Een huis bouwen zonder stress: stappenplan en tips voor een zorgeloos bouwtraject

Een huis bouwen doe je meestal maar één keer in je leven. Toch beginnen velen er zonder degelijke voorbereiding aan. Van het kiezen van de juiste bouwgrond tot de oplevering: wat komt er allemaal kijken bij een nieuwbouw? We overlopen alle stappen van het bouwtraject, leggen uit met welke verplichtingen en kosten je rekening moet houden en geven tips voor een betaalbare en energiezuinige woning.

Huis bouwen: proces en stappenplan

Een huis bouwen vraagt om de nodige voorbereiding. We overlopen de verschillende stappen in het bouwtraject van een nieuwbouwwoning. Van de voorbereiding tot de bouwfase en oplevering.

1. Voorbereiding

Deze fase vormt de basis voor het hele bouwproces. Hoe beter je alles voorbereidt, hoe vlotter het bouwen van je woning zal verlopen. 

• Woonwensen bepalen: denk na over het type woning dat je wil (open, halfopen, gesloten), de grootte, de bouwstijl, de bouwmethode, … in functie van je budget.
• Bouwgrond kopen: ga op zoek naar een geschikte bouwgrond en vraag de stedenbouwkundige informatie over het perceel op. Informeer ook naar eventuele verplichtingen (vastgelegde termijn om te bouwen, verplicht samenwerken met een bepaalde architect of aannemer, …)
• Architect zoeken: ga op zoek naar een architect die je kan begeleiden in het bouwproces. Afhankelijk van wat jij vraagt, zal hij een plan opmaken, de bouwaanvraag indienen, offertes vergelijken, overeenkomsten opstellen, de werken coördineren en controleren, …
• Budget en financiering: maak op basis van je budget samen met je architect een kostenraming van de werken en vergelijk verschillende banken om een hypothecaire lening af te sluiten.
• Vergunning aanvragen: zonder omgevingsvergunning mag je niet beginnen bouwen. Je architect zal de aanvraag indienen via het omgevingsloket.
• Aannemer(s) kiezen: ga je bouwen met één bouwbedrijf, verschillende aannemers of met een sleutel-op-de-deurfirma? Bepaal welke bouwformule bij je past en ga op zoek naar de juiste aannemer(s). Vergelijk offertes en sluit een contract af.
• Planning maken: stel samen met je architect en aannemer een globale bouwplanning op. 

2. Huis bouwen

Na de voorbereidende fase komt de bouwfase waarin je woning daadwerkelijk wordt gebouwd. De exacte volgorde van de werken verschilt per bouwmethode. We overlopen hoe de bouw verloopt als je voor de traditionele bouwmethode kiest. 

• Voorbereidende werken: bouwplaats inrichten en woning uitzetten
• Grondwerken: bouwput uitgraven voor de kelder of funderingen; voorbereidende werken voor riolering en nutsleidingen; energiebocht en eventuele wachtbuizen plaatsen
• Kelder/fundering: kelder plaatsen of fundering storten
• Ruwbouw: muren, vloeren en dakconstructie plaatsen
• Dakwerken: dakbedekking plaatsen
• Voorbereiding technieken: voorbereidende werken voor ventilatie en elektriciteit
• Ramen en deuren: ramen en deuren plaatsen om de ruwbouw wind-en waterdicht te maken
• Technieken en installaties: elektriciteit, water, verwarming, ventilatie
• Binnenafwerking: uitvulchape, vloerisolatie, vloerverwarming, chape, pleisterwerken, vloeren, keuken, badkamer, schilderen, …
• Buitenafwerking: gevelafwerking, tuinaanleg, oprit, terras, … 

3. Oplevering

De voorlopige oplevering is het moment waarop de nieuwbouwwoning als afgewerkt wordt beschouwd en voorlopig aanvaard wordt door de bouwheer of koper. Op dat moment kan je controleren of alle werken correct en volgens afspraak zijn uitgevoerd en of er gebreken of onvolkomenheden zijn. Laat je bijstaan door je architect of een bouwexpert, zodat je niets over het hoofd ziet en met een gerust hart kan verhuizen. Bij de definitieve oplevering (ongeveer één jaar na de voorlopige) wordt gecontroleerd of alle eerder gemelde gebreken hersteld zijn en wordt de woning definitief aanvaard. 

