Strengere EPC-regels voor huurwoningen vanaf 2030: wat betekent dat voor huurders?

Vanaf 2028 mag de prijs van een huurwoning of huurappartement met EPC E of F niet meer geïndexeerd worden. Vanaf 2030 mogen dergelijke panden niet meer verhuurd worden. De regering wil zo de kwaliteitsnormen van huurpanden verstrengen. Dat heeft natuurlijk een impact op huurders en de huurmarkt. We klopten aan bij Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform.

Wat als je een huurwoning met slecht EPC hebt?

Michel en Jenny, twee zeventigers, huren al jarenlang een vrijstaande woning met grote tuin. Onlangs werd het dak na-geïsoleerd, maar naast die energetische ingreep is de tijd er stil blijven staan. Begin dit jaar liet de huisbaas weten dat de huur geïndexeerd wordt en dat de woning binnen enkele jaren verkocht zal worden. De reden? Vanaf 2030 moeten panden met een slecht EPC (dus met label E en F) van de huurmarkt verdwijnen. De huisbaas ziet het niet zitten om de woning energetisch te renoveren, dus zet hij het binnenkort te koop.

Minister verstrengt de normen voor huurwoningen

Michel en Jenny zijn niet de enige huurders die dergelijk nieuws zullen krijgen van hun verhuurder. Eind vorig jaar besliste minister van Wonen en Energie, Melissa Depraetere (Vooruit) dat verhuurders van panden met een EPC-label E of F vanaf 2028 de huurprijs niet meer mogen indexeren. Depraetere verwacht dat verhuurders hierdoor de stap zullen zetten om te renoveren. Doen ze dat niet, dan mag het pand vanaf 2030 niet meer verhuurd worden.

Is deze verstrenging haalbaar voor de Vlaamse huurmarkt?

Volgens Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform, valt de verstrenging mee. “De 2030-lat ligt niet te hoog voor verhuurders. Met relatief eenvoudige ingrepen zou het moeten lukken om een label te halen dat voldoende is. Uiteraard zal dat label de jaren nadien nog gradueel verstrengd worden, maar op deze manier krijgen verhuurders wel voldoende tijd. Momenteel zijn er al minimale woningskwaliteitsnormen vastgelegd door de Vlaamse regering. Op energetisch vlak zijn die normen beperkt tot dakisolatie en dubbele beglazing. Woningen die hier niet aan voldoen, maar toch een voldoende goed EPC hebben, zijn ook conform. Volgens ons is het dus een logische evolutie dat een minimaal EPC-label mee opgenomen wordt in deze normen.”

Hoe kom je het EPC van je huurwoning of huurappartement te weten? 

Verstichele: “Sinds 1 januari 2009 moeten panden die te huur staan een energieprestatiecertificaat hebben. Maar vijftien jaar geleden lag nog niemand wakker van het EPC. De energiethematiek was nog niet zo top of mind, dus veel verhuurders communiceerden het niet en huurders hadden er nog geen aandacht voor. Sinds de energiecrisis is dat veranderd en zien we een stijging in de vraag van huurders om het EPC van hun huurpand te kennen. Je kan het EPC opvragen bij je verhuurder. Wil je verhuurder het EPC niet kenbaar maken, dan kan je klacht indienen bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). Bovendien is sinds 2022 het EPC van de gemeenschappelijke delen verplicht. Dit kan je als huurder ook opvragen bij je verhuurder, die dit op zijn beurt kan verkrijgen bij de syndicus.”

Zijn er veel huurwoningen met een slecht EPC?

