De renovatieplicht: alles wat je moet weten over de regels, kosten en impact

De renovatieplicht is een hot topic voor wie een woning wil kopen, verkopen of verbouwen. Maar wat betekent het precies? Voor wie geldt de verplichting en in welke gevallen? In dit artikel duiken we dieper in de renovatieplicht: waarom die is ingevoerd, hoe een EPC-score daarbij een rol speelt en welke renovaties het meest effectief zijn. Ook kijken we naar de kosten en de invloed op vastgoedprijzen. Zo ben jij helemaal voorbereid op wat komt!

Wat houdt de renovatieplicht in?

Word je eigenaar van een woning of appartement met een slecht EPC-label (E of F), dan ben je verplicht om het pand te renoveren. Panden met label E en F zijn onvoldoende energiezuinig. Daarom verplicht de Vlaamse regering om ze te renoveren tot label D. Aanvankelijk was label D een tussenstap, maar de nieuwe Vlaamse regering, onder leiding van Matthias Diependaele (N-VA), heeft beslist om de renovatieplicht aan te passen. Sinds 1 januari 2025 is label D het enige streefdoel. De nieuwe regering verlengt daarnaast de renovatietermijn van vijf naar zes jaar. Het verstrengingspad (dat gepland was vanaf 2028) schaft de regering Diependaele af.

Voor wie geldt de renovatieplicht?

De renovatieplicht geldt in Vlaanderen voor nieuwe eigenaars van energieverslindende woningen en appartementen. Dat zijn zowel particuliere kopers van bestaande woningen en appartementen als investeerders die residentieel vastgoed aankopen en erfgenamen of begunstigden van een schenking, al gelden hier soms uitzonderingen.

Huur je, dan heb je als huurder geen verplichtingen. De renovatieplicht geldt voor de eigenaar van de huurwoning. Het is dus de verhuurder die instaat voor de verplichte energetische renovatie.

In welk geval geldt de renovatieplicht?

De renovatieplicht geldt in Vlaanderen in de volgende gevallen:

1. Bij het verlijden van authentieke aktes van een notariële overdracht in volle eigendom, zoals de aankoop of schenking van een woning of appartement met EPC-label E of F
2. Bij  het vestigen van een erfpacht of opstalrecht
3. De renovatieplicht geldt per akte: koop je nu een woning, dan moet die woning binnen de 6 jaar een label D halen. Als je de woning terug verkoopt binnen deze termijn, dan zal de nieuwe eigenaar binnen de resterende termijn aan dezelfde eisen moeten voldoen.
4. De renovatieplicht geldt per wooneenheid. Dus niet voor een volledig appartementsgebouw of voor collectieve onderdelen.

De termijn van 6 jaar gaat in op de datum van het verlijden van de authentieke akte of op de datum waarop de erfpacht of het opstalrecht worden gevestigd. Voor een akte die wordt verleden op 1 februari 2025, moet dus op 1 februari 2031 aan de verplichting voldaan zijn. 

Wat zijn de huidige regels?

Waarom is de renovatieplicht ingevoerd?

We moeten in Vlaanderen een pak minder CO₂ uitstoten. De ambitie is: 35% minder CO₂ tegen 2030 en klimaatneutraal tegen 2050. Zo staat het ook in de Europese Green Deal. Concreet betekent dit dat alle woningen tegen 2050 klimaatneutraal moeten zijn en dus label A hebben. Om dat te bereiken heeft de vorige Vlaamse regering de renovatieplicht ingevoerd. Stapsgewijs wilden ze dus het Vlaamse woningpark future- en klimaatproof maken. De renovatieplicht voor woningen werd op 1 januari 2023 ingevoerd, die voor niet-residentiële gebouwen al in 2022.

Wat is een EPC en hoe wordt het gebruikt in het kader van de renovatieplicht?

