Is een halfopen woning voordeliger dan een open? Twee experts reageren

Torenhoge huizenprijzen, rentestijgingen, hogere materiaalkosten, beperkte beschikbare  bouwgronden, … De betaalbaarheid, maar ook de toegankelijkheid tot nieuwbouw staat onder druk. Kan je nog wel een nieuwe woning bouwen? En is een halfopen bebouwing dan interessanter dan een open bebouwing? We vroegen het aan Pieter Devos, commercieel directeur bij Dewaele Woningbouw, en Paul Lenchant, salesmanager bij AVL Woningbouw. Zij wegen de voor- en nadelen voor ons af. 

Prijzen zijn ontploft 

Devos: “Er is een schokeffect geweest door de combinatie van gestegen prijzen in combinatie met gestegen interesten. Intussen zijn de prijzen gestabiliseerd en hebben de intrestvoeten hun hoogste punt bereikt. We merken dat mensen beginnen te wennen aan de nieuwe realiteit. We zien dan ook dat de markt voorzichtig opnieuw aantrekt." 

Lenchant: “Voor jonge gezinnen is bouwen een pak moeilijker geworden. De prijzen zijn twee jaar geleden ontploft, dus dat heeft consequenties als je een bouwwens hebt. Het is meteen ook een van de redenen waarom we ons hebben gestort op compacte woningen. Waar twintig jaar geleden bouwers op hun achterpoten gingen staan als we een halfopen woning voorstelden, is de halfopen bebouwing nu een evidentie geworden. Met onze compacte woningen en onze STAM-woningen gaan we nog een stap verder.” 

1 op 3 kiest halfopen 

Dat de halfopen bebouwing ondertussen al goed ingeburgerd is merken ze ook bij Dewaele. Devos: “Tien jaar geleden bouwden we zo goed als geen driegevelwoningen. Nu kiest 1 op 3 van onze klanten voor een halfopen houtskeletwoning. We zien daar dus een kentering. Trouwens, in 40% van de gevallen bouwen we op een bestaand terrein volgens het sloop- en heropbouwprincipe aan 6% btw. Dat is mogelijk omdat onze klanten pas bij ons aankloppen als ze een bouwgrond hebben. Ze kopen dus als particulier, wij kopen zelf geen bouwgronden. Maar dat maakt het voor onze bouwers wel financieel zeer interessant. Zeker als ze bijvoorbeeld twee halfopen bebouwingen tegelijkertijd laten bouwen. Dat zorgt voor een groot efficiëntievoordeel.” 

Het financiële voordeel van een halfopen bebouwing zit hem ook in de grondkost. “De  meeste bouwers vinden een bouwgrond van 5 are groot genoeg”, weet Lenchant. “Klanten willen geen grote bouwgronden meer. Zeker jonge koppels niet. Het terras vinden ze wel  belangrijk, zodat ze buiten kunnen tafelen en barbecueën, maar een streepje gazon volstaat  al. Op die manier reduceer je de aankoopkost van de bouwgrond en van het onderhoud.”  

Extra meters winst 

Maar ook qua terreinbenutting boek je winst. Devos: “De klassieke bouwvoorschriften stellen dat je links en rechts naast een vrijstaande woning drie meter moet vrijhouden tot de perceelsgrens. Bij een halfopen bebouwing win je die drie meter over de volledige diepte van je terrein. Het grondaandeel is in de totale bouwkost enorm gestegen. Mensen zijn bewuster bezig met het efficiënter benutten van de beschikbare grond en kijken naar kleinere terreinen. Een driegevelwoning is daardoor een bijzonder efficiënte manier van  bouwen.” “Klopt,” zegt Lenchant, “een bouwperceel van 10 meter breed laat een  bouwbreedte van zeven meter toe. Stel dat je gelijkvloers zeventien meter diep kan gaan, op het eerste verdiep twaalf meter en onder het dak negen meter, dan realiseer je een behoorlijk woonoppervlak. Dus qua woonvolume moet een halfopen bebouwing zeker niet onderdoen voor een open bebouwing.”  

Gevel minder 

Devos: “Kijken we naar de constructie van een halfopen bebouwing, dan heb je een gevel minder om af te werken. Naar isolatie toe betekent dat ook minder verliesoppervlak. Daar staat tegenover dat halfopen woningen meestal smaller en hoger zijn. Ze zijn minder compact, in de EPB-zin van het woord. Maar wat je EPB-matig verliest, compenseer je wel door de gedeelde zijgevel met veel minder warmteverlies.”  

Het vrijheidsgevoel is altijd kleiner bij een halfopen bebouwing. Maar we merken dat dat voor jonge bouwers minder belangrijk is. Zij vinden het belangrijk om te kunnen wonen

Lenchant: “Door de gemeenschappelijke muur zal de energiekost lager zijn en dat zal altijd een verbetering zijn ten opzichte van een open bebouwing. Qua isolatie zit je goed, ook wat betreft akoestische isolatie. Geluidsoverlast valt bij halfopen nieuwbouwwoningen bijna in het niets door een performante geluidsisolatie. Het enige nadeel dat je wel hebt, is minder privacy. Als je op je terras zit of in de tuin loopt is de kans reëel dat je je buren hoort. Maar  je kan het gevoel van privacy altijd ontwerpmatig vergroten. Het vrijheidsgevoel daarentegen is altijd kleiner bij een halfopen bebouwing. Je kan bijvoorbeeld niet rond de woning lopen. Maar we merken dat dat voor jonge bouwers minder belangrijk is. Zij vinden het belangrijk om te kunnen wonen.” 