Verstichele: “Voor veel panden zal de verstrenging geen impact hebben, maar er is een hardnekkig deel dat niet voldoet aan de minimale woningkwaliteitsnormen en ook de minimale EPC score niet haalt. Zij hebben vanuit de overheid nood aan meer ondersteuning. De huidige renovatielening en renovatiepremies voor verhuurders voldoen niet. Ze motiveren verhuurders niet om te renoveren. De verhuurder ziet de winst niet om te renoveren, want het pand raakt toch verhuurd en de huurprijzen gaan stelselmatig toch omhoog. Dat moet veranderen. Verhuurderspunten, waar verhuurders op een persoonlijke manier begeleid kunnen worden, kunnen daarbij een belangrijke rol spelen.” 

Beslist de verhuurder om het pand energetisch te gaan renoveren en zijn er dus grote werken nodig waardoor het pand niet meer bewoond kan worden, dan zal de verhuurder het huurcontract opzeggen

Moet ik uit mijn woning of appartement als het gerenoveerd wordt?

Verstichele: “De omvang van de renovatiewerken zal veel uitmaken. Wordt er muurisolatie of nieuwe beglazing geplaatst, dan kan je in principe in het pand blijven wonen. Heb je meer dan 30 dagen overlast, dan heb je recht op een vermindering van de huurprijs. Beslist de verhuurder om een grotere renovatie uit te voeren, waardoor het pand niet meer bewoond kan worden, dan zal de verhuurder het huurcontract opzeggen. Als huurder zal je dan op zoek moeten naar een ander huurpand. Na de renovatie zal het pand terug op de huurmarkt komen met een nieuwe huurprijs.”

Creëren we daardoor niet heel veel druk op de huurmarkt?

Verstichele: “We begrijpen dat die bezorgdheid leeft, maar dergelijke renovaties gebeuren niet allemaal op hetzelfde moment. Ze worden uitgesmeerd in de tijd, zoals nu ook het geval is. Daarom is een voldoende ruime aankondigingsperiode in combinatie met gerichte ondersteuningsmaatregelen voor de huurmarkt zo cruciaal. Dan zal de impact eerder beperkt zijn en zal dit in elk geval zorgen voor een kwaliteitsverbetering van de huurmarkt. En die verbetering is broodnodig. De minimale kwaliteitsnormen bestaan al decennialang, maar worden onvoldoende gecontroleerd. Het is lastig om die controle in de praktijk te brengen, zeker in een markt waar schaarste is. De huurder kan uiteraard klacht indienen en op zoek gaan naar een kwalitatief huurpand. Maar we mogen dat niet laten afhangen van een individu die uiteindelijk ook vaak geen woonalternatief heeft.” 

“De private huurmarkt heeft al een sterke kwaliteitsverbetering ondergaan, maar het onderste segment baart ons zorgen. De huurprijzen van panden met een slechte woonkwaliteit zijn te hoog. En verhuurders behalen net hun grootste rendementen op de slechtste panden. Die dynamiek is zeer problematisch, omdat een potentiële kwaliteitsverbetering niet doorgerekend kan worden in de huurprijs omdat de huurprijs al veel te hoog ligt als je dat afzet tegenover de ondermaatse kwaliteit.”

Huisjesmelkers krijgen ook nog altijd vrij spel. Zullen we met deze maatregelen van de Vlaamse regering de kwaliteitsnormen snel verbeteren?

Verstichele: “Wat ons betreft mag de verstrenging nog wat sneller gaan. 2028 en 2030 is nog even en er kan ondertussen veel meer gebeuren om de woonkwaliteit te verbeteren. Een pand kan dan wel energetisch in orde zijn, maar last hebben van vocht en schimmel. De focus mag dus niet enkel op het energetische liggen. Ook de andere minimale normen moeten gehaald worden en proactief gecontroleerd worden. Een goede samenwerking tussen Vlaanderen en de gemeenten is noodzakelijk om dat mogelijk te maken. Vandaag is zo’n controle nog niet overal verplicht. Het is aan de gemeenten om snel initiatief te nemen en hierop toe te zien. Minister Depraetere heeft echter al aangekondigd dat ze zo’n controle zal verplichten na 2030. Enkel zo zullen we de rotte appels uit de huurmarkt krijgen.”