Bij de verkoop, schenking, verhuur, … van een woning is het laten opmaken van een energieprestatiecertificaat verplicht. Het energieprestatiecertificaat (EPC) geeft aan hoe energiezuinig een pand is. Het bestaat uit verschillende onderdelen:

• het energielabel en de energiescore;
• beschrijving van de huidige staat van de woning;
• aanbevelingen om het energielabel te verbeteren;
• prijsindicaties voor het energiezuinig maken;
• het verwachte energielabel na het uitvoeren van de aanbevelingen.

Het EPC is dus een belangrijke tool om te weten of je onder de renovatieplicht valt of niet. Heeft de woning die je koopt een label D, dan moet je die niet verplicht renoveren. Maar het blijft natuurlijk wel aangewezen. Heeft de woning label E of F, dan ben je wel verplicht om te renoveren. Je kan dan aan de slag met de aanbevelingen van de energiedeskundige die het pand beoordeelt. Op het EPC vind je ook richtprijzen van energetische ingrepen. Zo krijg je al een eerste indicatie van hoeveel de renovatie zal kosten. Hiermee kan je dan rekening houden bij het uitbrengen van een bod. Want potentiële verbouwers schatten hun verbouwbudget vaak nog te laag in.

Welke renovatiewerkzaamheden zijn het meest effectief? 

De eerste stap in je renovatieplan om een beter EPC te halen, is het grondig isoleren van de woning. Start met de isolatie van het dak, want langs een ongeïsoleerd dak gaat 30% van de warmte in huis verloren. Daarna kan je de muren en de vloeren isoleren. Kijk ook naar de ramen en de beglazing. Langs slecht isolerende ramen kan tot 40% van de warmte ontsnappen. Slecht geïsoleerde deuren en poorten kan je ook best vervangen. Wil je nog verder gaan in je energetische renovatie, plaats dan zonnepanelen en pak je verwarmingssysteem aan door bijvoorbeeld over te schakelen naar een warmtepomp.

Stap 1: je dak grondig isoleren

Voor wie een energieverslindende woning met een EPC-label E of F koopt, is er sowieso werk aan de winkel. Maar de lage energetische score wijst er wel op dat je de woning relatief makkelijk een flink stuk energiezuiniger kan maken. Er vallen bijvoorbeeld grote winsten te boeken door de schil van je woning te isoleren. Enkel hiermee klim je al een flink eind op de gehanteerde EPC-schaal.

Consumentenorganisatie Test Aankoop simuleerde de impact van enkele energetische renovaties en energiebesparende investeringen op de EPC-score van een vrijstaande woning met een vloeroppervlakte van 162 m², bestaande uit enkel een benedenverdieping. Zonder dakisolatie zou het jaarlijkse energieverbruik van de eigenaar oplopen tot 891 kWh/per m². Zorg je voor een laag dakisolatie van 18 cm, dan kan je het jaarlijks verbruik al terugdringen tot 524 kWh/m². Een serieuze besparing voor de energiefactuur, maar daarmee heeft de woning nog steeds maar een F-label.

Dakisolatie: Alles wat je moet weten over de plaatsing, materialen en prijs.

Stap 2: de muren isoleren

Een volgende stap is het aanbrengen van muurisolatie op de buitenmuren. Hiermee komt het jaarlijks verbruik van de eigenaar op 362 kWh/m² te liggen. De woning behaalt nu energielabel D en scoort beter dan de gemiddelde Vlaamse woning.

Het is niet altijd mogelijk om je woning langs buiten te isoleren. Gelukkig hebben veel woningen spouwmuren en die kan je wel isoleren. Na-isolatie van de spouwmuur zou het jaarlijkse verbruik van de eigenaar op 408 kWh/m² brengen. Hiermee blijft de woning wel op energielabel E steken. Je kiest dus best voor muurisolatie langs de buitenkant van de woning. Heeft de woning een kruipkelder, dan loont het zeker de moeite om de bovenliggende vloer extra te isoleren. In het geval van de voorbeeldwoning gaat het om een aanzienlijke oppervlakte, waardoor de energiescore neerkomt op een jaarlijks verbruik van 255 kWh/m².

