Regelgeving nieuwbouw: dit zijn de belangrijkste verplichtingen

Energiezuinig, veilig en toekomstbestendig bouwen is vandaag cruciaal. Daarom is het belangrijk dat je de regelgeving kent. Met dit handige overzicht voldoe je stap voor stap aan alle wettelijke richtlijnen voor het realiseren van jouw nieuwbouwwoning.

Vergunningen voor nieuwbouw

Wie een nieuwbouw wil laten zetten, moet daarvoor een vergunning op zak hebben. Bij een nieuwbouw ga je in zee met een architect. Het is de architect die de omgevingsvergunning moet aanvragen. Dat gebeurt in de meeste gevallen online via het Omgevingsloket. In een aantal uitzonderlijke gevallen is een aanvraag op papier mogelijk. Informeer steeds op voorhand bij je gemeente aan welke voorwaarden je moet voldoen en of er strengere regels zijn. 

Na drie tot zes maanden weet je of je een omgevingsvergunning goedgekeurd is of niet. Eenmaal je vergunning in orde, dan mag - vanaf de 35ste dag van de aanplak van de gele affiche - met de bouw gestart worden. 

EPB-eisen voor nieuwbouw

Sinds 2006 moet een nieuwbouwwoning voldoen aan bepaalde EPB-eisen. Afhankelijk van wanneer je je aanvraag voor een omgevingsvergunning indient, gelden er specifieke regels. We lijsten hier de huidige EPB-eisen voor nieuwbouw op (omgevingsvergunning sinds 2025).

Verplichtingen rond hernieuwbare energie

Sinds 2025 is voor nieuwbouw een gasaansluiting niet meer toegelaten. Voor je verwarming zijn enkel nog een warmtepomp, een aansluiting op een warmtenet, een biomassaketel of directe elektrische verwarming toegelaten (al raden we dit af, tenzij bij een lage warmtevraag). Daarnaast zijn nieuwbouwers verplicht om eigen energie te produceren via zonnepanelen en een zonneboiler. Zo moet je minstens 15 kWh/m²  per jaar aan zonne-energie opwekken. Kies je voor participatie, hierbij ga je investeren in windmolens of zonnepanelen, loopt het aandeel op tot 25 kWh/m². 

Isolatieverplichting

Een nieuwbouwwoning moet qua isolatie voldoen aan strenge normen. Hoe goed je isolatiemateriaal isoleert, kan je afleiden uit de U-waarden. Deze waarde vertelt je hoeveel warmte er per seconde en per vierkante meter verloren gaat via je dak, vloeren, muren, schrijnwerk, … als het binnen 1°C warmer of kouder is dan buiten. Hoe lager de U-waarde, hoe beter.

De wet heeft deze maximale U-waarden vastgelegd voor nieuwbouw.

Verplichte installatie van een regenwaterput en infiltratiesysteem

Bij een nieuwbouw is het plaatsen van een regenwaterput verplicht. Het regenwater dat je opvangt, moet je ook zo maximaal mogelijk hergebruiken. Denk aan het spoelen van het toilet, het buitenkraantje, je wasmachine, … De grootte van je regenwaterput hangt af van de grootte van je dak.

Daarnaast moet regenwater optimaal kunnen infiltreren. Dat kan via een infiltratievoorziening, waardoor het regenwater in de grond kan dringen. Zo moet de overloop van je regenwaterput, een groendak en de verhardingen aangesloten zijn op het infiltratiesysteem. De hemelwaterverordening stelt dat deze voorziening bovengronds moet zijn, bv een wadi. Tenzij je een zeer kleine, smalle of ondiepe tuin hebt.

Verplichte keuring van je regenwaterinstallatie

Voor je regenwater kan hergebruiken, moet de installatie eerst gekeurd worden. Zo mag het regenwater niet in contact komen met drinkwater en mag het regenwater niet als drinkwater gebruikt worden. Daarnaast moet het regenwater en afvalwater duidelijk gescheiden zijn. De afvoer van afvalwater moet volgens de wet gebeuren, net zoals het opvangen, hergebruiken en afvoeren van regenwater.

Verplichte keuring privériolering voor afvoer van afval- en regenwater

Bij een nieuwbouw moet de privéwaterafvoer gekeurd worden. Dit houdt in dat het afvalwater correct aangesloten moet zijn op de riolering. Daarnaast moeten het regenwater en afvalwater goed gescheiden zijn.

Rookmelders

Sinds 2009 is het verplicht om in elke woonlaag een rookmelder te installeren. Bij nieuwbouw ben je verplicht om de locatie van de rookmelders op de plannen aan te geven. Op zolder en in de kelder is een rookmelder verplicht als je direct toegang hebt tot de ruimte en er zich een technische installatie bevindt.

Verplicht aantal laadpunten 

Bij nieuwbouw is het sinds maart 2021 verplicht om laadpunten te voorzien vanaf twee of meer parkeerplaatsen. Per parkeerplaats moet je een laadpaal kunnen plaatsen. Je bent dus niet verplicht om de laadpaal al te plaatsen, maar de voorzieningen moeten er wel zijn. Voor de oprit van een woning geldt deze verplichting niet.

Veiligheidscoördinator

Ga je bouwen en schakel je twee of meer aannemers in, dan is een veiligheidscoördinator verplicht. Bij werven kleiner dan 500 m² is het de architect die de veiligheidscoördinator aanstelt. Bij grotere werken is dat de opdrachtgever. Het aanstellen van zo’n veiligheidscoördinator moet ervoor zorgen dat het aantal ongevallen in de bouw afneemt.

Postinterventiedossier

Het postinterventiedossier (PID) is een belangrijk dossier dat opgesteld wordt door de veiligheidscoördinator of de opdrachtgever. Zo’n dossier bevat: grondplannen, plannen van de technische installaties, plannen van de nutsleidingen, een lastenboek, instructies voor onderhoud, herstelling van technische installaties, contactgegevens van de architect, hoofdaannemer, enz. Het PID is verplicht sinds 2001 en is onlosmakelijk verbonden aan de woning. Bij verkoop gaat het PID dus naar de nieuwe eigenaar.

Einde van de werken melden

Is je nieuwe woning klaar, dan moet je dit melden aan de gemeente. Daaropvolgend zal de dienst Financiën je een berekening van het kadastraal inkomen (KI) bezorgen en een btw-bouwaangifte. Het KI moet je elk jaar betalen. De btw-bouwaangifte is een eenmalig document waarin je aangeeft welke werken door een btw-plichtige zijn uitgevoerd (bv. een aannemer) en welke niet (bv. een familielid).

FAQ: regelgeving nieuwbouw