Is een hypotheeklening afsluiten zonder eigen middelen nog mogelijk?

De tijd dat je probleemloos van je ouders een financieel duwtje in de rug kreeg om een hypothecaire lening te kunnen afsluiten, lijkt voorbij. Dat blijkt uit een recent Woononderzoek van Livios bij meer dan 3.800 Vlamingen. Maar wat als je niet gesponsord wordt en weinig of geen spaarcenten hebt? Is het dan nog mogelijk om een hypotheeklening af te sluiten?

Geen eigen middelen, geen hypotheeklening

Wie aanklopt bij een bank om een woonkrediet af te sluiten, krijgt gegarandeerd de vraag hoeveel eigen inbreng hij/zij heeft. Heb je een gevuld spaarvarken, dan is de kans op een betere rente en hoger leenbedrag groter, dan voor wie geen spaarcenten heeft. Banken vragen gemakkelijk 30% van het leenbedrag aan eigen inbreng. Ze kunnen leningen toestaan zonder eigen inbreng, maar daar staan ze niet voor te springen. Wat moet je dan doen als je jouw droomwoning gespot hebt, maar geen spaarcenten hebt en je niet bij je ouders of grootouders kan aankloppen voor een financieel duwtje in de rug?

“Het hebben van eigen middelen is eerder uitzondering dan de regel, en dat is verrassend.”

2 op 3 wordt niet gesponsord

Dat blijkt voor vele kopers/bouwers meer en meer de realiteit. De tijd dat ouders en grootouders sponsoren is voorbij. Uit ons recent Woononderzoek* kwam naar boven dat slechts 1 op 3 van de respondenten (36%) hulp van thuis kreeg. 5,4% leende geld van de ouders, 5,6% kreeg een bouwgrond en 25% ontving een startkapitaal. “De betaalbaarheid van wonen staat duidelijk onder druk”, aldus Niko Demeester van Embuild. “Dit is een echte eyeopener. 2 op de 3 moet dus zijn eigen boontjes doppen en zelf de nodige financiële middelen bijeen scharrelen. Het hebben van eigen middelen is dus eerder uitzondering dan de regel, en dat is verrassend.

Risico voor banken is groter door stijging vastgoedprijzen

Hoe komt het dat banken zoveel waarde hechten aan de eigen inbreng? Financieel expert Brecht Coene: “De stijging van de vastgoedprijzen van de afgelopen jaren heeft ervoor gezorgd dat ontleners steeds grotere bedragen gingen ontlenen. De Nationale Bank besliste eind 2019 al dat de risico’s hiervan ingeperkt dienden te worden omdat de maandelijkse schuldenlast van veel Belgen, in verhouding tot hun beschikbaar inkomen, te hoog opliep. Ze legde kredietverstrekkers limieten op m.b.t. hun kredietproducties, met name om te bepalen hoeveel procent ervan voor een lening met een bepaalde quotiteit mag worden toegekend. Het probleem voor de consument is dat deze regeling niet transparant is. Banken communiceren hier niet over, ze geven liever het signaal dat je voldoende eigen inbreng moet hebben alvorens je een lening kunt afsluiten. En dat is niet gemakkelijk als de vastgoedprijzen stijgen, maar de lonen niet recht evenredig volgen. We moeten realistisch zijn: als je niet over minimaal 10% eigen inbreng beschikt, dan liggen je kaarten niet goed.”

Stabiele afbetalers

Om die reden heeft Embuild Vlaanderen een voorstel op de regeringstafel gelegd: de Gewestwaarborg. “We hopen dat de volgende Vlaamse regering de Gewestwaarborg goedkeurt, zodat veel meer mensen hun woonwens kunnen realiseren. Om te lenen heb je twee drempels: hoeveel geld heb je en hoeveel geld kan je maandelijks aflossen? Met de Gewestwaarborg willen we mensen die een goed inkomen hebben, maar niet over de eerste drempel geraken, helpen. Deze doelgroep heeft de capaciteit om stabiel een vast bedrag af te lossen. Het zou jammer zijn als ze geen woonlening vast kunnen krijgen.”

