De onderhandse verkoop stap per stap

Bij een onderhandse verkoop komen de koper en verkoper overeen om een woning te (ver)kopen) aan een bepaalde prijs. De verkoopsvoorwaarden leggen ze vast in een voorlopige overeenkomst. Wat gebeurt er als je een kandidaat gevonden hebt voor je woning of grond? We overlopen even de verschillende stappen bij een onderhandse verkoop

Een bod uitbrengen

De meeste kandidaat-kopers zullen meerdere keren - al dan niet vergezeld van hun ouders, vrienden, een architect of aannemer - naar de woning komen kijken vooraleer ze een bod uitbrengen. Het best vraag je dat ze dat bod schriftelijk uitbrengen. Zo kan je er zeker van zijn dat je dat bod au sérieux mag nemen. Aan jou dan om dat bod al dan niet te aanvaarden.

Als je het aanvaardt, doe je er goed aan om meteen afspraken te maken van welke elementen voor dat bedrag wel of niet in de prijs vervat zitten. Vaste installaties horen in principe bij de woning en worden dus mee verkocht, maar die regel is vatbaar voor interpretaties. Spreek dus duidelijk af of de gordijnen, bepaalde toestellen, ingebouwde verlichtingsarmaturen en andere zaken waarover discussie zou kunnen ontstaan, al dan niet in de woning blijven na het verlijden van de akte en leg daarvoor eventueel een overnameprijs vast.

Een optie toevoegen

Wanneer bepaalde kandidaten de aankoop wel zien zitten, maar nog duidelijkheid wensen rond bepaalde aspecten, kan je hen ook de mogelijkheid bieden om een optie te nemen op de grond of de woning. Het zou bijvoorbeeld kunnen dat de kandidaat meer zekerheid wenst over zijn lening, over de stedenbouwkundige voorschriften,... Als je hem een optie geeft, verbind jij je er toe dat je binnen een bepaalde periode de woning of de grond niet aan iemand anders zal verkopen.

Wanneer de kandidaat binnen deze periode beslist om het goed daadwerkelijk te kopen, moet hij je dat schriftelijk laten weten. Dit noemt men het lichten van de optie. Vermits na het lichten van de optie de verkoop automatisch volgt, is het noodzakelijk dat alle essentiële elementen van de verkoopovereenkomst (prijs, betalingstermijn, voorwaarden,...) nauwkeurig vermeld worden in deze optie. Daarom is het aan te raden om ook al voor dit compromis een notaris in te schakelen zodat je er zeker van kan zijn dat dit compromis volledig en correct is.

Je bent zeker niet verplicht om als verkoper een optie te verlenen aan een kandidaat-koper. Je loopt immers het risico dat de koper uiteindelijk toch niet toehapt terwijl je intussen andere geïnteresseerden hebt moeten afschepen. Daarom is het niet slecht om als stok achter de deur een vergoeding te vragen voor die optie. Wanneer de optie gelicht wordt, fungeert dit bedrag als voorschot. Wordt de optie niet gelicht, mag je de som houden als schadevergoeding.

De verkoopovereenkomst (het compromis)

Wanneer je tot een akkoord bent gekomen met de koper, wordt er een verkoopovereenkomst opgesteld, in de volksmond beter gekend als 'compromis'. Het is niet verplicht om hiervoor een notaris in te schakelen, maar we raden je dit toch aan. Zo ben je er zeker van dat deze overeenkomst alle elementen bevat die er in moeten staan. Je mag niet vergeten dat het compromis dezelfde rechtsgeldigheid heeft als de uiteindelijke akte..

Opschortende voorwaarden

In de verkoopovereenkomst kan de koper een aantal opschortende voorwaarden laten opnemen. Er kan bijvoorbeeld in het compromis vermeld worden dat de koop enkel doorgaat wanneer hij/zij de lening rond krijgt of wanneer er geen stedenbouwkundige overtredingen vastgesteld worden. In dat geval moet er een duidelijke datum vermeld worden waarbinnen duidelijkheid moet zijn over deze elementen. Als blijkt dat aan één van de voorwaarden niet voldaan is, kan de koop geannuleerd worden.

Voorschot

Bij de afsluiting van de verkoopovereenkomst is het de gewoonte dat de koper een voorschot betaalt. Doorgaans bedraagt dit ongeveer 10 % van de verkoopwaarde. Wanneer het compromis bij de notaris wordt getekend, blijft het voorschot bij hem in bewaring tot bij de authentieke akte. Als je het afsluiten van de verkoopovereenkomst eigenhandig doet, wordt het voorschot rechtstreeks aan jou als verkoper uitgekeerd. Ook dit zijn elementen die zeker in het compromis moeten opgenomen worden.

Geldigheid van het compromis

Soms hoor je wel eens vertellen dat een verkoopovereenkomst slechts vier maanden geldig is. Dat is niet zo. Wel is het zo dat je in principe binnen de vier maanden bij de notaris geroepen wordt voor de definitieve verkoopakte, ook wel het verlijden van de akte genoemd.

Het verlijden van de akte

Als het compromis ondertekend is moeten de koper en de verkoper - voor zover dat nog niet gebeurd was - een notaris aanstellen bij wie ze de akte laten verlijden. Dat kan één notaris zijn voor de twee partijen, maar het is evenzeer mogelijk dat elke partij zijn eigen notaris kiest. Na ondertekening van de verkoopovereenkomst is het aan de notaris om uit te zoeken of jij, als verkoper, geen schulden meer hebt, of jij wel degelijk de eigenaar bent, of op stedenbouwkundig vlak alles in orde is, enz. Na maximum vier maanden roept de notaris jou en de koper bij elkaar voor het 'verlijden van de akte'. De akte wordt dan door de notaris voorgelezen. Vervolgens vereffent de koper het saldo bij jou en betaalt hij de aktekosten aan de notaris.