Wat als je een woning koopt met gebreken?

Het gebeurt wel vaker dat een oude woning zijn geheimen niet meteen prijsgeeft. Maar wat doe je als je na je aankoop vaststelt dat de woning kampt met bouwtechnische problemen? Kan je dan nog verhaal halen bij de vorige eigenaar of diens aannemer? Wij zochten het voor je uit.

De eigenaar

1. Zichtbaar versus verborgen

Een eerste belangrijk onderscheid dat je moet maken: zichtbare en verborgen gebreken. Onder zichtbare gebreken vallen de problemen die je bij een eerste aandachtig onderzoek van de woning had moeten zien (gebarsten tegels, zichtbare vochtplekken…). Je kan de verkoper niet aansprakelijk stellen als je die gebreken pas na de aankoop opmerkt.

Verborgen gebreken daarentegen zijn bouwtechnische problemen die nog niet zichtbaar waren bij de verkoop en pas later opduiken (maar die op het moment van de verkoop wel al ‘in de kiem’ aanwezig waren). In principe kan je de verkoper hier wel voor aansprakelijk stellen. Tenzij in de verkoopovereenkomst een clausule staat die stelt dat de verkoper de woning verkoopt in de staat waarin die zich bevindt en dat hij of zij je geen garantie biedt voor eventuele verborgen gebreken. Om te weten of je de verkoper aansprakelijk kan stellen voor eventuele verborgen gebreken die na de aankoop opduiken, moet je er dus de verkoopovereenkomst op nalezen. Weet ook dat als je een verborgen gebrek wil inroepen, je dat moet doen binnen een korte termijn nadat het zich manifesteert.

2. De verkoper was op de hoogte

De zaken liggen anders als de verkoper op het moment van de verkoop op de hoogte was van het gebrek en dat voor jou verzweeg. In dat geval kan je hem wel aansprakelijk stellen, ook al schuift hij in de verkoopovereenkomst alle verantwoordelijkheid van zich af. Het moeilijke is dat jij als koper moet kunnen bewijzen dat de verkoper wel degelijk van het probleem afwist en het probeerde te camoufleren. Denk maar aan een vochtprobleem dat verstopt zit achter een nieuwe laag verf.

De aannemer en/of architect

1. Tienjarige aansprakelijkheid

Kocht je een woning die recent gebouwd of gerenoveerd werd? Dan kan je je eventueel ook richten tot de aannemer en/of de architect die de werken destijds uitvoerde of begeleidde. Als nieuwe eigenaar neem je namelijk automatisch de rechten over die de verkoper genoot tegenover de aannemer of architect, ook al sloot je het contract niet zelf af.

Architecten en aannemers hebben een tienjarige aansprakelijkheid voor verborgen gebreken, waar jij dus ook van zal kunnen profiteren. Het gaat in dat geval om ‘zware’ verborgen gebreken, die de stevigheid van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang brengen (scheuren in de gevel, verregaande vochtproblemen, het ontbreken van uitzetvoegen…). Maar ze zijn ook verantwoordelijk voor lichtere gebreken, die geen gevaar vormen voor de stabiliteit van de woning, maar toch voldoende ernstig zijn (gebrekkige geluidsisolatie, condensatie in dubbele beglazing, te smalle buizen…) Kleinigheden zoals loskomende tegels of kleine scheurtjes in het pleisterwerk vallen hier dus niet onder.

Je moet wel kunnen aantonen dat de fout effectief bij de aannemer of de architect ligt. Zaken die voortvloeien uit een gebrekkig onderhoud door de verkoper of door slijtage aan de woning kan je niet verhalen op de bouwprofessional. Om een garantie te kunnen krijgen, moet je die gebreken ook inroepen binnen wat men noemt een ‘redelijke termijn’.

Wat onder ‘redelijk’ verstaan wordt, is niet altijd even duidelijk. Vaak zal het de rechtbank zijn die daarover beslist. Wel zeker is dat de redelijke termijn begint te lopen vanaf het moment dat je het gebrek vaststelt, en dus niet vanaf het uitvoeren van de werken door de aannemer. Let er wel op dat je de vordering stelt binnen de tien jaar na de werken, anders vervalt ze sowieso. Bovendien heb je er zelf alle baat bij om zo snel mogelijk te reageren.

2. Een commerciële garantie

Het kan dat de aannemer de verkoper destijds een ruimere garantie gaf dan wettelijk verplicht was, bijvoorbeeld om commerciële redenen. Zo kreeg de verkoper bijvoorbeeld tien jaar of zelfs levenslange garantie op alle mogelijke gebreken aan bepaalde werken. In tegenstelling tot de wettelijke tienjarige aansprakelijkheid, is het niet zeker dat ook jij van die ‘extra’ garantie kan genieten. Het is perfect mogelijk en helemaal legaal dat de aannemer beperkende voorwaarden koppelt aan de bijkomende garantie, bijvoorbeeld dat die komt te vervallen wanneer de woning wordt verkocht. Rust er extra garantie op bepaalde werken? Vraag dan zeker om een kopie van de garantieovereenkomst aan de verkoper om te weten wat dat voor jou betekent.

3. Er is een procedure lopende

Wat als er op het moment dat je de woning koopt, al een procedure loopt tussen de verkoper en de aannemer of architect? Als het voorwerp van de procedure onlosmakelijk verbonden is met ‘het eigenaar zijn’ van het onroerend goed, dan word je als koper noodzakelijk bij die procedure betrokken. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer de procedure betrekking heeft op de tienjarige aansprakelijkheid van een van de bouwpartners. Is er discussie over rechten en plichten die niet onlosmakelijk verbonden zijn met het onroerend goed zoals het niet betalen van bepaalde facturen door de verkoper? Dan blijf jij buiten schot.

In principe moet de verkoper je voor de aankoop van de woning op de hoogte brengen van lopende procedures die onlosmakelijk verbonden zijn met het onroerend goed. Doet die dat niet, dan zou je achteraf de koop in vraag kunnen stellen en/of een schadevergoeding eisen. Maar zelfs wanneer hij je wel informeert, kan je je eventueel indekken tegen nadelige gevolgen die jij kan lijden ten gevolge van de lopende procedure. Maak hierover duidelijke afspraken die je opneemt in de verkoopovereenkomst.

Bron: Ik ga Bouwen