De stedenbouwkundige vergunning in 5 vragen

De stedenbouwkundige vergunning. Wie wil bouwen of grondig wil renoveren, kan niet zonder. Maar ook voor minder ingrijpende werken heb je soms een vergunning nodig, soms volstaat dan weer een melding. Je merkt het, de regels zijn complex. Wanneer moet je nu precies een stedenbouwkundige vergunning aanvragen? En wat riskeer je als je de regels niet correct naleeft?

1. Wanneer heb je een stedenbouwkundige vergunning nodig?

De wettelijke regels rond bouwvergunningen zijn allesbehalve eenvoudig. Dat heeft onder meer te maken met het feit dat dit een regionale materie is, wat betekent dat er in Vlaanderen, Brussel en Wallonië verschillende regels van toepassing zijn. Welke regels gelden wordt uiteraard bepaald door de locatie van het onroerend goed dat je wil (ver)bouwen. Bovendien veranderen de spelregels in de verschillende regio’s wel eens. Zo komt er in Brussel bv. allicht binnenkort een nieuwe gewestelijke stedenbouwkundige verordening aan.

In zijn essentie komt het erop neer dat je voor alle bouw- of renovatiewerken in principe een stedenbouwkundige vergunning nodig hebt. Er bestaan echter uitzonderingen voor een aantal kleinere werken, of een loutere melding kan soms ook volstaan. Een opsomming geven van de verschillende regels, voorwaarden, uitzonderingen… in de drie gewesten zou ettelijke pagina’s in beslag nemen. We verwijzen hier graag door naar de desbetreffende websites van Vlaanderen, Brussel en Wallonië.

Naast de gewesten kunnen steden en gemeenten bijzondere regels voor stedenbouw hanteren. De boodschap is dus dat je je grondig moet informeren voor je aan het bouwen of verbouwen wil gaan. Je kan eveneens terecht bij de architect op wie je een beroep wil doen, of bij de dienst Omgeving of Stedenbouw van je gemeente. Zij kunnen je vaak vertellen of de werken die je wil uitvoeren al dan niet vergunningsplichtig zijn.

2. Kan je een stedenbouwkundige vergunning zelf aanvragen?

Als je een stedenbouwkundige vergunning nodig hebt, hoef je daarvoor niet altijd een beroep te doen op de diensten van een architect. Dat is wel nodig voor grote bouw- of renovatiewerken waarvoor de tussenkomst van zo’n architect vereist is. De architect zal in dat geval ook het vergunningsdossier samenstellen.

Voor kleinere werken die een vergunning vragen (of waarvoor een melding moet gebeuren), kan je zelf het nodige doen. De nodige info hierover vind je eveneens op de genoemde websites terug. In principe zal je de aanvraag of melding moeten indienen op de gemeente waar het onroerend goed is gelegen. Sommige zaken kan je online regelen.

3. Geen stedenbouwkundige vergunning. Welke sancties riskeer je?

Als je werken uitvoert aan je huis zonder dat je over een stedenbouwkundige vergunning beschikt – terwijl een vergunning wel degelijk nodig is – dan is er sprake van een bouwmisdrijf. De overheid kan je daarvoor vervolgen en zelfs strafrechtelijk sanctioneren. Je riskeert uiteindelijk te worden veroordeeld tot een gevangenisstraf en/of een geldboete. Hoe zwaarder je overtreding, hoe belangrijker de sanctie die je riskeert.

Daarnaast kan de overheid  een zogenaamde ‘herstelvordering’ tegen je instellen. Dat kan inhouden dat je de woning moet herstellen in de toestand van voor de werken. Realiseerde je bijvoorbeeld een uitbreiding, dan kan je worden verplicht om die op eigen kosten opnieuw af te breken. Doe je dat niet, dan kan de overheid die werken laten uitvoeren, waarna jij de rekening gepresenteerd krijgt. Het is anderzijds bv. ook mogelijk dat je de gedane verbouwingen mag behouden, maar dat je een geldsom moet betalen gelijk aan de meerwaarde die je woning heeft verkregen door het begaan van het bouwmisdrijf.

Zo’n bouwovertreding kan wel verjaren. Als dat het geval is, riskeer je niet langer een strafrechtelijke sanctie noch een herstelvordering van de overheid. De verjaringstermijn verschilt opnieuw naargelang het gewest. Bouwmisdrijven verjaren in Vlaanderen meestal na vijf jaar. In Wallonië en Brussel bedraagt die termijn eerder tien jaar.

4. Andere gevolgen

Los van de sancties van de overheid, kunnen onvergunde bouwwerken nog andere gevolgen kennen. Benadelen de werken die je zonder vergunning uitvoerde een van je buren (een te hoge constructie die de zon blokkeert bijvoorbeeld), dan kan die een schadevergoeding of bepaalde herstelwerken van je eisen. De verjaringstermijn die geldt voor de overheid geldt niet voor je buur. Die beschikt veelal over 5 jaar om een vordering op grond van burenhinder te starten.

Je riskeert daarnaast een latere verkoop van je woning te bemoeilijken. Je zal open kaart moeten spelen met de kopers, wat een invloed kan hebben op het verkoopbedrag van je woning. Doe je dat niet, dan bestaat het risico dat de koper de verkoop achteraf in vraag stelt. De verkoop kan in dat geval ontbonden worden of je kan veroordeeld worden tot het betalen van een schadevergoeding. Koop je zelf een woning waar een bouwovertreding op blijkt te rusten (en was je daar niet van op de hoogte), dan kan jij op jouw beurt actie ondernemen tegen de verkoper.

Indien je woning wordt onteigend of je bijvoorbeeld het slachtoffer wordt van een schadegeval, dan riskeer je soms geen (of een lagere) vergoeding te krijgen voor de delen van je woning die zonder vergunning werden opgericht.

5. Regularisatie vragen

Voerde je werken uit aan je woning zonder daarvoor over de nodige vergunningen te beschikken, dan kan je de gedane werken eventueel wel laten regulariseren. Dat houdt in dat je achteraf alsnog de nodige vergunningen in orde brengt. Om zo’n regularisatie aan te vragen, doe je best een beroep op een architect.

Je krijgt die regularisatie niet zomaar. De betreffende diensten zullen eerst nagaan of de nieuwe staat van je woning wel conform is met de stedenbouwkundige normen. Ze kunnen je eventueel vragen om bepaalde aanpassingen aan te brengen aan het pand om de regularisatie te kunnen verkrijgen.

Vaak denkt men dat het aanvragen van zo’n regularisatie pas nodig of nuttig is als de overheid de bouwovertreding ontdekt, en dat dit in de praktijk toch maar zelden of nooit gebeurt. Weet echter dat die kans groter is dan je denkt. Aan de hand van luchtfoto’s, bepaalde websites … kan de overheid eenvoudig nakijken of er een verschil is tussen je woning en het kadasterplan. Het gebeurt dat buren klacht neerleggen waardoor de overtreding aan het licht komt. Wacht dus niet tot je betrapt wordt!