Bouwgrond

Als je wil bouwen, moet je eerst een bouwgrond vinden. Maar niet elk stuk grond is zomaar bebouwbaar en ook niet alle woningtypes zijn toegelaten. Er zijn een aantal factoren waar je rekening mee moet houden als je een bouwgrond zoekt. We lijsten ze voor je op. 

1. Btw of registratierechten

De prijs van een bouwgrond verschilt naargelang de grootte, locatie, nabijheid van voorzieningen, … Doe vooraf onderzoek naar de verkoopprijzen van gronden in jouw buurt. Houd er ook rekening mee dat je bovenop de aankoopprijs registratiebelasting moet betalen. Afhankelijk van de regio geldt een ander tarief: in Vlaanderen betaal je 12% registratiebelasting en in Wallonië en Brussel 12,5%. Al kan je in Wallonië onder bepaalde voorwaarden van een verminderd registratierecht van 3% genieten en geldt er in Brussel een vrijstelling op de eerste schijf van 100.000 euro.

In sommige gevallen betaal je geen registratierecht, maar 21% btw. Dat is het geval als je een nieuwbouwwoning koopt of een huis of appartement op plan dat al in aanbouw is. 

2. Koppelverkoop bouwgrond en woning

Bij koppelverkoop ben je verplicht om de bouwgrond te kopen én de woning door een bepaalde aannemer of bouwfirma te laten bouwen. Dit wordt vaak toegepast bij verkavelingen of projectontwikkeling. Of het om een cascoproject, een sleutel-op-de-deurwoning of een huis op maat gaat, hangt af van het contract. Het contract bepaalt ook in welke mate je nog keuzevrijheid hebt qua indeling, materialen en afwerking. Kijk dit grondig na om te weten welke verplichtingen en beperkingen gelden.  

3. Bodemattest

In Vlaanderen is een bodemattest verplicht bij de verkoop van een bouwgrond. Dit attest geeft aan of de grond al dan niet verontreinigd is en moet worden gesaneerd. De verkoper kan het attest aanvragen bij de Openbare Vlaamse Afvalstoffen Maatschappij (OVAM). Zonder geldig bodemattest mag een verkoop niet doorgaan. 

4. Stedenbouwkundig attest

Het stedenbouwkundig attest geeft meer informatie over de stedenbouwkundige voorschriften (bestemming van de grond, bouwzone, rooilijn, …). Je kan dit attest aanvragen bij de gemeente om meer zekerheid te krijgen of je mag bouwen en wat je mag bouwen (type bebouwing, volume, bouwdiepte, …). 

5. Grondsondering

Een grondsondering is een onderzoek van de bodem om te kijken hoe draagkrachtig de grond is. Alhoewel een grondsondering niet wettelijk verplicht is, wordt het in de praktijk vaak geëist door de stabiliteitsingenieur of aannemer. Een stabiliteitsingenieur gebruikt de resultaten namelijk voor zijn stabiliteitsstudie waarin hij berekent welk type fundering nodig is. 

Een grond kopen zonder zicht te hebben op de draagkracht ervan is een groot risico. Daarom is het aangeraden om een grondsondering te laten uitvoeren voordat je een bouwgrond koopt. Zo krijg je meer inzicht in de bouwmogelijkheden en -kosten en kan je de risico’s beter inschatten. 

Omgevingsvergunning

Wie een woning wil bouwen, is verplicht om een omgevingsvergunning – ook wel bouwvergunning genoemd – aan te vragen. Je architect zal de nodige plannen en documenten opmaken voor de vergunningsaanvraag. Houd er rekening mee dat de procedure enkele maanden tijd in beslag neemt. Zodra je bouwvergunning is goedgekeurd, mag je starten met de bouwwerken vanaf de 35ste dag na de aanplakking van de gele affiche. Tot die dag mag er nog beroep worden aangetekend. 

