Prijs nieuwbouw: een procentuele verdeling

Je wil een huis bouwen. Je hebt al een goed zicht op het totale kostenplaatje. Maar in dit artikel gaan we nog concreter. Hoeveel procent van je budget gaat richting ruwbouw, technieken en afwerking? Hoeveel procent naar de werkuren? Hoeveel naar de materialen? Handig om offertes in te schatten. En het totaaloverzicht te bewaren!

We staken ons licht op bij drie sleutel-op-de-deurfirma’s. Meer bepaald bij Evelien Coenen van AVL Woningbouw, Stefan Hallez van Woningen Blavier en Thierry Aerts van Bostoen. Uitgangspunt is een traditionele nieuwbouw.

De cijfers en percentages die volgen, zijn een goede indicatie om voor jezelf de rekenoefening te maken. Maar ook niet meer dan dat. Een kostenverdeling op maat van jouw project, is iets voor een architect en/of bouwfirma.

1. De ruwbouw: 56 %

50 tot 70 % van je bouwbudget gaat naar je ruwbouw. Evelien Coenen van AVL Woningbouw bevestigt: "Als we de gemiddelde verdeling bekijken van zes verschillende types van onze woningen, gaat zo’n 56 % naar de ruwbouw." Het gemiddelde van deze zes woningen dient ook als basis voor de rest van de kostenverdeling.

In detail

Hoe ziet de kostenverdeling van de ruwbouw er in detail uit, in verhouding tot de totale bouwkost?

• Werkuren ondergronds (zonder kelder: werfopbouw, graafwerken, strokenfundering): 2,99 %
• Materiaal voor ondergrondse werken: 6,44 %
• Werkuren bovengronds (gevelopbouw): 16,58 %
• Materiaal bovengrondse werken (gevelsteen, isolatie,…): 14,52 %
• Dakwerken (dakpannen, spanten, ... of een plat dak): 7,89 %
• Buitenschrijnwerk (ramen en deuren): 7,5 %

De ondergrondse werken zijn goed voor zo'n 10 % van je totaalkost. "Maar vooral vanaf de metselwerken stijgen de kosten", merkt Coenen op. "Bijna een derde (31,1 %) van je hele bouwbudget gaat naar je bovenbouw."

Kostenbepalende keuzes

Fan van grote ramen, speciale dakconstructies en een exclusieve gevelsteen? Dan gaat je aandeel ruwbouw richting de 60 of zelfs 70 %.

Of wil je extra investeren in een lager E-peil of zelfs passief? "Dan zit je bij ons al vlug aan een ruwbouwaandeel van boven de 60 %", berekende Thierry Aerts van Bostoen. "Omdat het luchtdicht maken volgens de passiefnormen arbeidsintensiever is. Ook de materialen zijn duurder. En je moet meer isoleren. Dit heeft wel meteen een positieve impact op de totaalprijs van de technieken (zie verder, nvdr)."

Werkuren: 30 %

De eerste maanden van je bouw zijn dus meteen de duurste. Vooral vanaf de eerste steenlegging. Logisch ook, want je ruwbouw neemt al snel enkele maanden in beslag. Dat betekent massa's werkuren en materiaalkosten.

In bovenstaande verdeling gaat 20 % van je totale bouwkost naar werkuren in de ruwbouwfase. Daar mag je tijdens de rest van je bouwproces minstens 10 % bijtellen: sanitair, elektriciteit, verwarming, vloeren, stukadoor-, chape- en isolatiewerken. Als je handig bent, is het dus hier dat je veel bespaart.

2. De technieken: 17,5 %

Als je ruwbouw er staat, is het tijd voor de technieken: ventilatie, sanitair, elektriciteit en verwarming. Hoe ziet de onderverdeling hier ongeveer uit? We nemen opnieuw de cijfers van AVL erbij en tellen materiaal en werkuren op. En opnieuw: de percentages zijn in verhouding met je totaalbudget.

In detail

• Ventilatie: 4,26 %
• Sanitair (2 toiletten, douche, bad en badkamermeubel): 4,83 %
• Elektriciteit: 2,91 %
• Verwarming: 5,5 %

Kostenbepalende keuzes

Stefan Hallez van Woningen Blavier is zich bewust van de prijsgevoeligheid: "Bij ons populairste woningontwerp nemen de technische installaties zo’n 14 % in van de totaalkost. In dit geval is dat inclusief basisventilatie en zonnepanelen. Maar wil je nog verder de energiebesparende toer op? Met een warmtepomp, zonneboiler of ventilatie D, bijvoorbeeld. Dan weegt dat zwaarder door op de totaalprijs."

Thierry Aerts (Bostoen) bevestigt: "De installatiekosten van bijvoorbeeld een warmtepomp en vloerverwarming liggen 4 tot 6 % hoger dan een klassieke centrale verwarming."

De aansluitingskosten voor water, gas en elektriciteit moet je hier trouwens nog apart voorzien. "Die variëren typisch tussen de 3.000 en 5.000 euro. Exclusief btw", aldus Hallez nog.

3. De afwerking: 24 %

Je technische voorzieningen zijn gelegd. Tijd voor de 'finishing touch'. "Bij onze zes woningen is de afwerking goed voor een kwart van je bouwbudget", berekende Coenen (AVL). "Dat is dan inclusief keuken." Wij tellen de materiaalkosten en werkuren samen. En zetten ze af tegen het totaalbudget.

In detail

• Stukadoorwerken: 6,24 %
• Chape- en isolatiewerken: 2,78 %
• Vloerwerken: 4,48 %
• Trappen: 2,52 %
• Keuken: 3,63 %
• Voegwerken: 1,66 %
• Binnendeuren: 2,71 %

Kostenbepalende keuzes

Nog meer dan je technieken, zijn de mogelijkheden hier eindeloos. Het spreekt voor zich dat de prijzen en dus ook de verhoudingen hier sterk schommelen. Ga je voor basic binnendeuren en trappen? Of kies je voor design?

"Zo varieert de prijs van een keuken van 5.000 tot meer dan 25.000 euro. Een schoolvoorbeeld van hoe sterk je persoonlijke voorkeur doorweegt", benadrukt Stefan Hallez (Blavier).

4. Het papierwerk: 2,5 %

Ten slotte komen er nog een aantal extra kosten bij net voor en tijdens je bouw. Een aantal studies en tests moeten je groen licht geven en je bouw in goede banen leiden.

In detail

• Grondsondering: 0,27 %
• Stabiliteitsstudie: 0,49 %
• EPB-verslaggeving: 0,57 %
• Veiligheidscoördinatie: 0,99 %
• Blowerdoortest: 0,23 %

Bij AVL komt dit deel nog neer op ongeveer 2,5 % van het totale kostenplaatje. Idem bij het project van Blavier. "Maar vergeet niet dat je hier met forfaitaire kosten te maken hebt", merkt Stefan Hallez nog op. "Bouw je een woning van 150.000 of van 250.000 euro, de kosten van de studies blijven quasi dezelfde, maar de verhouding tot de totaalprijs verandert wel snel."

5. Alles op een rijtje