Mag je een woning (ver)kopen boven de vraagprijs?

Door de rush op vastgoed worden huizen en appartementen tegenwoordig vaak meteen tegen de vraagprijs verkocht. Niet zelden bieden kandidaat-koper zelfs méér dan wat de verkoper vraagt. Maar mag die laatste wel zo’n bod aanvaarden?

In nogal wat populaire regio’s in ons land is het aanbod aan (betaalbare) woningen anno 2022 zo goed als onbestaande. Komt er toch een nieuw pand op de markt, dan nemen kandidaat-kopers vaak onmiddellijk vrede met de geafficheerde vraagprijs. Een rondvraag bij een aantal vastgoedmakelaars leert dat men soms zelfs bereid is om méér te bieden dan wat gevraagd wordt. Maar ben je als verkoper dan gebonden aan de initiële vraagprijs, of mag je je woning alsnog tegen een hoger bedrag van de hand doen?

Vraagprijs

“In de rechtspraak wordt het afficheren van een vraagprijs in de regel beschouwd als een uitnodiging tot onderhandelen”, weet Nicolas Carette. Hij is professor aan de Universiteit Antwerpen, vennoot bij Equator Advocaten en co-directeur van het Interuniversitair Centrum voor Bouwrecht. “Je nodigt met andere woorden de kandidaat-kopers uit om met jou of met jouw makelaar in onderhandeling te treden over de voorwaarden, maar je bent niet verplicht om je woning ook effectief te verkopen aan diegene die bereid is om de vraagprijs te betalen. Is er iemand die bijvoorbeeld 20.000 euro meer wil neertellen voor jouw pand, dan ben je vrij om dat bod te aanvaarden.”

Goed om te weten is ook dat je niet noodzakelijk dient te verkopen aan de hoogste bieder. Heb je geen goed gevoel bij een bepaalde kandidaat, omdat je bijvoorbeeld vreest dat hij je woning zal laten verkommeren? Of koppelt hij bepaalde condities aan zijn bereidheid tot kopen, zoals een opschortende voorwaarde van het bekomen van een lening? Dan kan je gerust aan iemand anders verkopen - zelfs tegen een lagere prijs. Je hoeft hiervoor niet eens een reden aan te geven. Let er wel op dat men je niet van discriminatie kan beschuldigen, want dat is strafbaar.

‘Onder gesloten omslag’

Als er verschillende kandidaat-kopers zijn die meer willen bieden dan de oorspronkelijke vraagprijs, dan mag je die zelfs tegen elkaar uitspelen om zo een hoger bedrag in de wacht te slepen. “Je mag evenwel geen openbare verkoop organiseren”, merkt Nicolas Carette op. “Want dat mag enkel door een notaris gebeuren.”

“Concreet betekent dat dat je de verschillende kandidaten niet op eenzelfde moment mag uitnodigen om ze vervolgens tegen elkaar te laten opbieden. Als je bieders op de hoogte brengt van elkaars bod met de mogelijkheid om hun bod nog aan te passen, zit je in de gevarenzone. Als je toch op deze manier tewerk gaat, kan diegene die naast de woning grijpt, naar de rechtbank stappen om de verkoop nietig te laten verklaren.”

Je mag echter wel zelf een verkoop ‘onder gesloten omslag’ organiseren, zonder dat je daarvoor een notaris hoeft in te schakelen. Bij zo’n procedure vraag je aan de kandidaat-kopers om hun bod, naam en adres op een blad papier te zetten, het te ondertekenen en het in een gesloten omslag aan jou te overhandigen. Geef meteen ook aan tot wanneer het bod uiterlijk kan ingediend worden. Om onrealistische verwachtingen te vermijden, kan je eventueel een richtprijs of vanafprijs vermelden.

Je aanvaardt het bod

Doet een kandidaat-koper een concreet bod en aanvaard jij als verkoper dat bod? Dan is er sprake van een effectieve verkoop. Beide partijen zijn dan gebonden. Treed je in onderhandeling met een kandidaat-koper en stel je tijdens het negotiëren een prijs voor waartegen je wil verkopen, dan ben je eveneens gebonden wanneer de kandidaat jouw voorstel of tegenbod aanvaardt. Ook als verkoper kan je het best de geldigheidsduur van het tegenbod beperken.

“Bij een eventuele discussie achteraf moet diegene die beweert dat de verkoop tot stand is gekomen - dat kan zowel de koper als de verkoper zijn - wel kunnen bewijzen welk voorstel of (tegen)bod er gedaan werd”, zegt Nicolas Carette. “Staat dat niet op papier of op mail, dan wordt het moeilijk om dit hard te maken. Er moet namelijk minstens een begin van bewijs door geschrift zijn. Dat mag zelfs een sms zijn. Ook dit bewijselement hou je dus het best in het achterhoofd.”