Normen voor energiezuinigheid en woningkwaliteit

Een nieuwbouwwoning moet aan bepaalde eisen en normen voldoen op vlak van energiezuinigheid en woningkwaliteit. 

1. EPB-eisen

Sinds 2006 moet een nieuwbouwwoning aan de EPB-eisen voldoen. De huidige normen voor nieuwbouw zijn:

• Thermische isolatie: S-peil van maximaal S28 en maximale U-waarden voor de constructie-onderdelen
• Energieprestatie: E-peil van maximaal E30
• Binnenklimaat: minimale ventilatievoorzieningen en beperken van risico op oververhitting
• Hernieuwbare energie: minstens 15 kWh/m² per jaar aan zonne-energie (zonnepanelen/zonneboiler)
• Verwarming: verwarming op lage temperatuur en een minimaal installatierendement van 130% bij centrale verwarming met water als transportmedium. Sinds 2025 is in Vlaanderen een gasaansluiting niet meer toegelaten bij nieuwbouw. 

2. Woningkwaliteitsnormen

Elke woning moet aan een aantal minimale kwaliteitsnormen voldoen op het vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. Dit worden ook wel de woningkwaliteitsnormen genoemd. Zo moet een woning ruim genoeg zijn qua oppervlakte en plafondhoogte, structureel in orde zijn, een minimum aan comfort bieden en gezond en voldoende geïsoleerd zijn. Voldoet een woning niet aan deze kwaliteitseisen, dan mag je die bijvoorbeeld niet verhuren. Raadpleeg hier alle woningkwaliteitsnormen. 

Verplichtingen nieuwbouw

Naast de opgelegde EPB-eisen en woningkwaliteitsnormen, zijn er ook een aantal verplichtingen bij nieuwbouw.

1. Verplichte installatie van een regenwaterput en infiltratiesysteem

Je nieuwbouwwoning moet voldoen aan de hemelwaterverordening. Die legt op dat je regenwater zo maximaal mogelijk moet hergebruiken en optimaal moet laten infiltreren. Zo ben je verplicht om een regenwaterput te plaatsen en een bovengronds infiltratiesysteem te voorzien, zoals een wadi. Maar bij sommige nieuwbouwprojecten is dat niet altijd even gemakkelijk te realiseren door de grootte van het perceel, … In zo’n geval kan je ook een ondergrondse infiltratie aanvragen.

2. Verplichte keuring van privériolering voor afvoer van afval- of regenwater

In België ben je verplicht om afvalwater en regenwater apart af te voeren en je privériolering te laten keuren. Hierbij wordt er gekeken of de riolering op jouw terrein correct is aangelegd voor aansluiting op het openbare riool en of er een scheiding is tussen afval- en regenwater.

3. Rookmelders

Je bent verplicht om een rookmelder te installeren in een nieuwbouwwoning, al verschillen de regels per regio. In Vlaanderen en Brussel moet je minstens één rookmelder plaatsen per bouwlaag. In Wallonië volstaat één rookmelder per verdieping als die niet groter is dan 80 m². Is de oppervlakte groter dan 80 m², dan ben je verplicht om minstens twee rookmelders per verdieping te plaatsen. Ontdek hier waar je best een rookmelder plaatst. 

4. Laadpunt

Afhankelijk van de regio waar je bouwt, kan je sinds maart 2021 verplicht zijn om de voorzieningen en/of een laadpunt voor een elektrische wagen te voorzien. In de praktijk geldt deze verplichting meestal niet voor gezinswoningen, maar bij grotere projecten met meer parkeerplaatsen. 

• Vlaanderen: verplicht om de kabelgoten of voorbekabeling te voorzien bij elke parkeerplaats op een parkeerterrein met twee of meer parkeerplaatsen. Een binnengarage met twee parkeerplaatsen valt dus onder de regeling; een oprit bij een woning wordt niet beschouwd als een parkeerplaats en valt dus niet onder deze verplichting.
• Wallonië: je moet voorzieningen treffen voor een toekomstige laadpaal als er meer dan 10 parkeerplaatsen zijn.
• Brussel: de verplichting geldt niet voor gezinswoningen, maar enkel voor nieuwe parkings met minstens 10 parkeerplaatsen. 