Lagere bouwkost 

Dat een halfopen bebouwing bouwtechnisch goedkoper is, is niet standaard het geval. “Er is natuurlijk de gedeelde muur, maar de afwerking daarvan kost je hoogstens 5.000 euro als je exact dezelfde woning als open bebouwing zou plaatsen”, weet Lenchant. “We bouwen traditioneel, maar werken soms met typeplannen en kunnen zo de bouwkost laag houden. Een halfopen bebouwing is bij ons altijd voordeliger, omdat de aankoopwaarde van de grond lager is dan bij een open bebouwing. Door de lagere bouwkost van de constructie en de daaraan gekoppelde kleinere bouwgrond met minder onderhoud, kom je op het einde van de rit goedkoper uit dan bij een open bebouwing.” 

Door de lagere bouwkost van de constructie en de daaraan gekoppelde kleinere bouwgrond met minder onderhoud, kom je op het einde van de rit goedkoper uit dan bij een open bebouwing

Derde verdieping telt door 

Bij Dewaele Woningbouw kloppen klanten aan met een bouwgrond op zak. Bij hen speelt het aspect grondkost dus niet mee bij de afweging of een halfopen bebouwing goedkoper is dan een open bebouwing. De derde verdieping daarentegen speelt wel een belangrijke rol. Devos: “Die extra verdieping kost wel iets. Puur in vierkante meterprijs is een driegevelwoning niet goedkoper. Ook al moet je een gevel minder afwerken. Bouw je onmiddellijk twee halfopen woningen, om er bijvoorbeeld eentje te verhuren, dan kan je wel profijt doen als je gaat voor twee bouwlagen en een plat dak. Smal en hoog is nu eenmaal duurder dan breed en laag.”  

“Absoluut,” vult Lenchant aan, “daarom hebben we vorig jaar onze STAM-woningen gelanceerd. Dat zijn platdakwoningen van 80 vierkante meter bewoonbare oppervlakte die je modulair kan opstellen. Als een koppel na vijf of tien jaar voldoende gespaard heeft of de gezinssituatie verandert, dan kan je een extensie achter of op de woning plaatsen. We merken dat hier een gezonde interesse voor is.” 

De regels van de buur

Wie halfopen wil bouwen moet wel rekening houden met bestaande regels. Stedenbouwkundig heb je minder mogelijkheden. “Ben je de eerste bouwer, dan kan je de hellingsgraad van je dak en de speling van de kroonlijsten zelf bepalen. Staat er al een halfopen bebouwing en ben je dus de tweede bouwer, dan moet je je aan de bestaande voorschriften houden. Als de hellingsgraad van het dak maar 30° of 40° is, dan wordt het moeilijk om onder het dak nog een leefruimte te creëren. En net die ruimtes zijn belangrijker aan het worden. Denk maar aan samengestelde gezinnen, waardoor je extra slaapkamers moet creëren.”  

Compacte en doorgroeiwoningen 

Bij beide bouwbedrijven merken we dat het maximaal benutten van de woonoppervlakte centraal staat. Devos: “Bij nieuwe bouwprojecten in verkavelingen zal men altijd gaan naar tweegevel- of driegevelwoningen. Terwijl sloop en heropbouw en renovatie zich perfect lenen tot opsplitsen of koppelwoningen. Zo kunnen we op een efficiënte manier het bestaande patrimonium benutten.”  

Doorgroeiwoningen helpen ook bij de veranderende woonvraag volgens Lenchant. "Halfopen bebouwingen zitten al tien à vijftien jaar in de lift. Kleinere, compacte woningen rukken meer op. Elke vierkante meter moet betaald worden. Die betaalbaarheid staat bij veel jonge bouwers bovenaan. Als Belg denken we nog altijd groot. Niet iedereen wil van vandaag op morgen compacter gaan wonen. Maar we merken wel dat de jongere generatie daarvoor openstaat. Net zoals voor cohousing, ze zien in grote steden en in het buitenland dat dat werkt. Op die manier houden ze meer geld over om te reizen of op restaurant te gaan.”  

Tweedelijnsbebouwing 

Kijken we naar het buitenland dan ziet Devos in Frankrijk (Dewaele is ook actief in regio Rijsel, nvdr.) nog een andere manier van het efficiënt benutten van de bestaande  oppervlakte: de tweedelijnsbebouwing. “In Rijsel hebben we bijvoorbeeld de tuin van een herenhuis, dat vooraan op het perceel staat, opgesplitst in de diepte. Stedenbouwkundig ligt dat in België moeilijk en dat is jammer. Want als je een oude, vrijstaande woning klaar voor de sloop met een grote, diepe tuin opsplitst in de diepte, dan krijg je veel mooiere bouwterreinen dan er twee smalle loten van te maken. Er zijn in ons land nog voldoende vrijliggende gronden of woningen die beter afgebroken worden. We moeten geen weilanden aansnijden, er is nog plaats om te bouwen. We kunnen dus efficiënt verdichten,  maar de regelgeving mag wat soepeler en creatiever worden.”