Een nog beter label behalen? Dit zijn de vervolgstappen 

Naar label C

Sta je voor een raam in een oude woning, dan voel je meteen waarom er zoveel energie langs verloren gaat. Hoogrendementsglas is daarom een must om je woning energetischer te maken. Bij enkel glas gaat namelijk vier keer zoveel warmte verloren in vergelijking met hoogrendementsglas, bij dubbel glas is dat twee keer zoveel. De eigenaar van de voorbeeldwoning kan zijn jaarlijks energieverbruik op 229 kWh/m² krijgen door hoogwaardige beglazing te plaatsen. Label C is bereikt.

Naar label B

Je kan enkele energetische renovaties of energiebesparende investeringen doen die je woning nog energiezuiniger maken. Velen zullen hierbij aan een warmtepomp denken: een zeer toekomstgerichte oplossing, maar die zal de EPC-score van de woning niet per se meer opkrikken dan bijvoorbeeld een condensatieketel. Die levert een bijna even grote winst op. Zeker in combinatie met een verwarmingssysteem dat uit minstens één radiator bestaat. Deze investering brengt de woning op een EPC-score van 151 kWh/m². Zo komt de woning in aanmerking voor een EPC-label B. Veel hangt wel af van het gekozen toestel, het rendement ervan en het soort warmteafgiftesysteem (radiatoren, ventiloconvectoren of vloerverwarming).

Naar label A

Over één investering hebben we het nog niet gehad: zonnepanelen. Die doen het energieverbruik van de woning op zich niet dalen, maar ze halen de EPC-score van de woning wel naar beneden doordat je een deel van je verbruik opvangt met de energie die je zelf opwekt. Bovendien verdient geen enkele investering zich zo snel terug als zonnepanelen.

Wat is het effect van zonnepanelen op de EPC-score van je woning? Een zonnepaneelinstallatie van 4,5 kilowattpiek (kWp) levert je een winst van 33 EPC-punten op, waarmee de EPC-score van de woning op 118 kWh komt te liggen. Laat de oppervlakte van je dak een grotere installatie toe, namelijk 10 in plaats van 4,5 kWp, dan kan je de EPC-score van de woning op 58 kWh krijgen. Hiermee kom je in aanmerking voor energielabel A.

Hoeveel kost het om je woning te renoveren naar een beter label en hoe kan je dit financieren?

Starten we met dakisolatie, dan mag je gemiddeld 30 euro tot 50 euro/m² tellen. De prijs voor muurisolatie ligt tussen 40 en 80 euro/m². Terwijl de prijs van gevelisolatie oploopt tot 120 à 180 euro/m². Wil je je vloer isoleren, dan betaal je tussen de 20 en 40 euro/m². Wil je je beglazing vervangen door hoogrendementsglas, dan betaal je gemiddeld 80 euro/m² of 130 euro/m² inclusief plaatsingskosten.

Wil je graag nog verder gaan in je renovatie, dan kan je zonnepanelen plaatsen (ongeveer 7.600 euro voor 16 zonnepanelen van 9.690 Wp). Combineer je je zonnepanelen met vloerverwarming en met een warmtepomp, dan verwarm je je woning op een zeer efficiënte en milieuvriendelijke manier. De prijs van een warmtepomp hangt af van het type warmtepomp. Voor een lucht-waterwarmtepomp betaal je tussen de 8.000 en 14.000 euro, voor een lucht-luchtwarmtepomp tussen 6.000 en 10.000 euro. Een geothermische warmtepomp heeft een hoger prijskaartje: 12.500 à 22.000 euro.

Er bestaan meerdere opties om je energetische renovatie te financieren: van een groen krediet en een renovatielening tot een wederopname. Check hier alle mogelijkheden om je renovatie te financieren.