5. Veiligheidscoördinator bij bouwwerken

Als je bouwt en een beroep doet op minstens twee aannemers, is het verplicht om een veiligheidscoördinator aan te stellen om het risico op arbeidsongevallen te verminderen. Meestal regelt de architect de aanstelling van een veiligheidscoördinator. 

6. Postinterventiedossier

De veiligheidscoördinator stelt een postinterventiedossier op. Dit dossier is verplicht bij nieuwbouw en bevat alle informatie van de woning die later kan dienen bij renovatie- of onderhoudswerken, zoals grondplannen, gebruikte materialen, plannen van de technische installaties, instructies voor onderhoud, … Bij de verkoop van je woning gaat het postinterventiedossier naar de nieuwe eigenaar. 

Afspraken met architect en aannemer

Een nieuwbouwproject vraagt om duidelijke afspraken met de verschillende bouwpartners. In een eerste stap maak je afspraken met de architect. Samen bespreek je je wensen, de stijl, je budget, … Op basis daarvan werkt de architect een voorontwerp uit om tot slot tot een definitief ontwerp met gedetailleerde plannen en materiaalkeuzes te komen. De architect dient ook de omgevingsvergunning in en maakt de uitvoeringsplannen voor de aannemer. Maak op voorhand duidelijke afspraken over zijn takenpakket en ereloon. Die leg je best vast in een contract. 

Op basis van de plannen van de architect kan je offertes aanvragen en contracten afsluiten met een of meerdere aannemers. Je kan de werken laten uitvoeren door één algemene aannemer of voor elke aparte post een aannemer zoeken, zoals metselwerk, dakwerken, sanitair, … Maak goede afspraken en spreek een prijs en termijn af om de werken uit te voeren. Lees hier hoe je een goede aannemer zoekt.

Start van de werken: startverklaring

Zodra de bouwvergunning definitief in orde is en je alle partijen (aannemer, veiligheidscoördinator en EPB-verslaggever) hebt vastgelegd, kunnen de werken van start gaan. Je EPB-verslaggever stelt ook een startverklaring op waarin hij berekent of je op de goede weg zit qua EPB-eisen. Die berekening gebeurt op basis van het definitieve voorontwerp van de architect. Haal je volgens de startverklaring de EPB-eisen niet, dan is de EPB-verslaggever verplicht om je advies te geven. Maar dat advies is niet bindend. Je kan hier nog altijd van afwijken, maar loopt wel het risico dat de EPB-eindverklaring niet conform is met een boete als gevolg. 

Wijziging van de plannen

Voor de start van de werken zijn wijzigingen nog relatief eenvoudig, omdat de plannen nog aangepast kunnen worden. Tijdens de werken kunnen wijzigingen complexer en duurder zijn. Laat wijzigingen altijd schriftelijk vastleggen en bekijk of het een impact heeft op de prijs of planning van de werken. Structurele wijzigingen moeten goedgekeurd worden door een architect en kunnen zelfs een nieuwe vergunning vereisen. 

Einde van de werken: EPB-aangifte

In Vlaanderen moet de EPB-verslaggever zodra je huis er staat en de werken beëindigd zijn een eindverslag opstellen. Dat is de eigenlijke EPB-aangifte. Die moet binnen de 12 maanden na het einde van de werken of de ingebruikname van de woning ingediend worden bij het Vlaams Energie- en Klimaat Agentschap (VEKA). Daarnaast moet je het einde van de werken ook melden bij de gemeente, zodat de dienst Financiën je een berekening van het kadastraal inkomen en een formulier voor de btw-bouwaangifte kan bezorgen. 

In Brussel en Wallonië moet een EPB-adviseur binnen de zes maanden een EPB-eindverklaring opstellen en bezorgen aan Leefmilieu Brussel of SPW Énergie. Ook hier moet het einde van de werken bij de gemeente gemeld worden. 

Huis bouwen: welke werken zelf doen en welke uitbesteden?

