Alles over het takenpakket, de kostprijs en aansprakelijkheid van een aannemer

Vooraleer je je (ver)bouwproject toevertrouwt aan een aannemer, zijn er een aantal zaken die je moet weten. Hoe zit het met zijn verloning en aansprakelijkheid? Moet ik een voorschot betalen? En wat houdt zijn takenpakket precies in? Livios maakt je wegwijs.

Wat is het takenpakket van een aannemer?

Er zijn verschillende types aannemers: dakwerkers, plakkers, chappers, ruwbouwaannemers … Elke aannemer heeft een specifiek takenpakket maar overkoepelend zijn al deze experten dagelijks bezig met bouw- en verbouwingswerken en renovaties.

Je kan je woning laten (ver)bouwen of renoveren door één algemene aannemer of voor elke aparte post, zoals sanitair, pleisterwerken, metselwerk, dakwerk … zelf aannemers zoeken.

Ben je van plan een te renoveren woning te kopen? Ook dan kan een aannemer jou prima adviseren. Een bouwtechnische analyse maken van een woning is tenslotte een kolfje naar zijn hand. Ook kan hij een oordeel vellen over de stabiliteit van de constructie en de bestaande structuur.

Wist je trouwens dat je aannemer bepaalde werken mag uitbesteden aan onderaannemers zonder jouw toestemming? Je hoeft je daarover geen zorgen te maken: je aannemer blijft verantwoordelijk voor de algemene leiding van de werken. Hij ziet er met andere woorden op toe dat de onderaannemers hun werk naar behoren uitvoeren.

Hoeveel kost een aannemer?

Sommige aannemers durven een uurtarief te hanteren in plaats van een afgesproken vast bedrag. Om discussies te vermijden bespreek je best het een en ander op voorhand. Rekent hij enkel de uren aan waarop hij effectief werkt op de werf, of ook zijn verplaatsingstijd? Schep hier duidelijkheid in. Zorg er ook voor dat het afgesproken uurtarief opgenomen staat in je overeenkomst. Wil je niet voor verrassingen te staan komen? Laat dan een offerte maken met het aantal geraamde uren.

Heeft je aannemer bepaalde werken laten uitvoeren door onderaannemers, dan mogen zij jou niet rechtstreeks om een betaling vragen. De onderaannemer dient te factureren aan de hoofdaannemer.

Meer tips om discussies over de verloning van je aannemer te vermijden, ontdek je hier.

Moet je een aannemer een voorschot betalen?

Voorschotten vragen in de bouwsector is een courant gegeven. Een aannemer moet vaak op voorhand materiaal en grondstoffen aankopen, en btw voorschieten. Door jouw werf op te nemen in zijn planning, kan hij ook nergens anders werken. Een voorschot van 20 à 30% bij aanvang van de werken is dus gebruikelijk. Maar betaal zeker geen overdreven voorschotten van 50% en meer. Zet gemaakte afspraken ook altijd zwart op wit. De wet-Breyne voorziet in een wettelijke voorschotregeling van zo’n 5%. Bij de ‘algemene’ aanneming is dat niet het geval. Echter, bij gebrek aan een specifieke regelgeving, mogen aannemers wettelijk gezien voorschotten vragen.

Als bouwheer ben je overigens niet verplicht om een voorschot te betalen. Weiger je, dan riskeer je dat je aannemer de opdracht niet wil uitvoeren. Jouw aannemer kan in principe afspreken met jou wat hij wil. Bespreek dus goed wat er in het aannemingscontract wordt opgenomen.

Ontdek hier meer over het al dan niet betalen van een voorschot.

Waartoe is een aannemer verplicht?

De aannemer is verplicht de werken uit te voeren binnen de afgesproken termijn en aan de afgesproken prijs of het overgekomen uurtarief. Tevens moet hij werken volgens de beschikbare plannen, het bestek, het contract … Hij is ook verplicht te werken volgens de regels van de kunst. Leg zoveel mogelijk concrete afspraken vast in het contract.

Verder heeft de aannemer ten opzichte van jou én de architect een informatieplicht. Zitten er hiaten in de plannen? Dan is het aan de aannemer om dit op te merken. Ook het goedkeuren van de materialen die geleverd worden op de werf behoort tot zijn verantwoordelijkheden.

Meer weten over de wettelijke plichten van elke bouwpartner?

Welke aansprakelijkheid geldt voor een aannemer?

Na het uitvoeren van bouw- of verbouwingswerken kunnen er gebreken opduiken. Voor bouwpartners als (onder)aannemers geldt er een tienjarige aansprakelijkheid voor alle problemen rond stevigheid, wind- en waterdichtheid en stabiliteit van je woning.

Problemen door slecht of gebrekkig onderhoud of slijtage vallen onder jouw eigen verantwoordelijkheid als bouwheer. Daarvoor kan je dus niet je aannemer aansprakelijk stellen. Hij is o.a. wel verantwoordelijk voor gebreken in bouwwerken als die ernstig van aard zijn en een bedreiging inhouden voor de stevigheid van de woning. Ernstige gebreken kunnen scheuren in de gevel, vochtproblemen of verkeerde funderingen zijn.

Sinds een aantal jaar, zijn – naast architecten – ook aannemers verplicht hun beroepsaansprakelijkheid te verzekeren. Meer weten over de aansprakelijkheidsverzekering en de voor- of nadelen die dit voor jou inhoudt?

Hoe zoek je een betrouwbare aannemer?

Een betrouwbare partner voor jouw (ver)bouwproject zoeken is niet evident. Het aanbod is dan ook onnoemelijk groot. En aan wie vertrouw je de werken aan jouw woning dan het best toe?

Hou bij je zoektocht sowieso in gedachten dat de beste aannemers tijdenlang op voorhand geboekt zijn. Wees er dus op tijd bij en begin niet pas last minute te zoeken. Dat is overigens ook erg handig voor het opvragen en vergelijken van offertes, want zoiets vraagt tijd. Kijk verder dan enkel de prijs en laat je vooral leiden door de kwaliteit die de aannemer levert. Hoe je dat het best nagaat? Referenties! Mond-aan-mondreclame en ervaringen van mensen in je directe netwerk zijn goud waard. Bezoek eventueel enkele woningen die de aannemer gebouwd heeft.

Verder kan je je laten leiden door kwaliteitslabels, hoewel die zeker geen garantie zijn. Het Charter van de Woningbouwer is een label dat aannemers ertoe verbindt de wet-Breyne strikt na te leven. Ook Construction Quality is zo’n label.

Ga voor alle zekerheid ook na of je aannemer fiscale schulden heeft en over de juiste vakkennis beschikt. Raadpleeg hiervoor de FOD Economie en de Kruispuntbank voor Ondernemingen.

Livios lijstte voor jou enkele aandachtspunten bij het zoeken van de ideale aannemer op.