Ook CD&V vindt dat we een te groot bedrag zelf moeten inbrengen en staat achter een hypothecaire lening die 100% van de aankoopprijs dekt. “Het woonbeleid staat onvoldoende op de politieke agenda. Te veel mensen vallen uit de boot voor een woonlening.” CD&V verwacht dat banken meer tegemoet gaan komen en dat de regering borg staat, zodat zij die onvoldoende eigen middelen hebben toch 100% van de aankoopwaarde kunnen lenen. “Op dit moment bestaat de Vlaamse Woonlening al, en die is best populair”, aldus Vlaams minister van Wonen Diependaele (N-VA). “We haalden vorig jaar een recordcijfer. Met deze lening kunnen mensen met een beperkt inkomen voor 100% van het aankoopbedrag ontlenen, kosten inclusief. Eigenaarschap stimuleren is en blijft een belangrijke doelstelling van het Vlaams woonbeleid."

Grote uitdaging voor jonge gezinnen

Volgens minister van Wonen Diependaele hebben we op dit moment al een sterke eigenaarsmarkt. “Momenteel is 72% van de huishoudens eigenaar van een woning of appartement. Jonge gezinnen die een eigen woning verwerven is dan ook absoluut een goede zaak. Uit recent onderzoek van de Nationale Bank blijkt het aandeel jongeren dat een huis koopt de voorbije jaren wel stabiel blijft, en zelfs stijgt. Maar, voor jongeren is de eigen inbreng die bij een hypothecair krediet komt kijken vaak een grote uitdaging. Banken hebben vandaag marge om bij 35% van de eerste kopers een lagere eigen inbreng te vragen, maar dat potentieel wordt momenteel niet volledig benut. Een extra waarborg vanuit de overheid kan mogelijk de banken aansporen om die marge verder op te vullen en zodoende meer jonge kopers aan een eigen woonst te helpen.”

Minister van Wonen: "Vanuit Vlaanderen willen we een waarborg verstrekken op het stuk van de lening boven 90% van de waarde van de woning, en dit voor first time buyers"

Diependaele: “Regering wil borg staan”

De minister van Wonen wil deze waarborg graag concreet maken. “Vanuit Vlaanderen zouden we deze waarborg verstrekken op het stuk van de lening boven 90% van de waarde van de woning, en dit voor first time buyers. We hebben met Embuild, Febelfin en de NBB daarover al samengezeten. We bekijken nu of er muziek zit in dit plan. Wel enkele kanttekeningen: we moeten ervoor waken dat we mensen niet met een onbetaalbare afbetalingscapaciteit opzadelen. De stijgende rente heeft er al voor gezorgd dat deze capaciteit onder druk kwam te staan. Dat is dus een nog belangrijkere factor dan de eigen inbreng. Daarnaast moeten we er ook over waken dat zo’n mogelijke extra waarborg niet zal doorgerekend worden in de aankoopprijs door de verkoper”, besluit Diependaele.

Prijs van renovatiewerken

Steven Lannoo, directeur van het NAV staat achter de waarborg, maar volgens hem is dit niet de essentie van de zaak. “De waarborg zal ervoor zorgen dat kopers die onvoldoende spaarcenten hebben toch een pand kunnen aanschaffen of een woning kunnen bouwen. Op zich is dit een goed voorstel. Maar zolang - en dan heb ik het voornamelijk over mensen die een bestaande woning kopen om te renoveren - we niet een meer realistisch beeld krijgen van de kostprijs van de renovatiewerken, blijft de betaalbaarheid van wonen in het gedrang komen. Er zijn nog te veel mensen die te veel bieden voor een woning omdat ze de renovatiekosten te laag inschatten. Ook daar moet de politiek aandachtig voor zijn.”

_{*Bouwsite Livios organiseerde van 18 oktober tot en met 15 november 2023 een online onderzoek om te polsen naar hoe tevreden lezers zijn over hun woning, welke woondromen ze koesteren, of ze inzicht hebben in energie en regelgeving en hoe ze denken over de betaalbaarheid van een bouw- of renovatieproject. Meer dan 3.800 Vlaamse respondenten namen deel.}