Wil je besparen op je bouwbudget, dan kan je ervoor kiezen om een gedeelte van de bouwwerken zelf in handen te nemen. Zelfs als je niet handig bent, zijn er heel wat klussen die je zelf kan uitvoeren, zoals gevelstenen klaarzetten, mortel mengen, luchtdichting of dampscherm plaatsen, sleuven voor elektriciteit uitslijpen, schilderen, behangen, … 

Daarnaast kan je ook werken uitvoeren met een zelfbouwpakket of met professionele ondersteuning. Zo kan je zelf de leidingen leggen voor vloerverwarming en sanitair, ventilatiebuizen plaatsen, elektriciteit leggen, gyproc plaatsen, … Lees hier welke klussen je zelf kan en hoeveel je ermee bespaart. 

Hoeveel kost het om een huis te bouwen?

Wil je je een idee vormen over hoeveel je toekomstige woning ongeveer gaat kosten? Dan moet je met enkele kosten rekening houden. 

1. Kostprijs bouwgrond

De prijs van een bouwgrond is niet wettelijk vastgelegd en kan per regio verschillen. Zo is een bouwgrond in Brussel doorgaans het duurst en in Wallonië het goedkoopst. De prijzen schommelen tussen de 100 en 500 euro/m². In Vlaanderen bedroeg de gemiddelde vraagprijs van een bouwgrond in 2025 zo’n 310 euro/m² in 2025. Hierop betaal je nog registratierechten en notariskosten. Om een idee te krijgen van de gemiddelde prijs van een bouwgrond, kan je vraagprijzen op immowebsites van bouwgronden in de buurt vergelijken. 

2. Bouwkosten materiaal en werkuren

Voor de bouw zelf wordt ook vaak een vierkante meterprijs gehanteerd. Die bestaat uit drie delen: de materialen, werkuren en het ereloon van je architect. Hierop moet je ook 21% btw betalen. Tegenwoordig bedraagt de prijs van een nieuwbouwwoning gemiddeld 2.400 euro/m², inclusief btw en architectenkosten. Maar deze prijs houdt geen rekening met de kosten voor studies (grondsondering, stabiliteitsingenieur, EPB-verslaggever, veiligheidscoördinator) en nutsvoorzieningen. 

3. Btw

Bij nieuwbouw betaal je op alle bouwgerelateerde kosten 21% btw: op materialen, aannemers, architecten en studies, … Stel dat je nieuwe woning 500.000 euro kost, dan betekent dat meer dan 100.000 euro aan btw. 

4. Ereloon architect

Een architect is wettelijk verplicht bij nieuwbouw. Voor het bepalen van zijn ereloon zijn er geen wettelijke tarieven. Het kan op verschillende manieren bepaald worden. Vaak wordt er gewerkt met een percentage van de reële bouwkosten (7 tot 10%), al zijn er ook architecten die met een forfaitair bedrag of bedrag per uur werken. Houd er rekening mee dat je op dit ereloon nog 21% btw betaalt. 

5. Omgevingsvergunning

De prijs van een omgevingsvergunning hangt af van de gemeente die beslist over je vergunningsaanvraag. Er zijn geen vaste tarieven. Wel is het zo dat een aanvraag zonder openbaar onderzoek doorgaans goedkoper is dan eentje waar wel een openbaar onderzoek nodig is. 

6. Notariskosten

Koop je een bouwgrond, dan betaal je ook notariskosten. Die bestaan uit drie delen: het ereloon van de notaris (wettelijk vastgelegd), administratieve kosten en de aktekosten en btw op het ereloon. De notariskosten kunnen dus variëren. Reken gemiddeld op 2% tot 3% van de aankoopprijs van de bouwgrond. 

7. Kosten hypothecair krediet

Wie een hypothecaire lening afsluit bij een bank, betaalt naast de maandelijkse aflossing ook dossierkosten die de bank aanrekent en aktekosten, waaronder het ereloon van de notaris, administratieve aktekosten en kosten voor de inschrijving van de hypotheek bij het hypotheekkantoor. Daarnaast zijn er vaak bijkomende verzekeringen zoals de schuldsaldoverzekering, een ABR-verzekering en op termijn een woningverzekering, … 

Premies

In tegenstelling tot renovatiewerken, waarvoor verschillende renovatiepremies bestaan, zijn de ondersteuningsmaatregelen bij nieuwbouw beperkt. Zo moet je onder bepaalde voorwaarden slechts 6% btw betalen bij sloop en heropbouw van een woning. Ook voor de aankoop van een warmtepomp en warmtepompboiler betaal je slechts 6% btw in plaats van 21%. 

