eigenaars. Hen op één lijn krijgen, is vaak een vette kluif voor syndici en architecten die betrokken zijn bij zo’n project. Architect Koen Willem heeft heel wat expertise bij het renoveren van appartementsgebouwen. Hij overloopt met ons de punten die steeds opduiken en voor discussie zorgen.

1. Dakisolatie: verplicht tegen 2020

2020 komt in zicht. Vanaf dan mag je geen appartement meer verhuren dat geen dakisolatie heeft. “Toch is de wetgeving hier niet zo streng want ze verplicht een minimale R-waarde van 0,75 m²K/W”, zegt Koen Willem. “Deze waarde kan je met relatief beperkte isolatiedikten behalen. Dit is niet enkel een kost en verantwoordelijkheid voor de eigenaars van het hoogste appartement, maar voor alle eigenaars in het gebouw.”

2. Dubbele beglazing: verplicht tegen 2023

Tegen 2023 zijn alle eigenaars die appartementen en woningen verhuren verplicht om dubbel glas te installeren. “Ramen worden meestal beschouwd als privatieve constructiedelen, waardoor eigenaars zelf moeten opdraaien voor die kosten. Maar ze kunnen meestal niet zelf beslissen over de kleur en het type raam. Want in bijna alle basisaktes staat dat de ramen voor het hele gebouw eenvormig moeten zijn. Alle eigenaars moeten het dus eens worden. En daar komen soms discussies van”, weet Koen Willem.

3. Optopping: verlaagt de gemeenschappelijke kosten

Aan een totaalrenovatie hangt een aardig kostenplaatje. Wanneer je hier als eigenaar voor kiest, komt vaak het thema ‘optopping’ ter sprake. “Hierbij bouwt men één of meerdere extra bouwlagen op het dak, afhankelijk in hoeverre de gemeente de stedenbouwkundige voorschriften aanpast aan de nieuwe visie op hoogbouw. Het grote voordeel is dat dit extra dakappartement wel wat geld opbrengt doordat het dak verkocht wordt als ‘grond’. Geld dat de eigenaars kunnen gebruiken voor de totaalrenovatie”, zegt Koen Willem. “Bijkomend voordeel is dat door de toevoeging van één of meerdere appartementen aan het geheel, de gemeenschappelijke kosten voor alle eigenaars op termijn door een ruimere verdeelsleutel aanzienlijk lager liggen, los van de winsten door de duurzame renovatie-ingrepen.”

4. Centrale verwarming: open verwarmingsketel out, collectief systeem in

Een open verwarmingsketel is sinds kort absoluut verboden. Dit zijn ketels die de zuurstof voor de verbranding halen uit de ruimte waarin de ketel staat. Wanneer een eigenaar een defecte ketel van dat type heeft, moet hij die vervangen door een gesloten ketel. Dat houdt dan wel in dat alle andere appartementen die op dezelfde schouw zijn aangesloten, ook voor een gesloten ketel moeten gaan. Alternatieve tracés zijn vaak door plaatsgebrek in de technische kokers onmogelijk. Maar stel dat zij pas vijf jaar geleden hun ketel vervangen hebben, dan leidt dit soms tot oeverloze discussies. Een oplossing is het realiseren van een aparte kolom, maar vaak is daar geen plaats voor.

“We zien bij appartementsbouw en -renovatie steeds meer de keuze voor een collectief verwarmingssysteem. Dikwijls gaat het om een warmtepomp in combinatie met zonnepanelen. Die collectieve systemen zijn een positieve evolutie. Deze systemen hebben uiteraard langere toevoer- en terugloopleidingen."

5. Balkons: moeilijk te renoveren

Balkons zijn vaak een hekelpunt. “Vroeger goot men de betonplaat van binnen gewoon door naar buiten, met gigantische koudebruggen tot gevolg. Het oplossen hiervan is niet evident omdat bewoners geen opstapje willen naar hun balkon. Je kan wel opteren voor zeer dunne vacuümisolatie, maar een verzonken raamprofiel plaatsen, zorgt vaak voor technische problemen. Meestal is er geen andere mogelijkheid dan heel de balkonstructuur onder handen nemen”, aldus Koen Willem.