Beschikbare renovatiepremies in Vlaanderen

Om het renoveren interessanter te maken heeft de vorige regering de MijnVerbouwpremie in het leven geroepen. Zo kan je tot 50% van je factuurbedrag terugkrijgen. Je kan een verbouwpremie aanvragen voor

• het isoleren en renoveren van je dak;
• het isoleren en renoveren van je buitenmuur;
• het  isoleren en renoveren van je vloeren (incl. funderingen);
• ramen en deuren: glas en buitenschrijnwerk;
• voorbereidingswerken voor isolatie (vochtbestrijding);
• voorbereidingswerken voor elektriciteit en sanitair;
• een warmtepomp;
• een warmtepompboiler.

Daarnaast is er ook de EPC-labelpremie.

Hoe beïnvloedt de renovatieplicht vastgoedprijzen?

Het EPC-label heeft een duidelijke impact op de verkoop- en verhuurprijs van een pand. Het EPC doet de huizenprijzen effectief dalen én stijgen. De laatste jaren is duidelijk geworden dat panden met een slecht E-peil lager in de markt gezet worden. Verkopers realiseren zich meer en meer dat door de verplichting potentiële kopers niet meer onbezonnen gaan bieden op een pand. Het renovatiebudget dat nodig is om de woning verplicht te renoveren, doet ze tweemaal nadenken. En dat is een positieve tendens. Woningen met een goed EPC stijgen daarentegen in waarde. Verhuur je een pand dat je grondig renoveert, dan mag de huurprijs stijgen. De regering Diependaele heeft wel beslist dat wie weigert te renoveren, zijn verhuurprijzen niet meer mag indexeren vanaf 2028.

Informatieverplichting voor verkoper

De informatieverplichting voor verkopers houdt in dat bij de verkoop van een woning of appartement de verkoper de koper correct moet informeren over de energieprestatie van het pand. Dit betekent concreet:

• Het EPC-label vermelden in de verkoopadvertentie en in alle publiciteit over de woning. Dit label moet gebaseerd zijn op een geldig EPC-attest, dat is opgemaakt door een erkende energiedeskundige.
• Bij woningen met een E- of F-label moet de verkoper expliciet vermelden dat de renovatieplicht van toepassing is voor wie de woning koopt.
• Bij het verlijden van de notariële akte moet de verkoper een geldig EPC aan de koper bezorgen.

Situatie als huurder

Als huurder heb je geen verplichtingen. De renovatieplicht geldt voor de eigenaar van de huurwoning. Het is dus de verhuurder die instaat voor de verplichte energetische renovatie.

Welke boete riskeer je als je het niet doet?

Kom je de renovatieplicht niet na? Dan zal het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap een handhavingsprocedure opstarten als er zes jaar na de verkoop of na het vestigen van erfpacht of opstalrecht, geen EPC aanwezig is, of als uit het beschikbare EPC blijkt dat de woning niet aan de vereiste energieprestatieniveaus voldoet.

Je riskeert deze sancties als je de renovatieplicht niet naleeft:

• Een administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro.
• Een nieuwe termijn wordt opgelegd waarbinnen je alsnog aan de verplichting moet voldoen.

Hoe evolueren de regels de komende jaren en wat zijn de uitdagingen?

De grootste uitdaging is fouten vermijden bij je renovatie. Het is belangrijk dat je gericht gaat renoveren. Een goed renovatieplan met bijbehorend budget kan je hiermee helpen. Zo voorkom je eventuele vertragingen en hogere kosten. Schakel gerust een expert in, zoals een architect of aannemer, om je hiermee te helpen. Hou rekening met de bouwvoorschriften en voorzie een buffer in je renovatiebudget. Vraag verschillende offertes aan en vergelijk ze. Investeer in duurzame en kwaliteitsvolle materialen die aan de normen voldoen.

Voorlopig is er geen verstrenging van de regels voorzien. Het voormalige verstrengingspad van 2023 (zie tabel hieronder) is door de nieuwe Vlaamse regering on hold gezet. Label D blijft het doel, al doe je er natuurlijk goed aan om hoger te mikken met je renovatie.

FAQ renovatieplicht