Wie energiezuinig bouwt, kreeg tot voor kort korting op de onroerende voorheffing. Maar sinds 1 oktober 2025 heeft het Vlaams Parlement dit belastingvoordeel afgeschaft. 

Hoe verlaag je de bouwkosten?

Wil je besparen op de bouwkosten van je woning zonder aan comfort of kwaliteit in te boeten? Dan kan je met deze slimme keuzes je budget onder controle houden: 

• Bouw compact: rechte vormen en een simpel dak zijn goedkoper dan complexe ontwerpen.
• Efficiënte indeling: minder vierkante meters zorgen voor een lagere bouwkost. Beperk de oppervlakte van je woning met een slim grondplan en combineer functies waar mogelijk.
• Juiste oriëntatie: bouw je woning in de juiste richting om optimaal gebruik te maken van zonnewarmte en natuurlijk daglicht.
• Isoleer: een goede isolatie verbetert de energie-efficiëntie van je woning, verhoogt het comfort en verlaagt je energiefactuur op lange termijn.
• Technieken: kies doordacht een energiezuinig verwarmings- en ventilatiesysteem dat past bij de grootte van je woning.
• Materialen: kies duurzame en onderhoudsvriendelijke bouwmaterialen met een goede prijs-kwaliteitverhouding.
• Vergelijk offertes: vraag meerdere offertes aan om prijzen te vergelijken.
• Doe-het-zelf: bespaar door zelf werken uit te voeren zoals schilderen, afwerkingen, … 

Welke technologieën integreren in je nieuwbouwwoning?

Nieuwbouwwoningen zijn in principe goed geïsoleerd en energie-efficiënt, waardoor de energievraag voor verwarming, koeling, en sanitair warm water beperkt blijft. Dat laat toe om te kiezen voor duurzame en energiezuinige technologieën zoals zonnepanelen gekoppeld aan een thuisbatterij, een warmtepomp gecombineerd met vloerverwarming en een ventilatiesysteem D met warmterecuperatie. Voor de productie van warm water kan je opteren voor een zonne- of warmtepompboiler. 

Denk ook aan passieve maatregelen zoals buitenzonwering om oververhitting te vermijden, aan regenwaterrecuperatie voor sanitair en tuin en aan de installatie of voorbereiding van een laadpaal voor een elektrische wagen. Daarnaast verhogen domotica- of energiebeheersystemen het comfort en helpen ze om je energieverbruik slim te sturen. 

Casco versus sleutel-op-de-deur versus modulaire woning

Wie vandaag wil bouwen, kan kiezen uit verschillende bouwformules. Naast de klassieke aanpak zijn er ook casco-, sleutel-op-de-deur- en modulaire woningen waarbij een andere aanpak gehanteerd wordt: 

• Cascowoning: dit is een huis of appartement dat je aankoopt in de ruwbouwstaat en zelf gedeeltelijk of volledig afwerkt. Hoe een cascowoning daadwerkelijk wordt opgeleverd, hangt af van de bouwfirma. Soms ontbreken enkel nog de keuken en afwerking, terwijl soms nog alle technieken, chape en vloeren voorzien moeten worden.
• Sleutel-op-de-deurwoning: bouwen via sleutel-op-de-deur betekent dat je de realisatie van je woning aan één bouwfirma toevertrouwt die de bouwwerken van begin tot einde begeleidt. Zo hoef je de werken zelf niet te coördineren en ontvang je de woning letterlijk sleutelklaar.
• Modulaire woning: dit is een alternatief voor wie snel wil bouwen of een bijgebouw wil plaatsen. Bij modulair bouwen bestaat het bouwproces uit prefab modules die door een bouwbedrijf in de fabriek worden geproduceerd en kant-en-klaar op je bouwgrond worden geplaatst. 

FAQ: woning bouwen